“要么降價(jià)，要么解約。”端午小長(zhǎng)假最后一天，業(yè)主王偉(化名)收到了自如管家的電話，要求他從7月開始自降房租。受到疫情影響，在6月這個(gè)傳統(tǒng)旺季，北京租賃市場(chǎng)卻罕見遇冷，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方和業(yè)主之間，也陷入了一場(chǎng)誰該承擔(dān)違約責(zé)任的爭(zhēng)執(zhí)之中。
被要求自降1900元月租
按照一年前簽署的資產(chǎn)管理服務(wù)合同，王偉的房子委托給自如代管4年，從第二年起，每一年自如將按照3%的幅度給王偉漲租金。7月1日，正是第二年租期開始的日子，然而，6月27日，王偉卻接到了自如管家的電話，要求其下調(diào)租金。
“管家告訴我，每月租金至少下調(diào)1900元，不同意就要解約。”王偉轉(zhuǎn)述自如的方案，解約的話，自如將賠償他2個(gè)月的房租約2.4萬元，但同時(shí)，他得支付自如裝修和家具的費(fèi)用總計(jì)5萬元，“換句話說，他們違約了，我還得倒貼3萬元。”
在溝通中，管家反復(fù)表示受疫情影響，近期房子不好租，希望作為業(yè)主的他能共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。可當(dāng)王偉提出可以在疫情結(jié)束前承擔(dān)租金差價(jià)，但仍希望能按原來的合同繼續(xù)履行時(shí)，對(duì)方卻拒絕了他的提議，只說要么降價(jià)，要么解約。
被要求降價(jià)的長(zhǎng)租公寓業(yè)主不止一位。業(yè)主鄧女士?jī)商烨耙彩盏搅俗匀绻芗业碾娫挘瑯颖硎疽驗(yàn)橐咔橛绊懽赓U市場(chǎng)不景氣，要求她把目前每月4400元的租金下調(diào)到3510元。“租金上漲的時(shí)候，業(yè)主的收益是沒有變化的，現(xiàn)在虧損了，卻要業(yè)主來分擔(dān)，這不符合契約精神。”
租賃市場(chǎng)遇冷是外因
“長(zhǎng)租公寓在2020年開了個(gè)壞頭!”這是2020年2月，蛋殼公寓要求業(yè)主減免租金時(shí)，租房人對(duì)其的評(píng)價(jià)。然而，誰也沒有想到，4個(gè)月后，自如也陷入了逼著房東降價(jià)的輿論漩渦。自如在給媒體的回應(yīng)中稱，目前所有業(yè)主都在按時(shí)打款，確有個(gè)別合約在和業(yè)主友好協(xié)商溝通優(yōu)化，也是受疫情影響房屋空置、商區(qū)變更等因素，出現(xiàn)了收出倒掛的趨勢(shì)。
從短期看，自如所言非虛。受疫情影響，6月北京租賃市場(chǎng)罕見遇冷。研究機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，6月前三周，北京住房租賃交易量較5月同期下滑5.78%，較2019年6月同期下滑3.17%。同時(shí)，即使在需求明顯回升的4月、5月，北京整體租金仍差于去年。其中4月份北京租賃住房平均租金為80.8元/平方米·月，環(huán)比下降1.1%，同比下降6%;5月份平均租金水平為84.33元/平方米·月，環(huán)比上漲4.2%，但同比仍下跌2.7%。
華菁證券研報(bào)也顯示，疫情之下，民營(yíng)長(zhǎng)租公寓面臨的資金壓力較大，企業(yè)會(huì)以多種方式開源節(jié)流，包括對(duì)銀行、房東等提出貸款延期、免租等要求，對(duì)租客進(jìn)行漲租，對(duì)虧損的房源強(qiáng)制退房等。
“二房東”模式下的盲目擴(kuò)張
“疫情只能算是導(dǎo)火索，長(zhǎng)租公寓風(fēng)波頻頻的背后，反映出長(zhǎng)租公寓盲目擴(kuò)張的模式是扭曲的、不可持續(xù)的。”中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會(huì)主席胡景暉談到，長(zhǎng)租公寓是個(gè)回報(bào)周期較長(zhǎng)的市場(chǎng)，目前主流的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方采取的都是“二房東”模式，即從個(gè)人或機(jī)構(gòu)手中獲取房源后再統(tǒng)一裝修、出租。也因此，從業(yè)主手里收房到將房子出租之間的時(shí)間差，以及收房?jī)r(jià)格和出租價(jià)格之間的價(jià)格差，是這種模式下運(yùn)營(yíng)方獲取利潤(rùn)的最主要來源。
“2018年，因?yàn)閻盒愿?jìng)爭(zhēng)，許多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)30%到40%的價(jià)格囤房，再降價(jià)出租。之所以敢高進(jìn)低出，是默認(rèn)大城市的房租每年上漲5%到10%。可現(xiàn)實(shí)是，包括北上廣在內(nèi)的很多城市這兩年的租賃市場(chǎng)是趨穩(wěn)并略有下降。”胡景暉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓應(yīng)該是個(gè)“慢”市場(chǎng)，可隨著大量資本的無序進(jìn)入，讓其陷入了野蠻式增長(zhǎng)，如果不改變盲目擴(kuò)張的激進(jìn)模式，市場(chǎng)一遇冷業(yè)主就被要求降價(jià)的情況還會(huì)出現(xiàn)。(記者 趙瑩瑩)
