小區(qū)業(yè)委會(huì)，怎樣才能建好管好(來信調(diào)查)

各地小區(qū)業(yè)委會(huì)建設(shè)、管理狀況良莠不齊，成立難、履職難等問題較為凸顯

少數(shù)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)沒有對(duì)業(yè)委會(huì)提供有力的幫扶

在小區(qū)治理中，地方政府部門、社會(huì)組織、業(yè)委會(huì)一個(gè)都不能少

資料圖：小區(qū)。中新社記者 王剛 攝

“我們就想把大家的事兒辦好!”北京市朝陽區(qū)珠江帝景小區(qū)業(yè)主雪恩來，今年69歲，曾擔(dān)任小區(qū)第一屆、第二屆業(yè)委會(huì)副主任，參與業(yè)委會(huì)工作已經(jīng)6年了。“回頭看看，雖然步履艱難，甚至一些人打了退堂鼓，但小區(qū)的事終究是自己的事，業(yè)主不能缺席。”

業(yè)委會(huì)是居民自我管理、維護(hù)業(yè)主權(quán)益、建設(shè)和諧家園的重要平臺(tái)。針對(duì)讀者反映的問題，記者到北京、上海、合肥等地的一些小區(qū)進(jìn)行了采訪，總體看，各地小區(qū)業(yè)委會(huì)建設(shè)、管理狀況良莠不齊，成立難、履職難等問題較為凸顯，小區(qū)業(yè)委會(huì)工作急需更多關(guān)注和引導(dǎo)。

業(yè)委會(huì)成立難，有些業(yè)主缺乏參與的積極性

我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理?xiàng)l例也對(duì)“業(yè)主大會(huì)”作出專章規(guī)定。可是記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，很多群眾對(duì)此并不了解，問及“小區(qū)生活中遇到問題怎么辦”“找物業(yè)不管用怎么辦”，腦海里缺乏“業(yè)委會(huì)”的概念。

業(yè)主知曉并動(dòng)議成立業(yè)委會(huì)，往往是由于前期和物業(yè)公司產(chǎn)生各種摩擦糾紛。一些群眾反映，有的物業(yè)收了費(fèi)但服務(wù)跟不上，管理“躲貓貓”，路面臟、亂停車、綠化破壞嚴(yán)重等問題得不到及時(shí)解決和改善。“我們有個(gè)業(yè)主群，每天議論最多的就是電梯維修問題，有些業(yè)主因此與物業(yè)僵持不下，說修好電梯了再交物業(yè)費(fèi)。在這種情況下，有的業(yè)主才想到成立業(yè)委會(huì)，為的是跳過物業(yè)公司，啟用小區(qū)維修基金更換電梯。”四川成都市讀者廖力說。

小區(qū)業(yè)委會(huì)往往是“因矛盾而生”，成立過程中又經(jīng)常遇到新麻煩，比如業(yè)主缺乏積極性，選舉不了了之。福建龍巖市讀者張龍金說，“小區(qū)交房至今8年，業(yè)委會(huì)都無法成立，原因是連續(xù)3次邀請(qǐng)業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)，可是始終達(dá)不到規(guī)定人數(shù)，業(yè)主大會(huì)沒辦法召開，業(yè)委會(huì)也就無法產(chǎn)生了。”

此前，河北淶源縣某小區(qū)40戶住戶選出一個(gè)業(yè)委會(huì)，并為小區(qū)選聘了一家物業(yè)，可是沒幾天就鬧掰了，后來接連換了3家，也沒能讓業(yè)主稱心。“業(yè)主把矛頭指向業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)成員覺得費(fèi)力不討好，集體辭了職。”讀者杜明駿說，“改選了另一撥人，干了不到一年也請(qǐng)辭了。就這樣選了換、換了再選，沒人再有積極性了。”

按規(guī)定，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)的，要由業(yè)主代表、建設(shè)單位負(fù)責(zé)籌備。“但許多小區(qū)由建設(shè)單位指定物業(yè)公司，他們出于利益考量，根本不愿意成立業(yè)委會(huì)，從一開始就通過各種手段，阻撓業(yè)委會(huì)的籌建。”陜西咸陽市讀者周榮光說。

物業(yè)不配合，街道、社區(qū)幫扶少，致使業(yè)委會(huì)履職難

及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用……在很多小區(qū)，記者看到了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》。然而，一些小區(qū)落實(shí)情況不盡如人意。

雪恩來所在小區(qū)最初的物業(yè)是開發(fā)商旗下一家公司，服務(wù)差、管理亂。小區(qū)隨后成立業(yè)委會(huì)，幫忙解決了不少問題，可是時(shí)間久了，業(yè)委會(huì)不再積極了。業(yè)委會(huì)成員多為兼職，熱情難持久。大多數(shù)年輕人忙于自身工作，對(duì)小區(qū)事務(wù)積極性不高。年紀(jì)大的業(yè)主雖有閑工夫，卻往往精力不夠。

“大多數(shù)業(yè)委會(huì)成員對(duì)物業(yè)管理不熟悉，行使職權(quán)也不規(guī)范，結(jié)果往往是業(yè)主不支持，物業(yè)也不配合，最終幾頭受氣，越干越?jīng)]勁。”重慶南坪鎮(zhèn)讀者雷化四說。

還有一些業(yè)委會(huì)成員反映，他們不是不想幫助業(yè)主，只是地位尷尬、條件有限。“由于負(fù)責(zé)小區(qū)的水電暖等基本服務(wù)，物業(yè)在和業(yè)主、業(yè)委會(huì)打交道時(shí)處于天然的強(qiáng)勢(shì)地位，一旦產(chǎn)生矛盾沖突，業(yè)委會(huì)只能把業(yè)主意見告知物業(yè)，不能強(qiáng)制要求，即便是罷免，也極難落實(shí)。”周榮光說。

談及監(jiān)管物業(yè)，廣東韶關(guān)市讀者劉可原在來信中說，他上任時(shí)，發(fā)現(xiàn)前期物業(yè)長(zhǎng)達(dá)10年來使用的電源來自小區(qū)的公共電源，電費(fèi)卻分?jǐn)偟綐I(yè)主身上。后申請(qǐng)供電局重新安裝電表，按時(shí)間推算，前期物業(yè)至少要退回業(yè)主18萬余元。他多次與物業(yè)交涉，物業(yè)不但不理睬，反而斷了他家的電。

記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，一些街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)表現(xiàn)淡漠，并沒有提供應(yīng)有的幫扶。2016年夏，安徽合肥某小區(qū)連續(xù)發(fā)生電梯大面積故障問題，小區(qū)業(yè)主多次與物業(yè)溝通無果后向社區(qū)居委會(huì)反映，居委會(huì)這才組織業(yè)委會(huì)的提前換屆，并選聘了新的物業(yè)。“矛盾出現(xiàn)時(shí)，社區(qū)僅是牽頭解決了電梯維修、更換物業(yè)等一時(shí)的問題，對(duì)業(yè)委會(huì)的跟進(jìn)指導(dǎo)沒跟上。”社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人坦言。

對(duì)此，安徽大學(xué)社區(qū)發(fā)展研究中心主任吳猛認(rèn)為，“一些地方政府部門對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)的認(rèn)識(shí)不足、指導(dǎo)也比較空泛，甚至一些街道、社區(qū)工作人員看到小區(qū)物業(yè)管理沒有納入基層治理考核，就抱著‘多一事不如少一事’的態(tài)度，沒把業(yè)主的事放在心上。”

個(gè)別業(yè)委會(huì)缺乏監(jiān)管，少數(shù)成員以公謀私，嚴(yán)重影響公信力

上海銀杏家園小區(qū)建有升降橫移類機(jī)械式停車設(shè)備，使用超過15年，存在鋼絲繩彎折變形、電纜老化等安全隱患，維修資金一時(shí)犯了難：一方面停車位使用權(quán)由開發(fā)商出讓給業(yè)主，出讓合約并未明確維修事宜，導(dǎo)致受讓業(yè)主對(duì)費(fèi)用支付存有異議;另一方面，停車位使用權(quán)并非覆蓋全體業(yè)主，一些人不愿意支付維修費(fèi)用。后來，上海市黃浦區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局、打浦橋街道辦事處主動(dòng)介入，并探索在業(yè)委會(huì)框架下開展工作，這才解決了問題。

“根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，業(yè)委會(huì)只能從事與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)，除此之外，即使為了全體業(yè)主的共同利益，也不得以自己的名義發(fā)起訴訟等。如果是召開業(yè)主大會(huì)表決，也會(huì)有協(xié)調(diào)難度大、效率低下的問題，未必得到所有人的支持。”北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)王佳紅表示，依據(jù)當(dāng)前規(guī)定，業(yè)委會(huì)活動(dòng)范圍較窄，業(yè)委會(huì)往往有勁無處使。

在吳猛看來，目前業(yè)委會(huì)缺乏明確定性，既不是公司也不是社團(tuán)，屬于“其他組織”，甚至在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)連銀行賬號(hào)都無法開設(shè)，小區(qū)公共財(cái)務(wù)管理無從談起。

當(dāng)然，也有內(nèi)部管理失范的問題。“我們小區(qū)之前的業(yè)委會(huì)，是業(yè)委會(huì)主任唱獨(dú)角戲。他曾自作主張把小區(qū)一塊空地以極低價(jià)格租給個(gè)人建成了門面房，而且合同一簽就是25年，提前收的租金也花得不明不白。”河南洛陽市讀者劉桂華說，“改選后，新的業(yè)委會(huì)主任非但沒有理清舊賬，還提議漲物業(yè)費(fèi)，遭到大家反對(duì)，他干脆啥也不管了。業(yè)委會(huì)就此名存實(shí)亡。”

記者還在一些規(guī)模較大、新建的小區(qū)了解到，小區(qū)維修基金數(shù)額大，這筆錢大多數(shù)掌握在業(yè)委會(huì)手里，但基金管理使用情況存在不公開、不征詢、不審計(jì)等亂象。上海市松江區(qū)信訪辦有關(guān)負(fù)責(zé)人說，物權(quán)法規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，但并沒有明確具體的監(jiān)管責(zé)任及處罰措施，使得一些業(yè)委會(huì)缺乏監(jiān)管，少數(shù)人以公謀私。這樣的業(yè)委會(huì)自然會(huì)失去業(yè)主信任，由此形成惡性循環(huán)，這種現(xiàn)象必須及時(shí)加以整治。

增進(jìn)業(yè)主溝通，加強(qiáng)規(guī)范管理，形成治理合力

“小區(qū)是我家，維護(hù)靠大家”，如今在很多小區(qū)，都能看到這樣的橫幅。落實(shí)到業(yè)委會(huì)的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)中，急需廣大業(yè)主的齊心協(xié)力、全社會(huì)的關(guān)心幫扶。

業(yè)委會(huì)選舉的高質(zhì)量，直接決定后續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的高效率，素質(zhì)好、能力強(qiáng)、公道正派是廣大業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)成員的共同期待。對(duì)此，安徽合肥森林海小區(qū)有一套辦法，該小區(qū)所在的翠庭園社區(qū)黨委書記李志朋說，社區(qū)居委會(huì)經(jīng)常開展志愿服務(wù)、文體活動(dòng)，讓廣大業(yè)主多互動(dòng)多交流，其中一些退休老同志、黨員很熱心，大家都很喜歡他們。等到2016年小區(qū)選舉業(yè)委會(huì)時(shí)，不少業(yè)主自然想到了他們。

業(yè)委會(huì)從選舉中來，成立后不能沒有協(xié)商。雪恩來講了一件事：小區(qū)業(yè)委會(huì)決定為小區(qū)購(gòu)買一批椅子。有人贊同有人反對(duì)，有人說原來的椅子修修還能用，有人對(duì)椅子價(jià)格提出質(zhì)疑。談了半天，幾番討論，最后拍板一個(gè)折中方案，既買了貴的椅子，也買了便宜的椅子，椅子總數(shù)增加了，錢還節(jié)省了，大家都滿意了。眾人的事情眾人商量著辦，業(yè)委會(huì)和業(yè)主定期溝通、聽取意見，這種日常溝通越充分，彼此關(guān)系越親密，廣大業(yè)主就會(huì)越信任，推動(dòng)解決問題就會(huì)越有力。

凝聚人心是業(yè)委會(huì)健康成長(zhǎng)的基礎(chǔ)，提升能力是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的關(guān)鍵。如今，很多業(yè)委會(huì)成立后的第一件事就是解聘前期物業(yè)，可是沒過多久，業(yè)主又對(duì)新的物業(yè)不滿，并把矛頭對(duì)準(zhǔn)業(yè)委會(huì)。“與其事后發(fā)生糾紛，不如事前充分協(xié)商。”云南宣威市讀者周均虎建議，選聘物業(yè)時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)組織業(yè)主、物業(yè)充分談判，達(dá)成共識(shí)，制定物業(yè)服務(wù)明細(xì)表，明確責(zé)任追究、權(quán)利救濟(jì)等，將物業(yè)服務(wù)納入規(guī)范化軌道。事后雙方自覺遵守約定，嚴(yán)格執(zhí)行，這樣既可以有效提供物業(yè)服務(wù)，又能保障業(yè)主正常生活秩序。

還有一種情況是，業(yè)委會(huì)成立后不再聘請(qǐng)新的物業(yè)，而是推行業(yè)主自治。上海長(zhǎng)寧區(qū)市民苗正華長(zhǎng)期關(guān)注和研究各地業(yè)委會(huì)，據(jù)他介紹，湖南長(zhǎng)沙的共和世家小區(qū)去年成立了業(yè)主自管服務(wù)中心，接管小區(qū)全部物業(yè)。該服務(wù)中心不以盈利為目的，而以服務(wù)業(yè)主為中心。業(yè)主自治后，小區(qū)的電梯廣告、戶外廣告、停車費(fèi)用都?xì)w全體業(yè)主共有。有了這些收入，去年年底在未動(dòng)用業(yè)主維修基金一分錢的情況下，對(duì)小區(qū)電梯實(shí)行了大檢修。

越是業(yè)主自治，越要規(guī)范管理。共和世家小區(qū)財(cái)務(wù)按季度在小區(qū)出入口張貼，其中連花費(fèi)一張打印紙的費(fèi)用都公開。雪恩來也說，“一些業(yè)委會(huì)成員亂作為、謀私利，是對(duì)業(yè)主、業(yè)委會(huì)的一種傷害。我們有針對(duì)性地加強(qiáng)內(nèi)部管理，比如財(cái)務(wù)公開、離任審計(jì)，確保業(yè)委會(huì)清清爽爽，廣大業(yè)主安安心心享受服務(wù)。”

記者調(diào)查中還了解到，小區(qū)雖小，事務(wù)不少，很多問題僅靠業(yè)委會(huì)是難以解決的，亟須各級(jí)黨委政府將更多的資源和精力向基層傾斜，共同構(gòu)建和諧美麗小區(qū)。據(jù)安徽合肥森林海小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張薇介紹，2016年底修建地鐵時(shí)，有個(gè)出站口占用小區(qū)部分土地，如何賠償成了業(yè)主關(guān)注的問題。“市、區(qū)、街道的相關(guān)單位主動(dòng)宣講政策，我們代表業(yè)主積極參與協(xié)商，經(jīng)過40多輪的談判，業(yè)主合法權(quán)益得到維護(hù)，地鐵工程也順利推進(jìn)。”

在小區(qū)治理中，政府部門、社會(huì)組織、業(yè)委會(huì)一個(gè)都不能少。前兩者要給予大力的關(guān)注與幫扶，推動(dòng)業(yè)委會(huì)不空位、不缺位，有作為而不亂作為，推動(dòng)廣大業(yè)主積極參與小區(qū)治理，如此多管齊下，就沒有解決不了的問題、克服不了的困難，將有力推動(dòng)小區(qū)管理更加規(guī)范、小區(qū)氛圍更加和諧。