原創(chuàng)： 陳一良
搖號(hào)，凍資，中簽率個(gè)位數(shù)!買到就賺到!
別誤會(huì)，我們現(xiàn)在說的不是富士康打新，是杭州樓市。最近一段時(shí)間，幾地樓市呈現(xiàn)出“買房好似打新股”的特征，而且比打新股更加瘋狂。
這里是杭!州!
這個(gè)周末，關(guān)于“房子”的新聞?dòng)忠淮嗡⑵亮撕贾菔忻竦呐笥讶Α?/p>
大量市民在開發(fā)商指定銀行排隊(duì)等候購房誠意金凍結(jié)。一位女性購房者甚至由于體力不支而在排隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)暈倒，由銀行保安合力抬出;還有購房者在銀行排隊(duì)過程中發(fā)生激烈爭(zhēng)執(zhí)，被其他市民拍照發(fā)至朋友圈;銀行方面也是超負(fù)荷運(yùn)行，連日加班辦理業(yè)務(wù)......
5月26日上午，中國證券報(bào)(公眾號(hào)：xhszzb)記者來到搖號(hào)樓盤融信瀾天指定的工商銀行延中支行看到，現(xiàn)場(chǎng)人聲鼎沸，非常擁擠，記者無法進(jìn)入大廳。
26日上午開門前的工商銀行延中支行
有市民在銀行取號(hào)號(hào)位排到2000+
臨近中午，記者從工行工作人員處獲悉，另一搖號(hào)樓盤華夏四季的驗(yàn)資網(wǎng)點(diǎn)——工行杭州科創(chuàng)支行已不堪重負(fù)，工行緊急開通朝暉支行以分流科創(chuàng)支行的客戶，開發(fā)商方面也同時(shí)發(fā)出公開說明。
華夏四季開發(fā)商發(fā)出公開說明
5月以來，杭州搖號(hào)買房的行情一路上行，旭輝寶龍東湖城、中南樾府、都會(huì)藝境、匯高栢悅中心等多個(gè)樓盤意向客戶登記熱度“爆表”，中簽率也從最初時(shí)期的兩位數(shù)跌到了一位數(shù)。
搖號(hào)凍資最高1700萬
“原來是到樓盤現(xiàn)場(chǎng)登記材料，要不停地排隊(duì)，后來改成網(wǎng)上登記，我以為不用排隊(duì)了，但還是需要去指定銀行凍結(jié)誠意金，排隊(duì)的地方改成銀行了。”26日下午，在位于余杭的華夏銀行余杭支行，剛剛完成50萬元凍資的剛需購房者姜軍(化名)告訴中國證券報(bào)(公眾號(hào)：xhszzb)記者。
姜軍告訴記者，銀行預(yù)審和資金凍結(jié)分為4步，首先查看購房登記資料是否齊全，齊全了取號(hào);第二是憑單子排隊(duì)凍結(jié)資金，這一步需要漫長(zhǎng)的等待;第三步是銀行工作人員預(yù)審，提供預(yù)審單;第四步，拿到資金凍結(jié)說明及憑證，并注明這筆錢是哪個(gè)樓盤的意向金。
據(jù)了解，5月中旬開始，杭州部分樓盤可以網(wǎng)上登記購房意向，不需要到樓盤現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)登記，但一些樓盤新增了凍結(jié)意向金這項(xiàng)要求。
凍資環(huán)節(jié)雖然讓購房者還是要長(zhǎng)時(shí)間排隊(duì)，但一定程度上能夠幫助購房者提高中簽率。
姜軍告訴記者，開發(fā)商原來只要求提供存款證明，無需凍結(jié)誠意金，一個(gè)存款證明可以同時(shí)用在好幾個(gè)樓盤上，參加搖號(hào)的成本相對(duì)較低，現(xiàn)在很多樓盤要求凍資，購房者每多參加一個(gè)樓盤的搖號(hào)，就可能得實(shí)打?qū)嵍鄡鼋Y(jié)一份誠意金，這樣成本增加后，參加搖號(hào)的人數(shù)可能相對(duì)會(huì)減少。
“不過，很多人為了增加中簽率，動(dòng)用了父母、子女的名額，再加上現(xiàn)在一二手房?jī)r(jià)格倒掛這么明顯，想來搖號(hào)賺差價(jià)的人還是很多，中簽率總體還是比較低的。”姜軍無奈地告訴記者。
據(jù)了解，參與本次搖號(hào)的樓盤華夏四季單價(jià)僅26105元，而距樓盤直線距離僅2公里的二手樓盤萬科西廬單價(jià)已達(dá)52000元。
當(dāng)記者致電采訪一位家住萬科西廬的陳姓業(yè)主時(shí)，對(duì)方直呼如此之大的差價(jià)實(shí)在太夸張，“雖然我們小區(qū)位置比華夏四季稍好一點(diǎn)，但人家畢竟是地鐵盤，而且價(jià)格倒掛這么夸張，搖到能賺200萬吧?”
在驗(yàn)資額度方面，在目前搖號(hào)銷售的樓盤中，一般凍資額度為50～200萬元，對(duì)凍資額度要求最高的是位于濱江區(qū)的樓盤柳岸曉風(fēng)，要求凍資額度為500～1700萬元。
柳岸曉風(fēng)銷售方案
柳岸曉風(fēng)可謂本輪搖號(hào)盤中的“白富美”，根據(jù)開發(fā)商公布的銷售方案，房源每平米均價(jià)為82270元，主力戶型240～250方，以此計(jì)算房屋大體總價(jià)超過2000萬。
無房且無貸款記錄的客戶，要求存款金額為500萬;已擁有一套住房，或無住房但有住房貸款記錄的客戶，存款金額為1000萬;一次性付款的客戶，存款金額為1700萬。樓盤500萬的凍資“起步價(jià)”超過了很多其他樓盤的全款價(jià)。
柳岸曉風(fēng)驗(yàn)資方案
經(jīng)向開發(fā)商內(nèi)部人士了解，目前樓盤雖還未開始登記購房意向，但已有不少客戶來電咨詢。
該人士稱，“這個(gè)盤本來就比較熱，限價(jià)后性價(jià)比更高了，搖號(hào)當(dāng)天估計(jì)就能清盤。”
值得一提的是，受益于樓盤誠意金資信證明業(yè)務(wù)，近日杭州多家服務(wù)于新開樓盤的銀行存款數(shù)額增加明顯。以工行為例，僅24日一天，工行杭州延中支行就增加存款3.35億，另外，工行科創(chuàng)支行增加1.99億、高新支行增加1.42億。
二手“老破小”不甘示弱
在杭州買新房要排隊(duì)拼體力，搖號(hào)拼運(yùn)氣，那么買一套稱心的二手房是不是會(huì)輕松一些?
26日傍晚，記者隨同姜軍一起實(shí)地走訪了杭州市中心區(qū)域的幾家房產(chǎn)中介。在市中心的朝暉小區(qū)，房產(chǎn)中介向記者介紹，小區(qū)房齡多在30年左右，面積集中在60平方米左右，單價(jià)大多超過4萬元。
一位帶看中介告訴記者，這里是杭州主城區(qū)最大型的老居住區(qū)之一，長(zhǎng)期以來都是市中心片區(qū)的價(jià)格洼地，但近半年多來價(jià)格上漲明顯，“這個(gè)居住區(qū)有一批40～60平方米的房子，因?yàn)榉孔涌們r(jià)不算高，容易入手，所以單價(jià)也從3.5萬+漲到4萬+了。”
在杭州市中心建國北路附近一個(gè)名叫永康苑的小區(qū)，記者了解到，小區(qū)房齡多在15～20年，春節(jié)前這里還有一半左右房源單價(jià)低于4萬，而現(xiàn)在4萬以下房源屈指可數(shù)，成交均價(jià)也漲至4.2萬以上。一位房產(chǎn)中介告訴記者：“經(jīng)過春節(jié)后這一波行情，小區(qū)價(jià)格明顯漲上來了，很多放棄搖號(hào)的客戶也掉過頭來買二手房了。”
“目前還是比較希望能搖到新房，畢竟性價(jià)比更高，這些老房子價(jià)格已經(jīng)明顯上漲了，而且居住環(huán)境也不好，暫時(shí)不考慮。”姜軍告訴記者，首先考慮搖新房，如果一直搖不到新房，實(shí)在沒辦法了再買二手房，“總得買啊，不能手上拿著現(xiàn)金一直拖著啊。”
杭州我愛我家品牌總監(jiān)周包軍告訴記者：“2017年以來杭州主城區(qū)老舊小區(qū)價(jià)格確實(shí)明顯上漲了，這些房子面積小、總價(jià)低，是二手房市場(chǎng)的供給主力，適合預(yù)算不足的剛需購房者入手，市場(chǎng)需求量還是比較大的。”
增加供給是當(dāng)務(wù)之急
26日，中國證券報(bào)(公眾號(hào)：xhszzb)記者在與多位等候凍資的購房者進(jìn)行交流的過程中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)購房者都是剛需，但也不乏少部分房產(chǎn)投機(jī)者。
目前杭州市面上的限價(jià)一手房與周邊二手房之間大多單價(jià)相差上萬元，一套房產(chǎn)動(dòng)輒便是上百萬的差價(jià)，這樣的收益讓很多手中仍有房票的人躍躍欲試，希望把這項(xiàng)“福利”用足，少數(shù)手中沒有房票的人也想盡辦法獲得房票進(jìn)行投機(jī)。
而抑制投機(jī)沖動(dòng)的最佳辦法或許就是減少一二手房?jī)r(jià)格倒掛，壓縮投機(jī)空間。
另外，杭州過去兩年高企的地價(jià)和未來房?jī)r(jià)可能繼續(xù)上漲的預(yù)期也強(qiáng)烈沖擊著杭州購房者的神經(jīng)。
杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年杭州市區(qū)共有39個(gè)板塊涉宅地樓面價(jià)紀(jì)錄被刷新，其中錢江新城1期、申花板塊涉宅地價(jià)最高，均超過4萬元/平方米;文教區(qū)、大關(guān)、西興、紫金港、艮北新城等6個(gè)板塊最高涉宅地價(jià)在3～4萬元/平方米;留下、祥符、蕭山新區(qū)、湘湖等7個(gè)板塊最高涉宅地價(jià)在2～3萬元/平方米。
今年以來，杭州多個(gè)板塊最高樓面價(jià)繼續(xù)被刷新。截至5月23日，杭州今年賣地收入高達(dá)1193億，暫居全國第一，同比上漲達(dá)227%。
與不斷刷新的地價(jià)以及高額土地出讓金相對(duì)應(yīng)的是龐大的土地出讓面積。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州市區(qū)2016年全年出讓土地126宗,總面積531.7萬平方米,總可建面積1251.6萬平方米;2017年出讓地塊190余宗，出讓面積691.17萬平方米，總體量達(dá)1585.12萬平方米。
而從現(xiàn)實(shí)情況來看，前兩年政府大量賣地并沒有給目前杭州房產(chǎn)市場(chǎng)帶來相應(yīng)的供給，截至4月份，杭州商品房庫存去化周期僅在3個(gè)月左右。
再加上杭州目前處于“后峰會(huì)、前亞運(yùn)”時(shí)期，諸多大型活動(dòng)在杭州舉行，杭州逐漸成為國內(nèi)各類資源、人才、資本的主要流入地之一，城市居民房產(chǎn)需求旺盛，房產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾或?qū)⒅鸩节吘o。
一位不愿具名的杭州房產(chǎn)資深從業(yè)人士告訴記者，開發(fā)商通過市場(chǎng)化途徑拿地，承擔(dān)著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而現(xiàn)在新房銷售價(jià)格卻受到限制，這樣勢(shì)必對(duì)開發(fā)商的利益造成沖擊，特別是現(xiàn)在開發(fā)商融資成本高，更有可能會(huì)通過降低樓盤品質(zhì)的方式節(jié)約成本，維持利潤水平，也有開發(fā)商放緩樓盤開發(fā)節(jié)奏，推遲開盤時(shí)間，寄希望于限價(jià)政策的放松。
在采訪過程中，有購房者反映，某些樓盤在搖號(hào)資料登記環(huán)節(jié)就一對(duì)一要求購房者選擇更高的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，“人家直接告訴你，如果根據(jù)公示價(jià)格選了2000元的精裝修，裝修質(zhì)量無法保障，可能住幾個(gè)月就要拆掉重新裝。價(jià)格太低了，開發(fā)商賺不到錢，就給你弄個(gè)豆腐渣工程，那我們只能選擇在公示價(jià)格的基礎(chǔ)上另外加錢。”
無論開發(fā)商是否有意延緩產(chǎn)品入市節(jié)奏，對(duì)于普通市民來說最期待的莫過于房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持健康、理性和公平。
據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控，5月以來截至24日，上海全市共有10個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目推盤，共計(jì)推出房源2200套。剛需盤出現(xiàn)了滯銷傾向，上海金山某項(xiàng)目推出456套新房?jī)H8人搖號(hào)，中標(biāo)率高達(dá)5700%。這一冷清的場(chǎng)面與4月份出現(xiàn)的某些中高端樓盤參與搖號(hào)人數(shù)嚴(yán)重超額的情況大相徑庭。
或許市場(chǎng)拐點(diǎn)即將來臨！
