去年，杭州的土地市場是一片激烈的戰(zhàn)場，即便土地新政頻出，外來房企也不惜高價拿地“豪賭明天”。

沒想到，僅過了半年左右的時間，這個“明天”還沒到來，個別開發(fā)商已經(jīng)不得不選擇“斷臂”。

去年8月，杭州轉(zhuǎn)塘一宗宅地出讓，杭州世騰以18205元/平方米的樓面價，且包含40%的高自持比例奪得地塊。然而，記者了解到，近日該地塊正四處尋找下家。

無獨有偶，閑置了兩年的未來科技城南方水泥地塊，在去年年底轉(zhuǎn)賣，由華董以271%的高溢價高調(diào)接手。然而，上個月底，由于種種原因，該地塊再次出現(xiàn)在杭州產(chǎn)權(quán)交易平臺上，重新拍賣。

“如果調(diào)控的力度不放松，那么對于房企來講，資金的壓力正在加劇，賣地、賣項目股權(quán)的案例會逐漸增多。”中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示。

曾是房企力搶的“肥肉”，如今一心想轉(zhuǎn)讓

2017年8月14日，轉(zhuǎn)塘地塊出讓的當(dāng)天，是杭州土地市場的狂歡日。

這一天，主城區(qū)不僅一口氣出讓6宗涉宅地塊，而且出讓規(guī)則也發(fā)生重大調(diào)整，不再設(shè)置“超過50%溢價，必須現(xiàn)房銷售”的門檻。由于當(dāng)時還未施行網(wǎng)上競價，上百人擠滿拍賣會場，頗為壯觀。

起拍樓面價10709元/平方米的轉(zhuǎn)塘單元宅地，是當(dāng)天的“明星”地塊之一，報名爭奪的房企多達(dá)近30家。當(dāng)時參拍的某房企人士還曾告訴記者：“大家都盯著呢，因為即便拍到上限價，還是較低的。畢竟之江轉(zhuǎn)塘板塊庫存少，市場緊俏，二手房普遍上了3萬元/平方米。”

帶著這股對杭州樓市前景無比樂觀的信心，最終這宗地塊由首次入杭的杭州世騰以封頂樓面價18205元/平方米加40%的高自持比例奪得，總價約14.5億元。

如果大家多一點謹(jǐn)慎和理性，也許結(jié)果會不一樣。但在當(dāng)時，這一結(jié)果卻并未引起業(yè)內(nèi)的注意。有人甚至這樣評價：“大家都在豪賭未來。”

但是，自持部分如何變現(xiàn)，對于眾多房企來說，至今都找不到答案。“即便有能力把自持部分做成金融資產(chǎn)包套現(xiàn)，最起碼也要打個七折。不過，當(dāng)時大家的想法是拿了地再說，賭后市調(diào)控會松動。”某房企人士坦言。

如果撇去自持部分，那么這宗地塊的折算地價已達(dá)30338元/平方米。再加上財務(wù)成本、建安成本、精裝成本等，保本房價在4萬元/平方米以上。而周邊新房由于限價，至今備案價都還在3萬元/平方米上下。

近日，記者了解到，該地塊正在四處尋找下家接手，目前已找了十多家單位在談。不少當(dāng)時積極參拍的房企，如今態(tài)度冷淡，幾乎都向記者表示：“興趣不大，自持比例太高，接不了。”

一位知情人士透露：“拿地時他們做過測算，結(jié)果根本無法盈利，只能賭后市限價放開。但現(xiàn)在樓市調(diào)控有多堅決，大家都看得清。”

據(jù)記者了解，杭州的土地款需在8個月內(nèi)付清，而世騰至今未付清余款，每天產(chǎn)生的滯納金也將是一個越滾越大的“窟窿”。

拍下二手地塊又悔拍，房企損失數(shù)千萬元保證金

火熱的市場，容易激發(fā)人的想象力。去年流行在全國土地市場的一句金句是這樣的：“不能用現(xiàn)在的眼光來看待市場，開發(fā)商看的是未來。”

于是，去年不僅僅是一級土地市場熱度空前，“二手”地塊同樣吃香，本報記者就報道過《未來科技城寶地易手，折算樓面價2.7萬元/平方米》。

2017年11月29日，位于西溪濕地和淘寶城之間的一宗地塊在閑置兩年半后，南方水泥公開出售該地塊項目公司杭州振明置業(yè)100%股權(quán)，參拍房企超過30家，掛牌起始價8300萬元，最終的成交價達(dá)3.08億元，“生面孔”華董脫穎而出，溢價率271%。

須知這一掛牌成交價，還要加上標(biāo)的公司約1.91億元的債務(wù)，實際土地總價為4.99億元，折合樓面價約27000元/平方米。而振明置業(yè)背后的南方水泥在2015年4月9日拿地時，當(dāng)時的地價僅1.792億元，樓面價9750元/平方米。

頗具戲劇性的是，今年4月27日，這宗地塊又一次在產(chǎn)權(quán)交易平臺拍賣，賣家仍是南方水泥。而這一次的轉(zhuǎn)讓底價已從8300萬元，上漲至2億元，加上1.91億元的債務(wù)，實際起拍價為3.91億元，將于5月25日報名截止，最終開拍時間須看報名結(jié)果而定。

這意味著，華董或已悔拍。記者聯(lián)系不到華董相關(guān)人士，但從杭州多位開發(fā)商處了解到，“他們悔拍了，前期測算工作沒做好。二手地塊不比招拍掛，這塊地除了近5億總價，還有很高的土地增值稅，實際地價成本接近4.5萬元/平方米。”

而這宗容積率1.2的低密度宅地，并不是能快速開盤回籠資金的地塊。參考隔壁的泰禾杭州院子，同樣是低容積率，然而高總價產(chǎn)品去化緩慢。近日杭州院子批出的備案均價，其中4幢毛坯排屋約49830元/平方米，以及2幢毛坯別墅約65050元/平方米，但因為總價動輒上千萬元，意向客戶不足，無需搖號。

根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易平臺的交易條件要求，如競買人出現(xiàn)違約情況，將承擔(dān)締約過失責(zé)任，轉(zhuǎn)讓方和產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可扣除競買人的保證金，而當(dāng)時的保證金達(dá)2480萬元。

調(diào)控長期不松動，中小房企無奈“斷臂”

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進分析：“這充分說明了，去年杭州土地市場在地價上存在一定泡沫。一旦房企資金鏈出現(xiàn)問題，就難以為繼，導(dǎo)致出現(xiàn)倉促轉(zhuǎn)讓的做法。”

事實上，杭州過去也出現(xiàn)過雅戈爾退地、雨潤、河北天成賣地等案例，但當(dāng)時的情形是拿地后遭遇行情低谷，而現(xiàn)在卻不同。

去年的火熱市場中，對一部分激進房企來說，入杭是戰(zhàn)略，可以不計成本。但隨著調(diào)控的深入，限價或?qū)㈤L期不松動，而另一方面銀根縮緊，開發(fā)商的資金鏈也正愈加吃緊。

資料顯示，整個杭州范圍內(nèi)已經(jīng)成交的地塊中，32宗涉宅地塊的樓面價超過3萬元/平方米，其中有7宗土地的價格超過了4萬元/平方米。但這32宗高價地中只有6宗已經(jīng)開盤入市。

另外，2017年至今，自持比例超過40%的涉宅地塊就已達(dá)10宗，而這些地塊至今毫無動靜。

眼看2018年已過去接近一半，很多中小房企的年度銷售目標(biāo)甚至沒完成十分之一。

有業(yè)內(nèi)人士分析：“前期拿地太貴，按照現(xiàn)在的限價賣則完全沒有利潤，那么就只好等待。現(xiàn)在的問題是，等待之后，價格若還是沒有放開，可是已付出了更多財務(wù)成本，如果再賣就會虧本。”

中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示：“如果調(diào)控的力度不放松而時間又足夠長，那么對于房企來講，無疑是真正的考驗到來了。融資比較困難的會加快推盤，實力較強的還在等待更好的入市時機。”

嚴(yán)躍進認(rèn)為：“其實還是要看企業(yè)自身能力。基于自身優(yōu)勢做投資很關(guān)鍵，而不是一味追捧城市的概念，畢竟政策環(huán)境和市場周期存在很多不確定因素。”

也許類似杭州世騰、華董這樣“斷臂”的情形，接下去還將出現(xiàn)。用一位業(yè)內(nèi)人士的話來說，“畢竟做生意，總是有賺有虧，先要活下去才可能活得好。”

(原題：《去年高價奪地，如今悄悄賣地》 )