近年來，住宅用地使用權(quán)到期續(xù)期問題開始浮現(xiàn)，能否續(xù)期、是否收費(fèi)、收費(fèi)多寡，這些話題時常引來各方爭辯，但難有定論。

明年元旦將正式施行的《民法典》第359條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。與現(xiàn)行《物權(quán)法》相比，《民法典》增加了對續(xù)期費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定，如此立法有何背景，未來對民眾居住，以及房地產(chǎn)市場影響如何?

國新辦7月31日舉行吹風(fēng)會，介紹《民法典》及其實(shí)施有關(guān)情況。在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的這一問題上，曾全程參與《物權(quán)法》立法和《民法典》編纂工作的法學(xué)專家們也給出了一些回應(yīng)和解釋。

“《民法典》這么多的條文，有些問題要進(jìn)一步落實(shí)。下一步怎么來做，可能需要國務(wù)院還有各地政府，根據(jù)自己當(dāng)時土地使用權(quán)最初創(chuàng)設(shè)時的具體情形，來作出更進(jìn)一步的細(xì)致安排。”中國法學(xué)會學(xué)術(shù)委員會委員孫憲忠說。

《民法典》延續(xù)“自動續(xù)期”原則

宅地產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題，源于我國規(guī)定土地出讓使用權(quán)有年限限制，而房屋所有權(quán)沒有期限限制。

在上述吹風(fēng)會上，孫憲忠表示，我國城市居民的住房都是采取復(fù)合公寓，不像國外采用單一住宅的方式。這種情況下出現(xiàn)了一個普遍現(xiàn)象，就是民眾對房屋有所有權(quán)但對土地只有使用權(quán)，因?yàn)椤稇椃ā访鞔_規(guī)定，城市土地只能歸國家所有。這種情況下出現(xiàn)了一個特殊的問題，就是所有權(quán)和使用權(quán)之間期限的磨合差別。

按照1990年國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，我國土地使用權(quán)出讓按照類別設(shè)置了不同的最高年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等。

孫憲忠透露，2007年制定的《物權(quán)法》在討論過程中，就此問題就曾經(jīng)引發(fā)過很大的討論，一種觀點(diǎn)曾經(jīng)提出來，即土地是國家的，老百姓使用國家的土地就給國家交錢，使用期滿了還應(yīng)該再繼續(xù)交費(fèi)。

對此觀點(diǎn)孫憲忠并不認(rèn)可。他認(rèn)為，不能把民眾占有使用土地的情形理解為私有土地占有使用的情形，政府運(yùn)營土地，不能把它理解為政府的私有土地的運(yùn)營，應(yīng)該從大的政治倫理的角度來思考這個問題。同時，民眾在購買房屋的時候，實(shí)際上土地使用權(quán)的地價也已經(jīng)出過了。

最終《物權(quán)法》采取了自動續(xù)期這樣一個法律上的制度安排，其第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

在此次《民法典》編纂的過程中，“自動續(xù)期”的原則也得到了延續(xù)。

在上述吹風(fēng)會上，中國法學(xué)會副會長、學(xué)術(shù)委員會委員王利明也表示，《民法典》359條是個非常重要的條款，首先它確立了住宅建設(shè)用地到期之后自動續(xù)期的規(guī)則，這是2007年《物權(quán)法》確定的一個重要規(guī)則，也可以說是給老百姓財產(chǎn)權(quán)或者說老百姓最重要的財產(chǎn)——房屋所有權(quán)進(jìn)行保護(hù)的特殊規(guī)定，真正給老百姓吃了一個定心丸。

“自動續(xù)期的含義是什么?就是到期之后，不用再到政府辦特別手續(xù)就可以自動延長了，這樣是真正強(qiáng)化了對老百姓的房屋所有權(quán)的保護(hù)。”王利明說。

王利明表示，他做過一個調(diào)研，為什么這些年來房地產(chǎn)業(yè)能夠這么蓬勃興旺的發(fā)展，其實(shí)背后有個非常重要的原因，就是《物權(quán)法》確立了這個自動續(xù)期規(guī)則，真正使老百姓的財產(chǎn)形成了一個恒產(chǎn)恒心的機(jī)制，從而使老百姓敢大膽置業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，這次《民法典》359條繼續(xù)確定這個規(guī)則。

未來會如何收費(fèi)?

雖然延續(xù)了“自動續(xù)期”的原則，但對照現(xiàn)行《物權(quán)法》第149條后可發(fā)現(xiàn)，《民法典》第359條增加了“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”這句話。

為什么要加上這一句話?有什么具體意義?以后是不是住宅用地到期后都需要繳納費(fèi)用?

孫憲忠表示，實(shí)踐中有個問題，改革開放初期，一些地方規(guī)定的(住宅用地)使用期限比較短，比如說有個地方當(dāng)時土地使用期限只有二十年，他當(dāng)時交錢的費(fèi)用也是按二十年交的。這個期限的費(fèi)用問題，可能還不太完全一致。所以在現(xiàn)在《民法典》359條后面加上一句話，具體以后交費(fèi)怎么樣安排，還需要國務(wù)院通過行政法規(guī)作一個具體規(guī)定。

2016年4月，浙江溫州部分住宅20年的土地使用權(quán)到期但房屋所有權(quán)未到期，市民在辦理交易時被告知土地續(xù)期需幾十萬元的手續(xù)費(fèi)，此事引起外界關(guān)注。此后，相關(guān)部委組成聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研。

針對溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題，在2016年12月，國土部和住建部會商后回復(fù)，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

孫憲忠認(rèn)為，(《民法典》)作這個規(guī)定就是考慮到這個具體的情形。但是有個法律的原則，就是自動續(xù)期，如果他原來的費(fèi)用交納得比較充分，也是不用交費(fèi)續(xù)期的。但是如果期限比較短，對國家利益不當(dāng)?shù)那闆r下，適當(dāng)補(bǔ)充一些費(fèi)用，也不算為過。

“如果老百姓早先交的費(fèi)用已經(jīng)是很長期限的了，而且費(fèi)用交得比較充分，建議還是不要再收費(fèi)了。如果期限確實(shí)顯著比較短，可以考慮收一點(diǎn)費(fèi)用。住房制度的安排涉及到大多數(shù)老百姓的重大利益，希望有關(guān)機(jī)構(gòu)能夠妥善處理這個問題。”孫憲忠說。

對于宅地續(xù)期要不要收費(fèi)的問題，王利明也表示，其個人理解，首先不是說全免。有的用地期限只是二十年，有的是七十年，七十年跟二十年交的費(fèi)用是不一樣的，如果全免了，對七十年的也不公平，顯然現(xiàn)在還不能做到全免。

他認(rèn)為，也不能像繳納土地出讓金那樣重新交一遍，這給老百姓增加的負(fù)擔(dān)太重。所以究竟什么樣的方式更合理?如果當(dāng)時已經(jīng)交了七十年(費(fèi)用)，現(xiàn)在是不是可以少交或者不交?這些問題都值得討論，非常復(fù)雜。

自然資源部政策法規(guī)司司長魏莉華近期也曾透露，《民法典》對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題作出原則規(guī)定，這為保障群眾“戶有所居”吃下“定心丸”。至于續(xù)期費(fèi)用具體如何繳納和減免，在《城市房地產(chǎn)管理法》修改中將會作出進(jìn)一步明確的規(guī)定。