長租公寓資金池到了必須監(jiān)管的時候

一直處在風口浪尖的長租公寓又迎來了新的壞消息。

10月16日，上海長租公租市場傳出消息，老牌公寓運營商寓見疑似遭遇資金流危機，遭到上海華瑞銀行發(fā)公函詢問貸款安全，數(shù)萬名交了押金、背負分期貸款的租客則面臨被收回房源甚至上征信黑名單的危險，而退還租金、免除租金貸等租客訴求尚未得到正式回應(yīng)。

資金池的安全性是不少人對長租公寓抱有疑慮的根源。由于長租公寓往往需要預(yù)付半年甚至一年房租，但通過租金貸等金融方式，用戶可以進行分期付款。這意味著，一旦公寓方現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，用戶可能賠上信用、丟了住處。

“現(xiàn)在核心的問題是，千軍萬馬都在做長租公寓，各種金融杠桿都來了。什么車都有，但高速公路沒人建。”房東東公寓學院創(chuàng)始人全靂表示，長租公寓行業(yè)還有一些基礎(chǔ)規(guī)則需要完善。

資金池缺乏監(jiān)管將成為巨大隱患

長租公寓的資金安全問題不斷。據(jù)媒體報道，深圳“魚悅公寓”因多層轉(zhuǎn)租，三房東卷款跑路，二、四房東產(chǎn)生糾紛，租客突然被通知租賃合同提前終止，需在短期內(nèi)全部搬離，此前向四房東繳納的租房押金也幾經(jīng)周折，多番追討。粗略估計，有430戶租客受此影響，押金總額達250萬元。

受長租公寓資金問題影響的，不只是租客，還有可能是業(yè)主。長沙長租公寓“咖啡貓”最近被爆，在與業(yè)主簽約時，要求其在“房樂分”平臺注冊，表面上是為了確保業(yè)主本人收到租金，實際上卻讓業(yè)主背負貸款。

在眾多長租公寓爆雷案例中，資金問題總會是關(guān)鍵詞。隨著長租公寓的快速發(fā)展，配套的資金監(jiān)管措施不夠完善這一問題日益凸顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，金融化帶來的“資金池”已經(jīng)成為長租公寓最大的問題?，F(xiàn)在，長租公寓已經(jīng)不僅是一個租賃企業(yè)，而是一個個標準的“金融企業(yè)”。而目前，對于長租公寓資金池的監(jiān)管還很少。

資金池可以讓長租公寓得到快速發(fā)展，很多長租公寓企業(yè)利用多收租戶租金、晚付房主租金的方式加快擴張。張大偉分析，這種模式把中介企業(yè)從“中介費+差價”的模式，變成了投資者，一旦爆倉就會出現(xiàn)上下游多重糾紛。“缺乏政策監(jiān)管，對于租賃的發(fā)展來說，存在非常多的隱患。”

張大偉告訴中國青年報·中青在線記者，長租公寓類企業(yè)在北京、上海等城市市場份額已經(jīng)超過20%，如果把二房東等同樣模式交易計算進來，有約60%的租賃房源很難見到房主交易。

“資金池存在的最大問題是可以掩蓋問題，后移投資風險。將房主的預(yù)期租金，通過平臺項目轉(zhuǎn)移到公司名下，實際控制人可以隨意動用。這些金融工具帶來了巨大的市場風險。”張大偉說。

榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟學家、中國社科院金融所研究員尹中立在媒體撰文指出，在國家鼓勵發(fā)展住房租賃市場的政策刺激下，很多機構(gòu)投資者開始介入住房租賃市場。這些機構(gòu)投資者攜巨資介入住房租賃市場，深刻改變住房市場的生態(tài)平衡，以往個人與個人之間的交易變成了個人與機構(gòu)之間的交易。

尹中立還指出，當前金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取的是限制政策，但住房租賃貸款不在限制之列，于是有些機構(gòu)從監(jiān)管中套利。其操作手法之一就是租金貸，即大量獲取房源，以租約為基礎(chǔ)資產(chǎn)獲取貸款融資。利用接近或稍高于銀行正常利率的貸款利率，同從信托等市場渠道融資的高額利率之間的價差，獲取套利空間。

資金池監(jiān)管亟須出臺統(tǒng)籌規(guī)定

事實上，針對資金池問題，一些地方已經(jīng)探索了監(jiān)管舉措。日前，浙江省住建廳等出臺了《關(guān)于促進長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》。該文件要求，從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)，應(yīng)當按照約定每季度或每半年向全體住房房源委托出租人、長租公寓承租人，通告住房租金收入、支付總額，按期或者逾期支付，以及經(jīng)營住房委托出租業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的沉淀資金使用等情況。定期通告租金收付及沉淀資金使用情況的條款，應(yīng)當在委托出租協(xié)議、承租協(xié)議中分別予以約定。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，浙江省新近出臺的這份文件，并沒有規(guī)定資金池是違法違規(guī)的。若沒有金融政策支持，僅靠單純房源積累出租，長租公寓的潛在成本很高，運營難度很大，因此對資金池的監(jiān)管還應(yīng)探索更多思路。

事實上，監(jiān)管的缺乏不僅給不法經(jīng)營者鉆了空子，也給一些希望合規(guī)經(jīng)營的企業(yè)帶來了難題。

某長租公寓企業(yè)CEO李晨(化名)告訴中國青年報·中青在線記者，由于各方壓力，前段時間不少金融機構(gòu)一度暫停了租金貸業(yè)務(wù)，對長租公寓的資金管理也提出了更多要求。他曾向監(jiān)管部門提出希望做出明確規(guī)定，講清楚涉租金的資金管理應(yīng)該怎么做，以免影響更多長租公寓的正常發(fā)展。

嚴躍進說，對于長租公寓的資金管理，需要工商、住房、稅務(wù)等行政部門積極行動，例如對長租公寓的產(chǎn)業(yè)定位、租賃住房發(fā)展的政策規(guī)范、相關(guān)租賃業(yè)務(wù)的稅費減免等做出更具體的規(guī)定，才能給長租公寓的后續(xù)發(fā)展留出更大空間。

張大偉認為，考慮到市場現(xiàn)狀，從金融監(jiān)管部門到住建委等部門，應(yīng)該對長租公寓資金池等問題出臺統(tǒng)籌的管理規(guī)定，進而保證資金專款專用。

尹中立建議，有關(guān)部門建立聯(lián)合工作機制，嚴格監(jiān)管進入長租公寓的資本，嚴格監(jiān)管“租金貸”業(yè)務(wù)，要求長租公寓成為獨立法人，在長租公寓與主要出資人之間建立防火墻，防止資金被挪用。

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