值得提醒的是，雖然多家銀行對(duì)存量房貸祭出批量轉(zhuǎn)規(guī)則，但是還是可以選回固定利率。而且房貸族的選擇機(jī)會(huì)只有1次，選定了就不能后悔，將伴隨你一直到還清貸款。到底如何選劃算呢?
存量房貸批量轉(zhuǎn)LPR引爭議
據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年末個(gè)人住房貸款余額30.07萬億元。也就是說，30萬億的存量房貸，將迎來計(jì)價(jià)方式的巨變。按照央行〔2019〕第30號(hào)公告(以下簡稱“30號(hào)公告”)規(guī)定，2020年1月1日前的存量浮動(dòng)利率房貸利率“換錨”，最遲于2020年8月31日之前完成?？梢赃x擇LPR定價(jià)，也可以選擇固定利率，由借款人自主選擇。
8月12日，工建農(nóng)中郵儲(chǔ)五大國有銀行同時(shí)發(fā)布公告稱，將于2020年8月25日起，對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。而此前，交行、招行、民生、浦發(fā)、興業(yè)等銀行已宣布批量轉(zhuǎn)LPR。
不過，銀行此舉也引發(fā)爭議。程先生三年前向銀行按揭了200萬房貸，供25年，當(dāng)時(shí)享受了八五折優(yōu)惠。他說這個(gè)利率水平已算較低，而且自己也不考慮提前還貸，所以此前銀行通知轉(zhuǎn)LPR，但他已決定選擇固定利率，以為默認(rèn)了就行。“沒想到銀行來這么一出，不選擇的全部批量轉(zhuǎn)LPR，如果想選擇固定利率的，則需要手動(dòng)操作，這是否是霸王條款呢?”程先生質(zhì)疑道。
而很多借款人則完全不懂如何選。“前幾天聽說國有大行準(zhǔn)備硬性把供樓貸款改為LPR定價(jià)，不知道里面有什么貓膩?”李小姐笑稱自己是吃瓜群眾，她說，完全不懂LPR，也不懂利率走勢(shì)，更不懂如何賺。
中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼指出，對(duì)銀行來說，如果未經(jīng)客戶同意就批量轉(zhuǎn)換，將來LPR上行超過一定水平，不排除相關(guān)投訴可能增加，銀行將存在一定聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。
強(qiáng)制轉(zhuǎn)?可以改選固定利率
多家銀行為何要批量轉(zhuǎn)LPR?記者注意到，工農(nóng)中建郵儲(chǔ)五大行的相關(guān)公告都提到，此次批量轉(zhuǎn)LPR是根據(jù)央行“30號(hào)公告”的要求。
有銀行人士認(rèn)為，大部分人仍不主動(dòng)進(jìn)行選擇，這也是銀行祭出批量轉(zhuǎn)LPR規(guī)則的原因之一。實(shí)際上，存量房貸轉(zhuǎn)LPR工作是今年3月1日開始啟動(dòng)，不過，廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者不久前對(duì)多家國有大行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其廣州地區(qū)客戶中，主動(dòng)選擇轉(zhuǎn)換的客戶只占20%左右。
而對(duì)于銀行為何是批量轉(zhuǎn)LPR而非批量轉(zhuǎn)固定利率，董希淼認(rèn)為，大型銀行擬開展批量轉(zhuǎn)換，主要出于滿足央行宏觀審慎評(píng)估(MPA)考核的需要。董希淼進(jìn)一步分析了存量貸款轉(zhuǎn)LPR定價(jià)的重要性：“央行正推動(dòng)貸款LPR運(yùn)用，深化利率市場(chǎng)化改革。今年1月1日起，金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放的貸款必須參照LPR定價(jià)，但應(yīng)用范圍仍然有限。加快和擴(kuò)大LPR在存量貸款中的應(yīng)用，將使LPR全面成為貸款定價(jià)的基準(zhǔn)，更好地發(fā)揮LPR在貸款定價(jià)中的關(guān)鍵作用，使貸款利率能更及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，有助于提升貨幣政策傳導(dǎo)效果，提高金融資源配置效率。”
值得強(qiáng)調(diào)的是，此次批量轉(zhuǎn)LPR并非強(qiáng)制轉(zhuǎn)LPR。銀行的公告已經(jīng)明確提示，如果客戶不接受銀行的批量轉(zhuǎn)換規(guī)則，借款人是可以重新選擇固定利率。不過，選擇機(jī)會(huì)只有一次，不能重選。
專家：銀行應(yīng)加強(qiáng)向借款人普及相關(guān)知識(shí)
而銀行此次將存量房貸批量轉(zhuǎn)LPR，是否屬于霸王條款?北京大成(廣州)律師事務(wù)所律師陳浩認(rèn)為，這是商業(yè)銀行根據(jù)人民銀行的規(guī)定進(jìn)行的，不能視為霸王條款。人民銀行是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，其對(duì)于貨幣政策的規(guī)定具有法律效力，商業(yè)銀行必須執(zhí)行。對(duì)于借款人來說，關(guān)鍵是要先弄懂兩種利率的區(qū)別，哪種劃算就選哪種。
而對(duì)于銀行可能引發(fā)的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，董希淼也對(duì)銀行提出建議，要加強(qiáng)向借款人普及存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的意義，讓全社會(huì)充分認(rèn)識(shí)、理解并支持利率市場(chǎng)化，推進(jìn)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作平穩(wěn)開展。
LPR定價(jià)or固定利率哪種劃算?
那么，月供族到底該選LPR定價(jià)還是固定利率呢?
“對(duì)于借款人來說，不管是選擇固定利率還是‘LPR+加點(diǎn)’浮動(dòng)利率，都面臨著一定的利率風(fēng)險(xiǎn)。”民生銀行首席研究員溫彬表示，目前LPR是下行趨勢(shì)，所以如果選擇了LPR浮動(dòng)利率，房貸成本會(huì)較之前減少。但是，未來，如果LPR利率一旦出現(xiàn)回升，房貸利率則會(huì)上升，甚至有可能超過以前的月供成本。
溫彬進(jìn)一步指出，短期來看，未來兩三年，利率還是保持下降的趨勢(shì)，但是，利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，而由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中長期LPR走勢(shì)，影響因素復(fù)雜，難以預(yù)測(cè)。
因此，溫彬建議，可根據(jù)自身情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的還款方式。“如果是此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉(zhuǎn)，可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)的情況，則可以選擇浮動(dòng)利率。”
董希淼則建議：“毫不猶豫地轉(zhuǎn)成掛鉤LPR!”他進(jìn)一步解釋道，判斷長期利率走勢(shì)上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識(shí)的，那先把這幾年的優(yōu)惠享受到再說。其次，不管是自住還是投資，房子持有年限平均不會(huì)超過十年，將來不管是換房還是賣掉，房貸必須要?dú)w還的。所以并不需要考慮太長期限的利率走勢(shì)。
“如果真是出現(xiàn)了與預(yù)期不一樣的大幅上升的利率走勢(shì)，還有個(gè)解決辦法就是提前還貸。事實(shí)上，很多人會(huì)提前還款的。”董希淼強(qiáng)調(diào)道。
數(shù)說：LPR下降15個(gè)bp 百萬月供減少90元
目前，最新1年期LPR報(bào)價(jià)為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，其價(jià)格已連續(xù)三個(gè)月“按兵不動(dòng)”。而廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者根據(jù)央行的報(bào)價(jià)整理得出，自去年8月LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來，至今年7月共報(bào)價(jià)12次。其中，1年期LPR下降過4次，累計(jì)下降40bp;5年期以上LPR共下降過3次，分別下降5bp、5bp、10bp，今年以來累計(jì)下降15bp。
記者計(jì)算得出，如果是100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，按照今年5年期以上LPR累計(jì)下行15個(gè)bp計(jì)算，購房者月供可以減少約90元，合計(jì)30年能減少利息大約32400元。
