受多重因素影響，疊加樓市調(diào)整，剛剛過(guò)去的半年，全國(guó)樓市表現(xiàn)繼續(xù)承壓，新一線城市武漢也不例外。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年上半年，武漢成交新建商品住房55942套、面積627.7萬(wàn)平方米，同比去年分別下滑47.2%、48.9%，略高于全國(guó)平均跌幅。

“受需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、去化降低、信心不足、庫(kù)存高企等因素影響，2022樓市開(kāi)局有些低迷。不過(guò)從5月起，武漢陸續(xù)出臺(tái)了樓市寬松政策，6月成交明顯反彈。”昨日，中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政接受極目新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示。

6月新房成交量創(chuàng)半年新高

【資料圖】

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年上半年，全國(guó)100個(gè)大中城市，新建商品住房月均成交面積約3099萬(wàn)平方米，同比下降42%，與2019年-2021年同期均值相比下降31%。

具體到武漢，今年一季度，武漢樓市觀望情緒濃厚，新房市場(chǎng)供需表現(xiàn)均較為低迷。1月至3月，新建商品住房成交套數(shù)分別為10634套、5957套、10368套。4月和5月，樓市持續(xù)低迷，4月成交9680套，5月成交8448套，連續(xù)2個(gè)月下降。

與此同時(shí)，去化率也不盡理想。今年1月，武漢樓市開(kāi)盤(pán)去化率為39%，為上半年最高。3月和5月開(kāi)盤(pán)去化率均低于20%。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終勝出的項(xiàng)目，絕大多數(shù)由品牌企業(yè)打造，安全性成為買(mǎi)房人考慮的一個(gè)突出選項(xiàng)，國(guó)企的穩(wěn)健優(yōu)勢(shì)凸顯。截至5月底，武漢新建商品住房去化周期達(dá)到14.0個(gè)月，其中新城區(qū)平均達(dá)17.6個(gè)月，市場(chǎng)壓力不斷顯現(xiàn)。

為促進(jìn)樓市健康發(fā)展，武漢在諸多方面進(jìn)行了積極調(diào)整。5月起，該市出臺(tái)措施，支持合理住房需求。到了6月，樓市出現(xiàn)觸底反彈勢(shì)頭，成交明顯活躍，創(chuàng)出月度成交10885套的半年新高。但土地市場(chǎng)的復(fù)蘇、消費(fèi)信心的提振、未來(lái)預(yù)期的穩(wěn)定，依然任重道遠(yuǎn)。

三輪政策“組合拳”效果明顯

5月21日，武漢市出臺(tái)重磅樓市新政：二孩或三孩家庭可在中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)第三套房；父母或子女來(lái)漢投靠，也可在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買(mǎi)第三套房；外地人在漢買(mǎi)房門(mén)檻大幅降低，繳納社保或個(gè)稅滿2年改為1年即可。

此后，武漢樓市政策又經(jīng)歷了兩輪加碼：6月初，武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)等四大區(qū)域全面解除限購(gòu)；6月20日，本地戶(hù)籍家庭在限購(gòu)區(qū)域可購(gòu)買(mǎi)3套房，非武漢戶(hù)籍購(gòu)房證明降至6個(gè)月。

與此同時(shí)，在漢金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，按照首套房4.8%、二套房5.05%執(zhí)行。

中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政表示，武漢系列樓市新政的效果漸漸顯現(xiàn)。5月21日至31日，11天累計(jì)成交新建商品住房3275套，日均297套，較此前增加近兩成。6月20日至30日，11天累計(jì)成交5441套，日均494套，與5月日均成交272套相比，漲幅達(dá)81.6%。其中，6月30日成交1178套，7月1日成交1226套，相繼創(chuàng)出近2個(gè)月單日成交量新高。

李國(guó)政分析認(rèn)為，4月、5月成交量跌破1萬(wàn)套大關(guān)，樓市十分低迷，促使有關(guān)部門(mén)不斷出手，一系列維穩(wěn)紓困措施持續(xù)出臺(tái)，疊加房貸利率下調(diào)，終于在上半年收尾之際起到效果?？偟膩?lái)說(shuō)，三輪漸進(jìn)調(diào)整形成的“組合拳”效應(yīng)，有效促進(jìn)了市場(chǎng)需求的釋放，特別是自住和改善性需求不斷入市，推動(dòng)市場(chǎng)成交的活躍。

部分新城區(qū)成交量大幅增長(zhǎng)

經(jīng)過(guò)此前的持續(xù)調(diào)控，“房住不炒”在武漢樓市得到了充分體現(xiàn)。根據(jù)武漢市住房公積金管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年一季度貸款投放中，40歲以下購(gòu)房者占比超過(guò)90%，首套房貸款占比近80%，中小戶(hù)型貸款占比超過(guò)95%，支持年輕人、留漢大學(xué)生在漢安居樂(lè)業(yè)。

另外，在改善性需求方面，以武昌、漢口濱江為代表的高端住房，延續(xù)了2021年的火爆，表現(xiàn)強(qiáng)于剛需樓盤(pán)。在武昌濱江商務(wù)區(qū)，單價(jià)3萬(wàn)+的月亮灣壹號(hào)2次開(kāi)盤(pán)均告售罄，武漢長(zhǎng)江中心、龍湖清能天奕、聯(lián)投中心、華潤(rùn)長(zhǎng)江悅等也都可圈可點(diǎn)；漢口濱江商務(wù)區(qū)的綠城黃浦灣，最新一期備案達(dá)到毛坯均價(jià)5萬(wàn)+，再次超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。華潤(rùn)瑞府、仁恒濱江園、新希望D10等新老項(xiàng)目接力，壯大了二七濱江一線陣容。

政策的變化也加大了區(qū)域分化。由于黃陂、東西湖、江夏三大新城區(qū)和武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)均解除限購(gòu)，提高了新城區(qū)成交占比。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，目前，武漢中心城區(qū)新建商品住房成交占比持續(xù)下降，4月至6月分別為70.7%、60.6%、54.5%。與此同時(shí)，新近解除限購(gòu)的4大區(qū)域，6月份成交量大幅增長(zhǎng)，環(huán)比最低上漲54%，東西湖區(qū)更是上漲169%。

一個(gè)新變化是，原本擁有不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)的蔡甸、新洲、漢南等新城區(qū)，6月成交量明顯下行。預(yù)計(jì)這一新的挑戰(zhàn)，還將持續(xù)一段時(shí)間。

供需兩端仍有政策施力空間

2022年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，“穩(wěn)地產(chǎn)”對(duì)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的重要性有所提升，中央多次表態(tài)支持地方政府因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。但目前部分城市調(diào)控政策力度仍保持相對(duì)克制，在銷(xiāo)售下行的情況下，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)。短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前，各地因城施策頻次可能保持較快節(jié)奏，供需兩端仍有政策施力空間。

李國(guó)政表示，經(jīng)過(guò)不斷努力，近期武漢新建商品住房成交量明顯反彈，但在多重壓力之下，持續(xù)的動(dòng)能仍有待觀察。樓市持續(xù)在谷底徘徊，一定程度上影響了房企拿地的積極性，去庫(kù)存壓力依舊比較艱巨。不過(guò)可喜的是，眾多房企借助政策利好，紛紛加大營(yíng)銷(xiāo)力度，加快去庫(kù)存回款節(jié)奏，市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出“加量不加價(jià)”的特征。

李國(guó)政分析認(rèn)為，在整體需求相對(duì)疲軟的背景下，各地政府不斷調(diào)整和完善樓市政策，但面對(duì)“房住不炒”紅線，在尺度把握上存在一些困難，這也加重了購(gòu)房者的觀望情緒?！跋啾绕渌?lèi)城市，武漢出手時(shí)間較晚。按照因城施策、循序漸進(jìn)原則，武漢可能會(huì)持續(xù)優(yōu)化相關(guān)措施，支持居民的合理購(gòu)房需求?！崩顕?guó)政說(shuō)。