窺一窺長(zhǎng)租房的“生命線”
“家電齊全，拎包入住，租期穩(wěn)定，干凈溫馨。我的要求，這里恰好都能滿足。”一個(gè)月前，王樂樂離開校園生活，入住鄭州市一家青年公寓，邁向了自己人生中的第一個(gè)工作崗位。
像王樂樂一樣，長(zhǎng)租房正在成為越來越多租房客的新選擇。在一些大中城市，流動(dòng)人口不斷涌入，加之服務(wù)理念創(chuàng)新、國(guó)家政策紅利不斷釋放，長(zhǎng)租房市場(chǎng)一路看漲，多方資本進(jìn)入，更使長(zhǎng)租房熱度居高不退。
傳統(tǒng)租房模式“不得不變”
眼下，正是一年一度的畢業(yè)季，同時(shí)也是租房旺季。2018年，全國(guó)高校畢業(yè)生人數(shù)達(dá)到820萬人。鏈家地產(chǎn)發(fā)布的白皮書顯示，2017年全國(guó)租房需求大幅增加，一線城市增長(zhǎng)量均在30%以上，新一線城市租房需求增長(zhǎng)比例更加明顯。
一邊是龐大的剛需市場(chǎng)，一邊卻是“難、貴、亂”的傳統(tǒng)租房秩序，深受“房屋質(zhì)量差”“服務(wù)欠缺”“收費(fèi)混亂”諸多問題困擾。
“工資太少，房租太貴，曾經(jīng)夢(mèng)想的詩與遠(yuǎn)方，中間卻隔著一道厚厚的墻——租房!”一位網(wǎng)名為“@天真孩子”的大三實(shí)習(xí)生說。
“當(dāng)初不想出高額的中介費(fèi)，房子是找二房東租的，住進(jìn)去后，各種狀況就沒斷過。找房子簡(jiǎn)直比找工作還難。”網(wǎng)友“@花開一夏”說。
對(duì)不少年輕人而言，租房是個(gè)“斗智斗勇”的活兒：黑中介不靠譜，找房源麻煩，假房東越來越多，維修拖延，租金隨意上漲，各種理由拒退押金……有人說，租房“套路深似海”。
“短時(shí)間內(nèi)買房不現(xiàn)實(shí)，我們很渴望有個(gè)安定的住處。”工作兩年的李力告訴記者，他兩年之內(nèi)搬了5次家，多是房東突然中斷合同或居住環(huán)境太差、沒有任何服務(wù)。
58同城房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國(guó)租戶31~35歲占30%，25~30歲占33%，18~24歲占37%，整租一套占62%，一居室占40%。租房者多為年輕群體，且由于時(shí)代發(fā)展，他們對(duì)租房的生活質(zhì)量要求越來越高。
而在此背景下，一股清風(fēng)已吹入亂象叢生的房屋租賃市場(chǎng)：通過中介門店租房的比例大幅縮減，而以專業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)為代表的新租房模式占比迅猛增長(zhǎng)，“長(zhǎng)租房”應(yīng)勢(shì)而出。
記者了解到，市場(chǎng)上長(zhǎng)租房供給有分散式和集中式兩種模式。前者是投資方整合零散房源，并對(duì)房屋進(jìn)行裝修管理，再對(duì)外招租;后者是投資方自行開發(fā)，或長(zhǎng)期租賃整棟或集中連片的房源，并提供配套娛樂、社交場(chǎng)所等附加服務(wù)。
值得注意的是，雖然多個(gè)大城市已上線國(guó)有租賃平臺(tái)，但由于房源體量不大，尚未成為租房一族的主流選擇。但國(guó)有租賃房源品質(zhì)有保障、租期長(zhǎng)等特點(diǎn)，仍可以對(duì)建立穩(wěn)定的長(zhǎng)租房市場(chǎng)起到示范作用。
租房也能培養(yǎng)出客戶黏性
住在鄭州悅?cè)缜嗄旯⒌?6歲租戶李瑩瑩表示：“我選擇這里，主要是看中了它寬敞的空間和獨(dú)具特色的設(shè)計(jì)格調(diào)，即使多花點(diǎn)錢，我也覺得很值。”
而她的鄰居馬衛(wèi)東直言，自己工作壓力大，不愿意在生活瑣事上浪費(fèi)精力，悅?cè)缰悄荛T鎖、掌上管家、一鍵式維修等設(shè)施和管理制度，讓他十分省心。
對(duì)很多年輕人來說，長(zhǎng)租房不僅僅是為了生計(jì)，更是一種體面的生活方式。
和過去僅提供房源不同，包括悅?cè)纭⒆匀纭⒛Х降仍趦?nèi)的租房平臺(tái)開始扮演起“托管”角色，將房屋重新裝修、精細(xì)管理。這也使得長(zhǎng)租公寓具有配套設(shè)施齊全，有保潔、健身功能，標(biāo)準(zhǔn)化品質(zhì)較高，房子統(tǒng)一管理，收費(fèi)透明等優(yōu)點(diǎn)。除此之外，社區(qū)生態(tài)也是長(zhǎng)租房的一大賣點(diǎn)。
長(zhǎng)租公寓主要面對(duì)青年群體，其特征為強(qiáng)調(diào)個(gè)性。因此，差異化和精細(xì)化將是未來運(yùn)營(yíng)住房租賃項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，通過滿足特定細(xì)分群體的特定需求來增強(qiáng)客戶黏性，從而獲得更高的租金溢價(jià)。
為了迎合城市青年人的消費(fèi)理念，很多長(zhǎng)租公寓都將公共區(qū)域融入咖啡廳、書吧、唱吧、健身器材等設(shè)施，還定期舉辦豐富多彩的社交活動(dòng)，打造有情懷、有溫度的“社群文化”。在此基礎(chǔ)上，白領(lǐng)公寓、主題公寓、特色房屋等也逐漸產(chǎn)生。
有租客評(píng)價(jià)說，這些公寓充滿文藝氣息和活力的生活，感覺大概就是中國(guó)版的《老友記》。
山東省宏觀經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)劉冰認(rèn)為，起源于歐洲、日本的青年公寓，在中國(guó)市場(chǎng)有著非常現(xiàn)實(shí)的存在意義。“城市里獨(dú)居青年越來越多，租房人群年輕化趨勢(shì)明顯。在解決住的問題后，滿足甚至引領(lǐng)精神需求是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要方向。”
但也有租房者表示，相對(duì)于傳統(tǒng)租房方式選擇面廣、有降價(jià)空間，長(zhǎng)租房不同地段裝修層次不一，房源位置有局限，最重要的是，長(zhǎng)租房?jī)r(jià)格普遍比市場(chǎng)價(jià)高出20%。
與此同時(shí)，租客評(píng)價(jià)、出租率和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)面臨的主要難題。畢業(yè)季、離職季、地段、房間戶型朝向，都會(huì)對(duì)出租率產(chǎn)生影響。
“在這些大城市，適合做租賃住房的項(xiàng)目并不多。”萬科租賃住房事業(yè)部的投資總監(jiān)陳躍華認(rèn)為，租賃住房擇址比酒店更苛刻。考慮到租客長(zhǎng)期居住的舒適性、安全性和租金承受力，能改造成長(zhǎng)租公寓的建筑有以下硬性條件：每個(gè)房間必須有窗，有一定改造空間，租金價(jià)格不能太貴，手續(xù)正規(guī)，消防合格。
群雄逐鹿“藍(lán)海”新業(yè)態(tài)頻出
長(zhǎng)租房“藍(lán)海”廣闊，國(guó)家“租購并舉”“租購?fù)瑱?quán)”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的確立，更讓長(zhǎng)租公寓站上了“臺(tái)風(fēng)口”。有數(shù)據(jù)顯示，整裝長(zhǎng)租模式有望撬動(dòng)萬億級(jí)市場(chǎng)。
多方資本開始進(jìn)入，除了各大房地產(chǎn)企業(yè)，不少中介公司、互聯(lián)網(wǎng)、金融企業(yè)以及連鎖酒店等都開拓了長(zhǎng)短期租房業(yè)務(wù)。
58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)顯示，截至今年3月，全國(guó)范圍內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾200萬間，主要集中在北京、上海、深圳、廣州等一線城市以及天津、重慶、沈陽、南京、武漢、成都、西安、杭州、青島、鄭州、廈門等11個(gè)已經(jīng)確定建設(shè)的國(guó)家中心城市。這些城市也因?yàn)槲罅康牧鲃?dòng)人口，直接導(dǎo)致了我國(guó)住房租賃的增量市場(chǎng)集中于這些區(qū)域。
據(jù)測(cè)算，到2020年，中國(guó)自有存量住宅將達(dá)到2.5億套，房屋資產(chǎn)管理價(jià)值在200萬億左右。
“短期內(nèi)大量資本涌入，可能會(huì)導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，帶動(dòng)用地成本、拿房成本抬升，部分企業(yè)擴(kuò)張過快致使品質(zhì)失控、服務(wù)跟不上等問題，需要未雨綢繆。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
但有專家對(duì)長(zhǎng)租房企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展充滿信心。“經(jīng)歷盤活存量房、市場(chǎng)規(guī)模化兩個(gè)階段之后，產(chǎn)品精細(xì)化將促進(jìn)運(yùn)營(yíng)和投資主體的專業(yè)化。”
記者在采訪中了解到，不少企業(yè)負(fù)責(zé)人都對(duì)長(zhǎng)租房行業(yè)“投入巨大、服務(wù)鏈條長(zhǎng)、回收周期長(zhǎng)”的特征有所擔(dān)憂。對(duì)此，有專家建議，住房租賃REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)的模式可以為開發(fā)商和長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)提供退出機(jī)制，解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長(zhǎng)的“后顧之憂”。
當(dāng)然，長(zhǎng)租房企業(yè)也有其他的新選擇。
“現(xiàn)在悅?cè)绻陌膺\(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)為管理服務(wù)商，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)公寓管理，從賣產(chǎn)品和服務(wù)，到賣服務(wù)和解決方案。”悅?cè)绻EO王銀偉表示，業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，意味著利潤(rùn)模式也將由傳統(tǒng)的包住差價(jià)、無法資本化的現(xiàn)實(shí)利潤(rùn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷倪\(yùn)營(yíng)價(jià)值收入、可資本化的長(zhǎng)期價(jià)值，實(shí)現(xiàn)房東和租客兩大資源的整合，整合出一條全新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。
目前，在市場(chǎng)動(dòng)力下，長(zhǎng)租房產(chǎn)業(yè)在信用、支付、安全、數(shù)據(jù)等方面的短板正加快補(bǔ)足。圍繞“租”字，市場(chǎng)空間越來越大，融資渠道也逐漸打通，租賃住宅用地額供給加大。市場(chǎng)規(guī)模化后，長(zhǎng)租房行業(yè)將演變成為包括資本、品牌、服務(wù)、商業(yè)模式等在內(nèi)的全方位競(jìng)爭(zhēng)。
