導(dǎo)讀:

種種跡象表明，昆士蘭州正處于其房地產(chǎn)周期中的“Sweet Spot”（最佳位置）。快速的人口增長幅度，就業(yè)機(jī)會的增加，以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格相對悉尼和墨爾本所具備的可負(fù)擔(dān)性，正在讓這片陽光燦爛的土地，吸引越來越多的房產(chǎn)投資者的眼光。

澳大利亞的權(quán)威房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)CoreLogic首席研究員Tim Lawless最近發(fā)布了一篇文章，標(biāo)題為《布里斯班能否成為未來五年表現(xiàn)最佳的首府城市？》，引起了不少的評論和關(guān)注。

文章中提到，雖然過去十年布里斯班的房價(jià)表現(xiàn)不如悉尼和墨爾本，但僅僅憑借這一點(diǎn)，還不足以判斷未來它的表現(xiàn)將會反超兩位老大哥。只不過，和其他城市之間的房價(jià)差距越來越大，會讓這里的價(jià)格對投資者來說越來越有吸引力。

根據(jù)CoreLogic的數(shù)據(jù)，截止到2017年11月，墨爾本的獨(dú)立屋中位價(jià)比布里斯班高57%，悉尼的獨(dú)立屋比布里斯班更是高出驚人的102%。然而，悉尼的家庭平均收入只比布里斯班高12.9%，墨爾本的數(shù)據(jù)更是比布里斯班低了0.7%。

幾乎就在Tim Lawless發(fā)表文章的同時(shí)，《澳洲金融評論》也在近期對于2018年的昆士蘭市場發(fā)表了自己的看法，它們的主要出發(fā)點(diǎn)則是從歷史數(shù)據(jù)的角度來推測未來的走勢。

歷史總是驚人的相似

早在2002年，布里斯班的獨(dú)立屋價(jià)格就曾經(jīng)只有悉尼的41%，這一差距也是至今為止尚未被打破的歷史記錄。不過，隨著州際移民開始從2003年大量遷入布里斯班，這里的房屋中位價(jià)開始縮小和悉尼的差距，并在2008年達(dá)到頂峰。當(dāng)時(shí)，布里斯班的獨(dú)立屋中位價(jià)是悉尼的78%。

（昆士蘭與悉尼的凈移民，房價(jià)，就業(yè)數(shù)據(jù)對比。圖片來源：AFR）

在不少市場專家看來，目前的情況和2002年的有幾分相似，布里斯班的房價(jià)再次和悉尼拉開巨大的差距，人口也開始增長。對于悉尼的投資者來說， 這里的房價(jià)具有巨大的優(yōu)勢，而前幾年在悉尼投資了房產(chǎn)的人，現(xiàn)在有不少Equity可以用以投資昆士蘭的房產(chǎn)。

（目前，布里斯班的獨(dú)立屋中位價(jià)是悉尼的43%，接近歷史低點(diǎn)。圖片來源：AFR）

對于這樣的變化，開發(fā)商們當(dāng)然是最早嗅覺到的群體之一。澳洲最大的開發(fā)商之一Stockland就表示，目前它們有大量的來自悉尼和其他城市的買家，對于購置stockland公司在昆士蘭的項(xiàng)目感興趣。

比較常見的一種情況是：一個(gè)來自悉尼的家庭，擁有一套價(jià)值80萬的房產(chǎn)，還有20萬的貸款。他們將房產(chǎn)賣掉，然后去昆士蘭全款購置一套50萬以內(nèi)的獨(dú)立屋，這樣還能剩下10萬左右的剩余資金。對于一些普通的澳洲人來說，這么做的魅力簡直無法抵抗。

就業(yè)數(shù)據(jù)改善明顯

雖然國際移民的數(shù)量還不如悉尼和墨爾本，但在吸引州際移民方面，昆士蘭顯然是全澳的贏家。對于大部分遷入昆士蘭的州際移民來說，布里斯班附近所在的昆士蘭東南部（South East Queensland）是他們最喜歡的居住地。

此外，這里的就業(yè)情況也在變得更好。根據(jù)CoreLogic的數(shù)據(jù)，截止到2017年11月的過去一年中，昆士蘭的工作就業(yè)機(jī)會增加了4.8%，這一數(shù)據(jù)超過了所有的其他州。從絕對數(shù)字來看，過去一年這里創(chuàng)造了大約113,000個(gè)就業(yè)崗位，比新州的111,000個(gè)和維州的94,000個(gè)都要更多。

Tim Lawless在他的文章中談到，過去布里斯班的房價(jià)增幅之所以沒有悉尼和墨爾本強(qiáng)勁，很重要的一個(gè)原因就在于這里的就業(yè)市場不如后兩者。從現(xiàn)在的情況來看，這一對于房產(chǎn)市場來說不可或缺的一環(huán)正在補(bǔ)上，再加上人口的涌入，對于昆士蘭房產(chǎn)未來的表現(xiàn)可謂至關(guān)重要。

州際移民撐起昆州房市

對于不少居住在悉尼和墨爾本的澳洲人來說，他們已經(jīng)受夠了高房價(jià)的困擾，其中一些人已經(jīng)開始用腳投票。2016-17財(cái)年，昆士蘭接受了17,426個(gè)州際移民，相比上一財(cái)年度增加了大約50%，這一數(shù)據(jù)也是全澳最高的。相反，新州，西澳，南澳及北領(lǐng)地的州際移民則出現(xiàn)了一定程度的下降。對于那些想把昆士蘭州稱為自己的家的移民來說， 這里的陽光，生活方式和低房價(jià)具有巨大的吸引力。而對于一些家庭移民來說，撇開房價(jià)不說，就連這里的學(xué)費(fèi)和Child Care的價(jià)格，都要比悉尼便宜不少。

目前，昆士蘭的州際移民中，來自新州和維州的人群也占據(jù)了大多數(shù)。布里斯班的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nick Behrens在接受澳洲金融評論采訪時(shí)表示：“人口的流動(dòng)伴隨著就業(yè)機(jī)會的增加，最終會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的活躍，目前發(fā)生在昆士蘭市場上的情況就是這種模式的真實(shí)體現(xiàn)。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上一次昆士蘭出現(xiàn)州際移民暴漲的高峰期出現(xiàn)在2002-2003年度。那一年內(nèi)，這里涌入了39,207個(gè)人口。隨后，昆士蘭的樓市迎來了一波五年的漲幅。

15年后，我們似乎又回到了那類似的時(shí)間窗口。這一次，你覺得歷史是否會重演呢？