最近幾家房產(chǎn)巨頭交出了前五月業(yè)績(jī)答卷。從數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體在逐步降溫，但令人關(guān)注的是，房地產(chǎn)企業(yè)的分化現(xiàn)象也越來(lái)越明顯。

萬(wàn)科是公認(rèn)的行業(yè)巨頭，但其前五月的業(yè)績(jī)報(bào)表卻差強(qiáng)人意。今年前五個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1795.6萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額2868.1億元，同比僅增長(zhǎng)了16.07%。而且5月單月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積382.7萬(wàn)平方米，同比下滑了1.1%。當(dāng)然，老大就是老大，雖然整體銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不理想，但前五個(gè)月萬(wàn)科合同銷(xiāo)售金額增速高于合同銷(xiāo)售面積增速，表明銷(xiāo)售單價(jià)有所提升，據(jù)測(cè)算，萬(wàn)科今年的平均銷(xiāo)售單價(jià)為15972元，相比2020年全年的平均銷(xiāo)售單價(jià)上升了6%左右。

不要小看銷(xiāo)售單價(jià)，因?yàn)楹芏嗯琶壳暗姆慨a(chǎn)巨頭雖然體量仍然龐大，但銷(xiāo)售單價(jià)卻在滑坡。銷(xiāo)售單價(jià)的下降不僅直接影響了企業(yè)銷(xiāo)售金額的升降，而且也會(huì)影響企業(yè)利潤(rùn)率。

那么在頭部房企中，有沒(méi)有亮點(diǎn)呢?還是有的，比如保利地產(chǎn)。最新公告顯示，保利地產(chǎn)今年前五個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約面積1438.37萬(wàn)平方米，同比增加36.76%，實(shí)現(xiàn)簽約金額2348.98億元，同比增加50.88%。這個(gè)增速在頭部房企中是比較高的，僅次于融創(chuàng)72%的增速。實(shí)際上，在房地產(chǎn)調(diào)控越來(lái)越緊的今天，頭部企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增減變化已經(jīng)能看出行業(yè)分化的趨勢(shì)，畢竟在房地產(chǎn)這個(gè)內(nèi)卷比較嚴(yán)重的市場(chǎng)，就剩這幾個(gè)頭部企業(yè)在拼爭(zhēng)，你留下的空間他就會(huì)頂上去，此消彼長(zhǎng)。

而銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的變化也會(huì)讓資本市場(chǎng)對(duì)上市房企的估值有新的認(rèn)識(shí)。我們用均在A股上市的優(yōu)質(zhì)房企萬(wàn)科與保利做比較。2020年，萬(wàn)科的合同銷(xiāo)售金額為7041億元，保利為5028億元，保利的合同銷(xiāo)售金額只有萬(wàn)科的70%。但到今年前五個(gè)月，這個(gè)比例已經(jīng)達(dá)到了80%。我們?cè)倏纯磧杉曳科笪磥?lái)的發(fā)展趨勢(shì)，萬(wàn)科新增17個(gè)項(xiàng)目，占地面積137.7萬(wàn)平方米，計(jì)容建面286.2萬(wàn)平方米，權(quán)益建面240.7萬(wàn)平方米;保利地產(chǎn)于近期新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目16個(gè)，計(jì)容建面245.15萬(wàn)平方米，兩者差不多。但萬(wàn)科為了這些新項(xiàng)目需要支付的權(quán)益價(jià)款為204.92億元，保利只需支付149.8億元，由此可見(jiàn)保利的項(xiàng)目土地成本要比萬(wàn)科低得多。

最后我們比比估值。2020年萬(wàn)科的銷(xiāo)售收入為4191億元，凈利潤(rùn)415億元，凈利潤(rùn)率約10%;保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入為2432億元，凈利潤(rùn)289.5億元，凈利潤(rùn)率約12%。我們?cè)倬C合考慮今年以來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、拿地優(yōu)劣勢(shì)等，保利地產(chǎn)的市值達(dá)到萬(wàn)科的70%到80%應(yīng)該是一個(gè)合理位置。目前萬(wàn)科市值為3000億元，保利只有區(qū)區(qū)1568億元，是萬(wàn)科高估了，還是保利低估了?