盈利能力持續(xù)下滑。
10月12日，四川頭部房企領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司(下稱“領(lǐng)地控股”)向港交所提交更新后的招股書文件。3天前，領(lǐng)地控股于今年4月提交的首份招股書顯示為“失效”。這意味著，在首次赴港上市受挫后，領(lǐng)地控股迅速再次啟動(dòng)了IPO程序。
資料顯示，領(lǐng)地控股最早成立于1999年4月，2006年總部從四川樂(lè)山遷至成都，同年開啟全國(guó)化拓展業(yè)務(wù)。從招股書來(lái)看，截至2020年7月31日，領(lǐng)地控股共有房地產(chǎn)項(xiàng)目104個(gè)，集中在四川省內(nèi)的共有68個(gè)，存在業(yè)務(wù)高度依賴四川省房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
與多數(shù)房企一樣，領(lǐng)地控股對(duì)規(guī)模的訴求也較為強(qiáng)烈。除曾在2019年提出于2020年至2021年實(shí)現(xiàn)千億戰(zhàn)略外，更新的招股書中，領(lǐng)地集團(tuán)超過(guò)20次提到“擴(kuò)張”一詞。
擴(kuò)張背后，領(lǐng)地控股凈資產(chǎn)負(fù)債比率不斷攀升，已超過(guò)“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)。2017年至2020年5月末，分別為60%、110%、140%、150%。對(duì)此，領(lǐng)地控股解釋稱，“主要為應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張引起的融資需求”。2019年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.7%，領(lǐng)地集團(tuán)負(fù)債率也已遠(yuǎn)高于同行。
此外，今年前5個(gè)月，領(lǐng)地控股完成收益額30.28億元，相比2019年同期的10.78億元，增長(zhǎng)近2倍。但另一方面，公司于2017年、2018年、2019年與2020年前5個(gè)月，凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%及5.5%，總資產(chǎn)回報(bào)率則分別為4.0%、1.8%、1.6%及0.8%。收益增長(zhǎng)背景下，凈利率與資產(chǎn)回報(bào)率卻在持續(xù)下滑。
從第三方機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，領(lǐng)地集團(tuán)距離千億規(guī)模仍有較大距離。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，領(lǐng)地控股全口徑銷售額分別151億、235億、247億。在2019年4月品牌發(fā)布會(huì)上，領(lǐng)地集團(tuán)宣布將在2020-2021年實(shí)現(xiàn)千億的戰(zhàn)略目標(biāo)。另?yè)?jù)觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-9月領(lǐng)地控股累計(jì)銷售為248.5億元。
“如果上市失效或失敗，說(shuō)明領(lǐng)地控股經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略還需調(diào)整，尤其是企業(yè)土地項(xiàng)目和房屋項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)，以及后續(xù)盈利方面展望等。雖然這兩年領(lǐng)地一直在擴(kuò)張，但不排除財(cái)務(wù)角度的企業(yè)經(jīng)營(yíng)并不扎實(shí)，包括凈利率等下降，說(shuō)明土地投資成本偏高，以及從目前三道紅線政策內(nèi)容看，其凈資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)也是偏高的。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示。此外，他還提到，領(lǐng)地控股的千億目標(biāo)過(guò)高，同時(shí)上市面臨壓力，這或許會(huì)拖累企業(yè)后續(xù)精力。
針對(duì)上述問(wèn)題，時(shí)間財(cái)經(jīng)致電、致函領(lǐng)地控股方面，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。
盈利能力持續(xù)下滑
二次更新后的招股書，披露出領(lǐng)地控股今年前5個(gè)月的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。2020年前5月，領(lǐng)地控股收入30.28億元，凈利潤(rùn)1.66億元，毛利為32.2%。此外，至2020年5月底，領(lǐng)地控股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金流量?jī)纛~為3.73億元，這也是其近年來(lái)其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流首次回正。
而在2017年至2019年前三個(gè)年度，領(lǐng)地控股分別實(shí)現(xiàn)收入53.38億元、45.13億元及75.68億元，同期，毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%。無(wú)論從毛利率還是收入方面，領(lǐng)地控股更新后的今年前5月業(yè)績(jī)都有明顯改善。
但從盈利狀況來(lái)看，2017年至2020年前5個(gè)月，領(lǐng)地控股的凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%及5.5%，也就是說(shuō)，今年前5個(gè)月凈利率已下降至約為去年一半水平。參照億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2019年中國(guó)房企平均凈利潤(rùn)率由2018年的16.73%降至16.39%，2019年，領(lǐng)地控股的凈利率僅為行業(yè)均值的一半。
同比來(lái)看，領(lǐng)地控股今年前五個(gè)月收益為30.28億元，相比2019年同期的10.78億元，也出現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。收益增長(zhǎng)背后仍然是快速擴(kuò)張的布局，從兩份招股書來(lái)看，2017年至2020年8月末，領(lǐng)地控股開發(fā)中物業(yè)規(guī)模由2017年的63.16億元大幅增加至2018年的169.86億元，再增加至2020年8月末的336.47億元，三年多時(shí)間里，領(lǐng)地開發(fā)中物業(yè)規(guī)模擴(kuò)大5.33倍。
此外，2020年2月29日至2020年7月31日，領(lǐng)地控股5個(gè)月內(nèi)總土儲(chǔ)增長(zhǎng)300余萬(wàn)方。不過(guò)，從已竣工待售物業(yè)來(lái)看，領(lǐng)地控股2020年8月末和2018年末的幾乎為同一水平，2020年8月末，該值為16.76億元。
“類似情況不完全和銷售有關(guān)，有時(shí)如果拿地規(guī)模大，即便是銷售速度加快，最后也會(huì)導(dǎo)致相關(guān)待售物業(yè)有所增長(zhǎng)，或不會(huì)減少。當(dāng)然，從企業(yè)角度看，積極減少此類待售物業(yè)，加快去庫(kù)存非常關(guān)鍵”，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示。
凈負(fù)債率150%
與眾多近年來(lái)通過(guò)杠桿擴(kuò)張的區(qū)域性房企類似，高速擴(kuò)張下的領(lǐng)地控股也面臨高負(fù)債問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，領(lǐng)地控股凈負(fù)債率由2017年的60%上升至2020年5月末的150%，2017年至2019年，公司未償還銀行及其他借款(包括信托及其他融資)總額分別約為35.86億元、78.54億元及117.55億元，三年時(shí)間增長(zhǎng)超3倍。截至2020年5月31日，該公司流動(dòng)負(fù)債總額則由2019年底的292.81億元增至約331.87億元。
2020年8月下旬，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，被業(yè)內(nèi)稱為“三道紅線”。“三道紅線”包括：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。此外，拿地銷售比是否過(guò)高、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。該政策將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。
除凈負(fù)債率跨越“紅線”外，領(lǐng)地控股的融資成本也不斷上漲，其中，銀行及其它借款利息增加明顯。2017年至2019年，公司未償還銀行及其他借款的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。對(duì)此，領(lǐng)地在招股書中表示：“融資成本增加將對(duì)我們的盈利能力及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有不利影響。”
值得注意的是，高利率的信托借款占到領(lǐng)地控股借款比例的一半。截至2019年末，領(lǐng)地控股共26筆信托融資借款，借款本金余額約59.89億元，占2019年借款總額117.55億元的50.95%。而這其中，4筆信托票面利率低于10%，其他多數(shù)位于12%至14%之間。2020年5月31日末，領(lǐng)地控股仍有20項(xiàng)信托及其它融資安排，本金及結(jié)余共計(jì)62.46億元。在第三方借款上，領(lǐng)地控股提取利率也一度高達(dá)13%。
“信托融資雖在資金獲取和還款方面比較靈活，但利率高于銀行借款，會(huì)蠶食企業(yè)盈利空間，還會(huì)產(chǎn)生包括質(zhì)押等風(fēng)險(xiǎn)。另外，信托借款也正面臨收緊和管控的局面。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
招股書顯示，領(lǐng)地控股銀行及其他借款利息由2018年的6.69億元增長(zhǎng)一倍多后至2019年的14.45億元，而今年前5個(gè)月，領(lǐng)地控股銀行及其他借款利息再支出7.09億元，同比增長(zhǎng)61.48%。
2018年10月，為籌集廣東惠州地王項(xiàng)目資金，領(lǐng)地控股曾向中誠(chéng)信托抵押54.42%的土地股權(quán)，并質(zhì)押項(xiàng)目公司100%股權(quán)，融資成本達(dá)到13%至18%。高杠桿下，領(lǐng)地控股在招股書中直言，“我們未必有充足的融資為物業(yè)項(xiàng)目投資，且未必能按有利的條款或根本不能獲得資金來(lái)源。”
欠繳4100萬(wàn)社保和公積金
不容忽視的是，高速擴(kuò)張背后，領(lǐng)地控股近來(lái)還出現(xiàn)大量關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題的投訴。人民網(wǎng)《領(lǐng)導(dǎo)留言板》顯示，領(lǐng)地集團(tuán)旗下多個(gè)項(xiàng)目因房屋質(zhì)量問(wèn)題，涉嫌虛假宣傳等遭到業(yè)主維權(quán)投訴，涉及成都新津區(qū)領(lǐng)地天府蘭臺(tái)、樂(lè)山市領(lǐng)地天嶼樓盤、眉山領(lǐng)地凱旋府等。
2020年8月3日，有網(wǎng)友發(fā)布關(guān)于領(lǐng)地天府蘭臺(tái)一期相關(guān)投訴。投訴信息顯示，前期由于開發(fā)商未合理安排施工，造成進(jìn)度滯后。2020年初開發(fā)商為趕工期，施工單位粗暴施工，導(dǎo)致目前出現(xiàn)一系列的安全和質(zhì)量問(wèn)題，眾多業(yè)主因?qū)Ψ课葙|(zhì)量存在異議，拒絕收房并要求整改。同樣在今年8月2日，也有網(wǎng)友投訴四川樂(lè)山市領(lǐng)地天嶼樓盤，主要涉及宣傳園林入戶情況與合同不符、頂層出現(xiàn)多條裂口等質(zhì)量問(wèn)題。
另?yè)?jù)紅星新聞今年6月報(bào)道，西昌領(lǐng)地蘭臺(tái)府業(yè)主投訴領(lǐng)地集團(tuán)隱瞞業(yè)主進(jìn)行維修，派工人打穿房屋樓板，致使樓板出現(xiàn)三個(gè)大洞，洞直徑在0.4米至1米多不等，洞周圍的砂漿極易掉落。在后續(xù)回應(yīng)中，領(lǐng)地集團(tuán)攀西區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人曾承認(rèn)，該業(yè)主家樓板出現(xiàn)三個(gè)大洞是打穿樓板維修造成，并對(duì)沒(méi)有第一時(shí)間告知涉事業(yè)主表示抱歉。此外，其還表示，水泥砂漿層硬度不夠?qū)儆谑┕み^(guò)程中的失誤。
另外值得注意的是，根據(jù)招股書，領(lǐng)地控股若干附屬公司并未按照相關(guān)法律及法規(guī)的規(guī)定，為部分雇員作出足夠的社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金供款。“我們估計(jì)于業(yè)績(jī)紀(jì)錄期間，我們須支付的欠繳社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金供款總額約為人民幣4110萬(wàn)元。”領(lǐng)地控股表示。
這帶來(lái)的影響是，社會(huì)保險(xiǎn)方面，領(lǐng)地控股可能被勒令支付拖欠的社會(huì)保險(xiǎn)，并可能就拖欠未繳社會(huì)保險(xiǎn)供款而支付逾期罰款，按每日0.05%利率徵收。若領(lǐng)地控股未能按地方社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)規(guī)定，在指定期限內(nèi)繳清，可能被處以最高達(dá)欠繳款項(xiàng)3倍金額的罰款。
住房公積金供款方面，根據(jù)法律法規(guī)，相關(guān)政府部門可能要求領(lǐng)地控股在指定期限內(nèi)作出欠繳供款。倘若未能繳清，可能被法院發(fā)出強(qiáng)制繳納付款的指令。“截至最后可行日期，我們未曾自相關(guān)部門接獲有關(guān)指令或要求”，領(lǐng)地控股方面表示。
