實(shí)際上，國(guó)內(nèi)有基金公司已經(jīng)推出了試水的REITs產(chǎn)品，從收益來(lái)看，這只基金的年化收益率水平與優(yōu)秀的純債基金較為類似，另一方面，由于封閉時(shí)間長(zhǎng)，場(chǎng)內(nèi)交易存在不同程度的折價(jià)，場(chǎng)內(nèi)交易波動(dòng)比純債基金要高一些。
在證監(jiān)會(huì)8月份發(fā)布試行指引后，9月4日晚間，上交所、深交所雙雙發(fā)布公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)配套文件的公開征求意見(jiàn)稿，預(yù)計(jì)正式產(chǎn)品推出也不遠(yuǎn)了。萬(wàn)億公募REITs(即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)大潮越來(lái)越近，我們來(lái)看看公募基金2015年發(fā)行的REITs產(chǎn)品收益如何?
萬(wàn)億基礎(chǔ)設(shè)施REITs
呼之欲出
中國(guó)證監(jiān)會(huì)于8月7日發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》，《指引》明確公募REITs采取“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券。
根據(jù)指引，公募REITs通過(guò)資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利;基金管理人主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并將90%以上合并后基金年度可供分配金額分配給投資者。
9月4日晚間，上交所、深交所雙雙發(fā)布公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)配套文件的公開征求意見(jiàn)稿，用以規(guī)范交易所基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售、上市、交易、收購(gòu)、信息披露、退市等行為。
近日，中國(guó)REITs論壇2020年會(huì)召開，上交所總經(jīng)理蔡建春表示，上交所將會(huì)同各方加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)平穩(wěn)落地，在前期上交所已在研究探索REITs產(chǎn)品的過(guò)程中積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為公募REITs試點(diǎn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，參考REITs發(fā)源地美國(guó)市場(chǎng)規(guī)模及GDP規(guī)模占比推算，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)到6萬(wàn)億人民幣，這一業(yè)務(wù)將給公募行業(yè)開創(chuàng)新天地。
首只REITs運(yùn)作5年
年化收益5.87%
在此次《指引》推出公募基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs之前，已有基金公司此前推出過(guò)國(guó)內(nèi)首只公募REITs，即2015年7月6日成立的鵬華前海萬(wàn)科REITs，該產(chǎn)品以深圳前海地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易。
據(jù)招募說(shuō)明書，鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉期為10年，期滿后轉(zhuǎn)為上市開放式基金。基金的投資組合比例為：本基金投資于確定的、單一的目標(biāo)公司股權(quán)(萬(wàn)科前海企業(yè)公館)的比例不超過(guò)基金資產(chǎn)的50%，投資于固定收益類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等的比例不低于基金資產(chǎn)的50%。
鵬華前海萬(wàn)科REITs通過(guò)增資方式持有目標(biāo)公司股權(quán)至2023年7月24日，獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間，前海企業(yè)公館項(xiàng)目100%的實(shí)際或應(yīng)當(dāng)取得的除物業(yè)管理費(fèi)收入之外的營(yíng)業(yè)收入。
除了獲得萬(wàn)科前海企業(yè)公館項(xiàng)目收益，股權(quán)方面則是逐步退出。招募書顯示，應(yīng)分別在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳萬(wàn)科或深圳萬(wàn)科指定的關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓14%、18%、17.5%和0.5%的標(biāo)公司股權(quán)，直至全部股權(quán)退出。
業(yè)績(jī)方面，鵬華前海萬(wàn)科REITs從2015年7月成立至今，復(fù)權(quán)單位凈值為1.3508元，年化收益率為5.87%。截至今年二季度末，前海企業(yè)公館項(xiàng)目所在的其他資產(chǎn)科目占基金凈值比例已經(jīng)降至24.17%，而該基金主要的投資以債券投資為主，占凈值比達(dá)到135.78%，股票投資占比9.61%。從收益類看，這只基金與純債基金類似。據(jù)記者了解，未來(lái)公募REITs的產(chǎn)品架構(gòu)將有可能在此基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)。
