恒大打折促銷(xiāo)并不算什么新聞。以前，恒大每年都會(huì)打折促銷(xiāo)。只不過(guò)，這次打折力度之大實(shí)屬罕見(jiàn)。回顧以往的恒大的折扣力度，對(duì)外公開(kāi)的最大折扣力度也是75折，只有通過(guò)內(nèi)部關(guān)系才能拿到更低折扣力度的房源。而這次對(duì)外直接以報(bào)價(jià)7折優(yōu)惠創(chuàng)下歷史最高折扣力度記錄。而且，在此基礎(chǔ)上還能進(jìn)一步優(yōu)惠。
根據(jù)這次恒大的整體折扣力度，如果在原有7折基礎(chǔ)上再額外享受最高88折的優(yōu)惠力度，那就等于最高能享受6折左右的優(yōu)惠。
這樣的折扣力度實(shí)屬罕見(jiàn)，即使是以前的各種促銷(xiāo)地產(chǎn)商活動(dòng)也是絕無(wú)僅有的。像恒大這樣的房地產(chǎn)巨頭都開(kāi)始瘋狂降價(jià)了，房?jī)r(jià)是不是要跌了呢?
對(duì)此，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱(chēng)，對(duì)于恒大此次創(chuàng)紀(jì)錄的打折銷(xiāo)售，需要從三方面考慮。
此次從恒大的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)說(shuō)，有三個(gè)方面內(nèi)容。
第一、對(duì)于銷(xiāo)售目標(biāo)依然抓得很緊，尤其是月度銷(xiāo)售1000億的規(guī)模，其實(shí)也說(shuō)明依然希望做大銷(xiāo)售規(guī)模。這個(gè)目標(biāo)過(guò)去應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有房企實(shí)現(xiàn)過(guò)，所以恒大此類(lèi)銷(xiāo)售若是成功，也客觀上實(shí)現(xiàn)了突破。對(duì)于“月銷(xiāo)千億”的目標(biāo)，值得期待。
第二、此次銷(xiāo)售提出了全國(guó)樓盤(pán)7折的優(yōu)惠。若是對(duì)比今年一季度疫情期間恒大的營(yíng)銷(xiāo)策略，當(dāng)時(shí)最多也是位于了75折的優(yōu)惠，所以這說(shuō)明恒大在折扣力度上進(jìn)一步放大，充分說(shuō)明降價(jià)去庫(kù)存的導(dǎo)向。
第三、各類(lèi)優(yōu)惠活動(dòng)不斷，比如說(shuō)網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)抵扣房款、額外折扣、特價(jià)房源、免收物業(yè)費(fèi)等，其實(shí)都有助于實(shí)現(xiàn)更大的客戶(hù)關(guān)注，進(jìn)而形成較大的市場(chǎng)影響力。
根據(jù)中梁地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，恒大的債務(wù)比重非常之大。今年受疫情影響，一季度全行業(yè)沉寂，銷(xiāo)售情況并不理想，資金回籠速度有待提高。
最重要的一點(diǎn)是，恒大在明年，至少將有1.1萬(wàn)億的到期債務(wù)。
根據(jù)恒大2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年12月31日，未來(lái)1年內(nèi)到期需要支付的金額為1.1萬(wàn)多元。而且，未來(lái)5年總計(jì)需要支付的金額高達(dá)1.6萬(wàn)億。
這意味著，恒大需要盡快優(yōu)化自己的現(xiàn)金流，及時(shí)消除剛性?xún)陡秹毫Α＿@也就能解釋為什么恒大這次不遺余力的加速去庫(kù)存，回籠資金。
那么，恒大的此次放血大促銷(xiāo)是否會(huì)帶動(dòng)其他房地產(chǎn)商跟風(fēng)降價(jià)銷(xiāo)售呢?這個(gè)答案恐怕會(huì)令廣大吃瓜群眾失望。在廣大吃瓜群眾看來(lái)，當(dāng)然都希望房?jī)r(jià)盡快下跌，自己能夠借勢(shì)買(mǎi)房。然而，理想是美好的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的。
根據(jù)保利投顧研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)住宅用地成交量雖然有所下降，但價(jià)格卻沒(méi)有什么松動(dòng)。
可以看到，疫情對(duì)于價(jià)格的影響程度極其有限，甚至可以說(shuō)疫情對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格幾乎沒(méi)有影響。
那么，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的理由是什么呢?這就需要結(jié)合國(guó)內(nèi)的金融系統(tǒng)來(lái)討論。
眾所周知，房地產(chǎn)與金融體系的捆綁關(guān)系十分密切。有很多資本通過(guò)各種名目流通房地產(chǎn)行業(yè)。
8月16日，中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席、黨委書(shū)記，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、副行長(zhǎng)郭樹(shù)清在《求是》雜志上發(fā)表題為《堅(jiān)定不移打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)》的文章，郭樹(shù)清在文中提到房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)：“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’。近年來(lái)，各地區(qū)各部門(mén)根據(jù)‘房住不炒’和‘一城一策’精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”
言下之意是，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)金融化情況很?chē)?yán)重。
由于房地產(chǎn)金融化導(dǎo)致金融體系內(nèi)部抵押資產(chǎn)規(guī)模膨脹，金融體系的安全與房?jī)r(jià)變化直接掛鉤。這就等于是房?jī)r(jià)綁架了整個(gè)金融體系，如果房?jī)r(jià)下跌過(guò)多就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)金融體系發(fā)生系統(tǒng)性危機(jī)。
而系統(tǒng)性危機(jī)一旦爆發(fā)，就會(huì)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)將受到巨大沖擊。所以，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的前提。
所以，為了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論怎么樣，房?jī)r(jià)也不能大跌。
此外，國(guó)內(nèi)很多地方政府依舊對(duì)于土地財(cái)政十分依賴(lài)。在經(jīng)濟(jì)依舊依靠財(cái)政投資托底的情況下，圍繞土地的地方財(cái)政模式不可能發(fā)生重大變化。自然，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也會(huì)加大力度。
當(dāng)然，這并不意味著對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控將放松。事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控正在收緊。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》8月28日?qǐng)?bào)道，現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)商有“三條紅線(xiàn)”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
而且，房地產(chǎn)企業(yè)被分為四檔進(jìn)行管理：若上述三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線(xiàn)”，有息負(fù)債不得增加;若指標(biāo)中兩項(xiàng)“踩線(xiàn)”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;若只有一項(xiàng)“踩線(xiàn)”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%;若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。
今年8月底，12家試點(diǎn)房企被住建部和央行請(qǐng)到北京喝茶聊天。這12家房地產(chǎn)企業(yè)分別是：碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城。
從官方調(diào)控的態(tài)度看，對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，官方希望是不漲也不跌，就橫在那，等到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，自?xún)?nèi)向外逐步填補(bǔ)原先房地產(chǎn)金融化所形成的泡沫，繼而實(shí)現(xiàn)軟著陸。
綜上，恒大此次瘋狂打折促銷(xiāo)，更多的是因?yàn)槠髽I(yè)個(gè)體原因，不具備行業(yè)代表性。當(dāng)然，這次政策的變動(dòng)將帶動(dòng)一批房地產(chǎn)商強(qiáng)制貫徹政策，從而被迫在短期內(nèi)加快去庫(kù)存。而在這輪去庫(kù)存中，由于時(shí)間有限，降價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)并不奇怪。但這僅僅是短期現(xiàn)象，不具備長(zhǎng)期效應(yīng)。未來(lái)的房?jī)r(jià)還是將在可控范圍內(nèi)，小幅波動(dòng)。
