融創化債新動向
在境內外債務紓困完成后，融創項目化債層面取得新進展。
5月29日，融創中國（01918. HK）與綠城中國（03900. HK）先后發布公告，5月25日，融創華北通過重組安排，受讓綠城房地產持有的天津綠城全運村建設開發有限公司（以下簡稱“天津全運村開發公司”）51%股權，代價為14.86億元。
(資料圖片僅供參考)
交易代價將由現有債權債務進行沖抵，即其中的14.35億元由綠城房地產對目標公司的應付款沖抵，剩余的0.51億元則由綠城房地產旗下公司對融創華北旗下公司的等額債權支付，交易無實際現金支付。
目標公司為負責開發建設天津全運村項目的項目公司。項目目前已全部開發及銷售完畢，并已完成交付。于2023年4月30日，天津全運村開發公司的未經審核凈資產為29.4億元，其中實繳注冊資本25億元。截至2022年12月31日，該公司除稅后盈利2.22億元。
公告稱，交易是為了妥善處理目標公司的未分配利潤及相關債權債務，以完成后續的清算事項。
事實上，今年以來，融創紓困化險進展不斷提速，首先于年初完成約160億元境內公開債重組，隨后披露2022年中期、全年業績，并于4月13日順利完成復牌。
4月20日晚，融創中國發布公告稱，融創已獲超75%債權人支持，90.48億美元境外債重組成功 ，此前境內債務也取得成功。此次天津亞運會項目也是融創最新項目層面的化債情況進展。
最后的分手
天津全運村的開發要回溯到2014年。
當年11月13日，綠城房地產以37.3億元競得天津第13屆全運會全運村住宅地塊（津西解放2014-146號），溢價率16.5%，成交樓面地價9323元/平。彼時，地塊周邊解放南路起步區板塊新盤均價在17000～20000元/平左右。據悉，這是綠城首次進入天津市區拿地。
隨后，11月14日，綠城房地產再次拿下天津市全運村另一宗居住用地津西解放（掛）2014-147號地塊，價格為28.2億元，溢價率14.8%，樓面價達9184元/平。至此，綠城房地產摘得天津全運村2宗地塊，規劃面積共計70.7萬平。
據當時地塊出讓要求，2宗地塊均作為第十三屆全運會賽事期間的全運村使用。競得方需無償承擔全運村賽事服務費，服務費預計約4億元。且在賽事服務期間，競得人需提供4星級物業服務標準，提供不低于1500名各類服務人員。
同時，為保障第十三屆全運會賽事需要，出讓地塊須于2014年12月31日前開工建設，于2017年5月31日前確保全部竣工并入住。受讓人可在約定全運會結束后交房期限的前提下，執行普通商品房銷售條件和政策規定，在開發建設期內對房屋進行市場銷售。
彼時綠城出現流動性危機，當年5月份時，綠城中國和融創中國曾同時發布公告，宣布融創中國以約63億港元的代價收購綠城中國24.313%股份，但經過反悔、談判等“拉鋸”后，收購事宜無疾而終。最后由中交入場，持股了綠城。至如今，中交集團仍以28%的持股權益，為綠城中國的最大單一股東。
值得一提的是，帶領綠城房地產摘得上述兩宗地塊的人是時任天津融創總經理遲迅。
遲迅曾在2016年接受媒體記者采訪時表示：“天津全運村項目對融創有著非常特殊的意義，當時項目集中了全公司所有的力量來做，項目的各級負責人也是融創公司精英中的精英。”根據當時媒體報道，天津全運村項目在2016年銷售額突破100億元，創造了當年天津樓市銷售的新紀錄。
現如今，遲迅、商羽已經辭任融創中國執行董事。
而直到2015年5月，即便融綠平臺徹底分家，融創以153.9億元分走境內外15個項目股權，綠城用39.13億元拿走一線城市的3個項目，但在天津全運村項目的開發上，雙方一直保持合營的方式直到今天。
這次交易前，融創華北、綠城房地產及中航信托分別持有天津全運村開發公司48.608%、50.592%及0.8%的股權。在重組安排前，綠城房地產受讓其代中航信托持有的目標公司0.408%股權，從而實現持有51%股權。
收購完成后，融創華北持有了天津全運村開發公司99.608%的股權，目標公司剩余0.392%股權由融創華北代中航信托持有。
后續，融創房地產還將擬受讓融創華北代中航信托持有0.392%股權，代價約4873萬元，具體支付時間及支付方式將與中航信托另行協商確定。
一系列的重組安排完成后，融創方面將持有目標公司100%股權。目前，綠城房產持有的天津全運村開發公司51%股權，已完成變更登記。
5月25日，天津全運村開發公司的企業類型已由“有限責任公司”變更為“有限責任公司（法人獨資）”，法定代表人也由李云變更為劉會超。
經營緩慢回歸
近兩年的房地產市場，已然發生重大調整。而融創也從以往的并購狂和接盤俠，淪為出險房企的一員。只是這一次，融創為何要獨自盤下天津全運村開發公司的股權？
根據公告，天津全運村項目目前已全部開發及銷售完畢，并已完成交付。融創稱，交易是為了妥善處理目標公司的未分配利潤及相關債權債務，以完成后續的清算事項。而交易并不涉及現金的流出，這或許也是融創接下項目的原因之一。
對于這次交易事項，也有投資者分析，標的項目已經全部開發及銷售完成，也全部交付，意味著項目本身只剩下一些手尾和尾款之類，全資公司大概比合資公司要好處理。另有人士解釋，股權獨家了，就可以把應收款抵押給銀行貸款出來，用于天津樓盤的保交樓項目了。
無論如何，保交樓確實已成為涉險房企的重中之重。而所幸的是，經過一段長時間的自救，融創已開始從陰影中逐漸走了出來。
一眾出險房企中，融創此前除了在項目層面多次引入投資方，盤活資產，在債務重組、公司復牌等方面也迎來實質進展。
今年1月初，融創約160億元境內債順利重組實現展期，平均展期3.5年。隨后于3月28日，融創中國宣布，針對90.48億美元的境外債務重組，已與債權人小組就境外重組方案達成一致。5月4日披露的境外債重組最新進展是，于經延長同意費截止日期，占現有債務約85%的同意債權人已加入重組支持協議。
此后于3月31日，融創中國刊發了2022年中期及全年業績。其在2022年實現收入967.5億元，同比下降51.2%。核心凈利潤為虧損138.6億元，同比減少約45.2%。雖然虧損依舊，但幅度已逐漸收窄。截至2022年底，融創資產總額10902億元。
4月13日，滿足了復牌指引的融創，在經歷了一年的停牌后，正式恢復買賣。這也讓其成為今年以來，繼佳兆業和景瑞控股之后成功復牌的第三家房企。
在保交樓方面，2023年4月，融創在20個城市交付28個項目，涉及2.2萬個家庭。今年前4個月，融創中國已共交付6.12萬戶。另于1-4月，該公司累計實現合同銷售金額373.3億元，累計合同銷售面積281.4萬平方米，合同銷售均價1.33萬元/平方米。
來源：樂居財經、中國經營報、觀點新媒體、焦點財經等
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