“真如境”在紅旗村原址崛起，村民駐點(diǎn)辦公學(xué)習(xí)，集體資產(chǎn)和區(qū)域發(fā)展實(shí)現(xiàn)雙贏
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上海中心城區(qū)最大城中村“蝶變”
今年起三年內(nèi)，上海還將啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目30個(gè)，讓至少1.3萬(wàn)戶村（居）民受益
■本報(bào)記者 戚穎璞
原紅旗村村民歸惠莉不曾想過(guò)，有朝一日她能回到出生成長(zhǎng)的地方繼續(xù)工作生活。只不過(guò)，紅旗村早已今非昔比：2016年，這座上海中心城區(qū)規(guī)模最大的“城中村”啟動(dòng)改造，短短數(shù)年后，占地近1平方公里的商住辦公綜合體“真如境”項(xiàng)目從原址崛起。
3月27日，“真如境”最高天際線“中海中心”A座正式封頂，不同功能板塊均在年內(nèi)竣工啟用。開發(fā)建設(shè)雖然告一段落，但面向村民的造血機(jī)制仍在持續(xù)，包括歸惠莉在內(nèi)的部分村民已成為首批受益者。
記者從上海市“兩舊一村”改造工作專班獲悉，全市62個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目將在2032年底全面完成改造。紅旗村項(xiàng)目作為首批改造試點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大集體資產(chǎn)和助推區(qū)域發(fā)展的雙贏提供新思路。
裝上“就業(yè)增收”雙保險(xiǎn)
這三年，歸惠莉等6名村民在“中海中心”駐點(diǎn)辦公，參與項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)中海地產(chǎn)的具體工作，有人學(xué)招商，有人學(xué)物業(yè)管理，幾年下來(lái)早已融入團(tuán)隊(duì)。不同的是，他們肩負(fù)紅旗村村集體重任。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“城中村”改造“動(dòng)”的是集體土地，首先保證村民利益不受損，建立可持續(xù)造血機(jī)制。上海興隆實(shí)業(yè)有限公司作為紅旗村集體經(jīng)濟(jì)組織，以入股形式參與“真如境”項(xiàng)目開發(fā)，收益再按規(guī)定量化給每個(gè)村民，同時(shí)回購(gòu)一棟寫字樓，形成多元化的增收長(zhǎng)效機(jī)制。
紅旗村集體資產(chǎn)回購(gòu)的持有型物業(yè)為“中海中心”C座，又名“鴻企中心”，“鴻企”二字取“紅旗”諧音。但是，集體企業(yè)缺乏高端商辦管理經(jīng)驗(yàn)，便委托中海地產(chǎn)商務(wù)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行第一批次轉(zhuǎn)租，邊建立專業(yè)運(yùn)作模式，邊為村集體培養(yǎng)人才團(tuán)隊(duì)，確保未來(lái)招商品質(zhì)不走下坡路。
“鴻企中心雖是村集體資產(chǎn)，但和‘真如境’整體開發(fā)，我們從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、工程、協(xié)調(diào)，再到招商推廣、運(yùn)營(yíng)管理提供全鏈條服務(wù)，相當(dāng)于村集體的服務(wù)商。”中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)商業(yè)公司華東區(qū)域總經(jīng)理陸鳳存說(shuō)。
經(jīng)過(guò)村集體層層選拔，歸惠莉成為首批派駐的培養(yǎng)人才。“中海地產(chǎn)有成熟且先進(jìn)的招商營(yíng)商經(jīng)驗(yàn)，我在這里踏踏實(shí)實(shí)學(xué)，以后才能幫村民們管好集體資產(chǎn)，讓大家的錢袋子鼓起來(lái)。”她說(shuō)。
曾在紅旗村生產(chǎn)隊(duì)工作的許文彥，借著“城中村”改造契機(jī)得到新的工作機(jī)會(huì)，成為寫字樓物業(yè)管理人員。
隨著村民動(dòng)遷搬進(jìn)不遠(yuǎn)處的安置房小區(qū)，歸惠莉全家也決定回搬。“小時(shí)候的村居生活好像回來(lái)了，只是換了更好的環(huán)境。”如今，歸惠莉不僅和父母同住一個(gè)小區(qū)，曾經(jīng)的好友鄰居也相距不遠(yuǎn)，時(shí)時(shí)串門，生活格外方便。
加速度推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入
紅旗村586畝土地上，曾分布著90家印刷廠、207個(gè)冷庫(kù)、16家“四小”場(chǎng)所、9個(gè)大型初級(jí)集貿(mào)市場(chǎng)，1000多個(gè)攤位共6萬(wàn)多名流動(dòng)人口，僅用三年時(shí)間便徹底清退，同時(shí)拆去了真如城市副中心發(fā)展的“枷鎖”。
隨著真如城市副中心開發(fā)建設(shè)全面提速，紅旗村改造項(xiàng)目開發(fā)單位想方設(shè)法全力提速，為“城中村”地塊重新搭建筋骨、豐其血肉、留其精魂。
中海“真如境”項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人王偉林介紹，“真如境”引入TOD理念，地下有軌道交通線路穿越，與綜合體融為一體。為了不影響地鐵正常運(yùn)營(yíng)，建設(shè)團(tuán)隊(duì)選擇提高施工難度，采用地上和地下空間同步開發(fā)，其復(fù)雜程度如同“雞蛋殼上造大樓”。位于地鐵上方的建筑底板體量巨大，由400多人不間斷進(jìn)行一次性澆筑，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8天8夜，屬于上海同行業(yè)少見。
自開工以來(lái)，每天有3000多名建設(shè)者在紅旗村原址奮戰(zhàn)，從拿地到中海中心第一棟超高塔樓封頂僅用時(shí)兩年半。環(huán)宇城MAX、高端寫字樓、長(zhǎng)租公寓、住宅、劇院、山姆會(huì)員店等各類業(yè)態(tài)落地，高端商務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的筋骨呼之欲出。
“在產(chǎn)業(yè)定位上，A座和B座雙子塔將引入100多家企業(yè)，以世界和國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)為主。”陸鳳存說(shuō)，結(jié)合普陀區(qū)發(fā)展定位，“真如境”打造海納小鎮(zhèn)作為數(shù)字化轉(zhuǎn)型示范區(qū)，與杭州“云棲小鎮(zhèn)”、無(wú)錫“雪浪小鎮(zhèn)”遙相呼應(yīng)，目前已聚集了一批海內(nèi)外數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。
為區(qū)域注入血肉之余，“城中村”改造項(xiàng)目也為城市留魂。在改造過(guò)程中，紅旗村唯一一棵擁有500多年歷史的古銀杏被保護(hù)下來(lái)，由開發(fā)單位聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)為這棵古樹量身定制維護(hù)保養(yǎng)方案。
環(huán)宇城MAX臨街面向內(nèi)凹陷的設(shè)計(jì)，也是古樹保護(hù)方案之一。中海“真如境”項(xiàng)目總監(jiān)趙維茂告訴記者，為了讓古銀杏獲得充分日照，環(huán)宇城MAX商業(yè)體主動(dòng)“后退”30米，為其預(yù)留充足生長(zhǎng)空間。留白空間設(shè)計(jì)成銀杏廣場(chǎng)，疊加景觀橋和真如港水系，形成別致的城中一景。“城市更新必須算大賬，用商業(yè)面積換來(lái)古樹的健康意義重大。開發(fā)地塊里有一棵百年古樹很難得，我們希望它能長(zhǎng)到一千年，帶著不同階段的城市印記走下去。”
受益覆蓋面在擴(kuò)大
眼下，中心城區(qū)最大的“城中村”項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入尾聲，從城市民生洼地變?yōu)閰^(qū)域產(chǎn)業(yè)高地，僅耗時(shí)5年。這也成為全市“城中村”改造提速的一個(gè)縮影。
上海市房管局征收辦工作人員介紹，“城中村”改造不僅提速，受益覆蓋面也在擴(kuò)大。2014至2020年認(rèn)定的49個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，涉及村民、單位約2.66萬(wàn)戶。動(dòng)遷收尾已完成40個(gè)項(xiàng)目，已完成改造23815戶，征收安置房開工率93.2%。2021至2022年第二輪新批準(zhǔn)13個(gè)項(xiàng)目，涉及村（居）民8800戶。其中，有7個(gè)項(xiàng)目已啟動(dòng)房屋土地征收，其中4個(gè)項(xiàng)目已處于收尾階段，已完成改造約2900戶。
今年起的三年，上海還將啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目30個(gè)，讓至少1.3萬(wàn)戶村（居）民受益。目前，上海相關(guān)部門正在加大改造力度。加快已批項(xiàng)目動(dòng)遷收尾和征收安置房開工建設(shè)，以及后續(xù)開發(fā)建設(shè)。加快新項(xiàng)目認(rèn)定。突出改造重點(diǎn)，將中心城區(qū)周邊及五大新城范圍的“城中村”，優(yōu)先納入2023至2025年“城中村”改造計(jì)劃。
在后續(xù)開發(fā)中，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)主體。通過(guò)公開擇優(yōu)途徑，選擇資金實(shí)力雄厚、信用等級(jí)好、改造經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)大型企業(yè)作為“城中村”改造項(xiàng)目的合作單位，發(fā)揮它們的綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì)和融資優(yōu)勢(shì)，解決“城中村”改造資金問(wèn)題。
堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，需求導(dǎo)向，進(jìn)一步細(xì)化完善“城中村”改造相關(guān)支持政策，為“城中村”改造的提速擴(kuò)容夯實(shí)基礎(chǔ)保障。同時(shí)，打造精品項(xiàng)目。堅(jiān)持將“城中村”改造與新城建設(shè)、名鎮(zhèn)名村保護(hù)、撤制鎮(zhèn)改造、鄉(xiāng)村振興等緊密結(jié)合，通過(guò)全方位的綜合改造，實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境、空間形態(tài)、功能開發(fā)、社會(huì)管理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、歷史文化傳承的綜合提升效應(yīng)。
（來(lái)源：解放日?qǐng)?bào)）
