房租上漲呼吁完善住房租賃制度
一家之言
我國(guó)還可以借鑒其他國(guó)家的住房租賃制度，形成更有效的措施來(lái)控制房租上漲。同時(shí)，還要堅(jiān)決地保護(hù)住房租賃者的利益。
最近，全國(guó)多地房租上漲成為輿論焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)的一二線城市中，過(guò)去一年有13個(gè)城市的房租漲幅超過(guò)20%。其中，成都上漲了30.98%，深圳上漲了29.68%。重慶、西安、天津、合肥等二線城市漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅均超20%。
那么，為何近期全國(guó)多城市房租上漲?原因當(dāng)然是多方面的，其中既有季節(jié)性因素，又有供需結(jié)構(gòu)失衡產(chǎn)生的影響，同時(shí)不排除資本介入后的推波助瀾。還有觀點(diǎn)指出，畢業(yè)季高校畢業(yè)生數(shù)量的增加，也一定程度上推動(dòng)了部分熱點(diǎn)城市房租價(jià)格上漲。其中，近期受到大眾關(guān)注的、不容忽視的一個(gè)因素是，中介租賃公司及長(zhǎng)租公寓集中進(jìn)入住房市場(chǎng)，從而在短時(shí)間內(nèi)引起了房租上漲。
在十九大報(bào)告中，政府一直在強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，以化解中國(guó)住房市場(chǎng)的問(wèn)題。這些長(zhǎng)租公寓企業(yè)看到政府房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策點(diǎn)，也看到中國(guó)租賃市場(chǎng)剛起步。由于住房租賃政策不健全之下隱藏商機(jī)，所以自如、蛋殼等這些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商借助外部資本進(jìn)入市場(chǎng)。而外部資本之所以會(huì)進(jìn)入，意在搶占目前市場(chǎng)政策不完善潛伏的暴利機(jī)會(huì)。
據(jù)悉，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商收到的房子，基本上與業(yè)主簽訂三年租賃合同，給業(yè)主的租金每一年上漲10%。僅以低價(jià)收進(jìn)、高價(jià)租出的方式，及每年與業(yè)主租金漲幅確定，這兩方面會(huì)助推長(zhǎng)租公寓企業(yè)從市場(chǎng)上不計(jì)成本瘋狂收房子，再推高房屋租金出租。
對(duì)此，近日北京市政府部門、北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)開(kāi)始集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源;不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
當(dāng)然，我國(guó)還可以借鑒其他國(guó)家的住房租賃制度，形成更有效的措施來(lái)控制房租上漲。在租賃市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，比如德國(guó)，其穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)的價(jià)格最為簡(jiǎn)單的方式是，政府根本就不管企業(yè)的融資方式，或融資來(lái)自哪里，也不管企業(yè)有沒(méi)有通過(guò)壟斷的方式來(lái)刻意推高房租，只管租賃企業(yè)的利潤(rùn)水平。
在德國(guó)，政府是鼓勵(lì)企業(yè)及居民購(gòu)買或建造住房出租，但對(duì)利潤(rùn)水平有嚴(yán)格限制。房東租賃住房，租金超過(guò)合理租金20%就算違法，超過(guò)50%構(gòu)成犯罪。合理房?jī)r(jià)及合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，需要通過(guò)多方組織協(xié)商來(lái)確定。同時(shí)，還要堅(jiān)決地保護(hù)住房租賃者的利益。
此外，德國(guó)有相當(dāng)嚴(yán)厲的法律限制住房投資投機(jī)需求。比如，住房交易需要支付過(guò)戶費(fèi)3%、評(píng)估費(fèi)5%、資本利得稅25%。不過(guò)，住房持有超過(guò)10年可以免交資本利得稅，如果住房持有少于10年，則嚴(yán)格按照個(gè)人所得稅累進(jìn)稅率進(jìn)行征稅。在此種制度安排下，住房市場(chǎng)不是賺錢獲利的市場(chǎng)，住房投機(jī)炒作的屬性受到嚴(yán)格限制。
在明確的制度安排下，德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)得以健康地發(fā)展。當(dāng)然，國(guó)內(nèi)也可以從這些方面入手，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，促進(jìn)長(zhǎng)治久安的住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
□易憲容(中國(guó)社科院金融發(fā)展室原主任)
