下半年來，地產大宗交易完全進入買方市場。

陸易是一家私募基金的大宗收購從業者，也就是買方代表，他慶幸自己在國慶節前休完了年假，否則“直到年底都不會有喘息的機會”，因為要看的項目實在太多了。

這些項目絕大部分來自房地產企業。自“三道紅線”從更高層面接管了房企的資產負債表和現金流量表，市場上的資產便開始增多。

7月18日，遠洋以40億元獲取了紅星地產70%股權。“當時業內都說，賣得太便宜了。”陸易說，“現在回頭看，便宜點怎么了，至少賣出去了，回點血還能活下去。”

進入下半年，錢緊的房企拿出更多資產擺上貨架。同時，恒大、佳兆業等企業的風險暴露后，更加刺激了房企對“手里有錢”的渴望，但這也改變了資產買家們的心態。

資產包

如果目前的地產大宗交易有鄙視鏈，大概會是這樣的——寫字樓>商場>酒店。買家的意愿，完全對應著未來的收益能力和再次出手的流動性。

“未來兩三年，疫情的影響還不會消失。”陸易判斷，對酒店市場不看好，一方面因為疫情，另一方面，中國酒店的回報，以一線城市為例，建安加土地總成本以3-4萬元/平方米計算，經營現金流的回報可能只有約1%，“太低了，沒有增長空間，沒有退出路徑，沒有接盤方，就沒有流動性”。

商場也受疫情的影響，同時運營難度比寫字樓更高，因此，市場需求更旺盛的寫字樓，是投資者眼中更優質的標的。不過寫字樓也要看城市看區域，陸易說，市場偏好的，還是一二線城市的核心區域物業。

目前，多位從業者均表示，大部分房企出售的資產還非核心區域。因為核心區域項目貢獻的經營回報可觀，還沒到拿出壓箱底項目的時候。“已經爆雷的除外。”一位大宗交易中介機構負責人表示，出現明顯風險的房企“什么項目都可以談。”

考慮出售資產的企業名單越來越長。除了恒大、佳兆業外，奧園、陽光城、世茂、新城、首開都有項目出售。前述中介機構負責人告訴經濟觀察報，踩中兩條紅線的房企都在賣項目，“區別只不過是賣的規模大和小”。

一位私募基金的收購負責人在去年已經接觸過恒大資產包，他表示，那時的要價太高，而且不少項目多次抵押，收購存在風險，目前，這位負責人還了解過融創的文旅資產。

房企擺上貨架的資產，多為打包出售，意圖在于快速回籠資金，減少交易復雜度。不過在當前的買方市場，很難實現。“上半年，很多房企搭著賣，用優質項目帶三四線項目”，陸易說，“不太可能成交，很少有機構的資金能整體買得下來，而且大家都只想要最優質的項目”。

買家是誰

找到買家，是現在最迫切的。

陸易向經濟觀察報總結了目前市場里按資金規模排序的幾類買家。

首先是外資。黑石、GIC、普洛斯都是被重復提及的外資機構。除了直接交易項目，外資的投資方式還包括債券。

高盛投資組合管理團隊近期公開表示，正在買入中國房企債券，通過這些美元高收益債券來增加“適度風險”投資資產。高盛團隊成員稱，個別房企風險事件引發的傳染風險被高估，市場正在消化這一風險。

外資直接收購項目時，會更謹慎地考慮風險。

第一太平戴維斯華北區投資部負責人李健告訴經濟觀察報，外資收購物業會考慮平均收購價格，“每平方米單價超過8、9萬塊錢的話，基本達到他們心里承受的極限了”，他解釋，因為當基金退出時，售價勢必達到10萬/平方米以上，兩位數的價格，市場租金會支持么?接盤者會是誰?自用型買家還是主權基金?

第二類買家是國內的投資機構。這類機構的錢，來源很復雜，陸易表示，背后的LP可能是各種類型的錢。其中值得注意的，專門收購不良資產的機構，其中較知名的包括瀚德集團和文盛資產。

第三類是自用型買家，但預期并不樂觀。自用基本集中在寫字樓市場，陸易分析，此前的買家基本是快速擴張的高科技互聯網企業。現階段，互聯網企業都在收縮財務，而且不少有辦公需求的企業已經自己買地了。他指的是字節跳動、B站和美團在北京、杭州、上海等地的土地交易。

此外，高凈值的個人投資者也是買家之一，陸易說：“這是市場上最靈活的錢”。他舉例，一兩個億的項目，幾個人各湊幾千萬，“主要他們可以用杠桿，決策很快”。

此前在大宗交易頻頻出手的險資，卻被多位從業者判斷，之后的投資占比會下降。

6月28日，中國平安人壽保險向凱德集團收購位于中國的6個來福士資產組合的部分股權。“像平安這樣的險資直接投資物業的可能性后續會減少”，陸易解釋，出于政策約束，保險資本可能通過夾層等方式進行投資。

來自五大行的第三季度數據也顯示出大宗交易的熱度。

高力國際表示，外資投資者持續加碼北京市場，第三季度共完成近40億元交易，環比增加22%; 內資買家共計完成28.63億元交易，約占本季度成交總額的42%。

戴德梁行統計，前三季度全國大宗交易已達到1933億元，基本和2020年全年交易額持平。

補充彈藥

10月13日，遠洋集團宣布聯合包括全球主權財富基金的數家國際投資人，擬成立總規模14億美元的核心寫字樓基金，一部分資金投資于北京CBD Z6地塊等項目外，還有另一部分資金投資于其他符合投資標準的新項目，整體專注投資一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目。

現在錢是充足的，而且各機構還在持續補充彈藥，但是項目看得多，實際出手的少，陸易向經濟觀察報分析大宗交易的買家心理。

他用位于北京東三環的一棟寫字樓項目舉例。這棟寫字樓去年報價30多億元，目前報價已經降到26億元，“差不多打了8折”。

“上半年市場還沒有這么緊張，很多項目報價的心理預期比較高，但到了現在，大家都知道接下來是下坡路，買家為什么不再等等呢，反正賣不掉還會降價，甚至可能成為不良資產，現在手里有子彈才是最珍貴的。”陸易剖析買家心理。

目前，大量房企暴雷，融資不暢同時資產無法快速出售，又沒有其他的流動性資金來源，發生了大批的違約事件。

一位從事不良資產處理的從業者表示，目前的不良資產在酒店、商場、文旅和養老項目尤為明顯，因為這些資產的經營現金流較差，融資現金流一旦斷裂，就會陷入違約和不良。

一旦成為不良資產，出售價格會大幅下降。

但這位從業者表示，如果從不良資產的行情考慮，目前市場上項目的價格還“不算特別便宜，可以再等等。”

于是，在大宗交易市場里，拿錢人的觀望心態，決定這場交易的買方市場還將持續。

(經濟觀察報 記者 程璐洋)