掛出去的舊房一年多也沒賣出去，想換個新房吧，“六個錢包”加起來也湊不夠首付。山東青島的王女士為賣舊換新的事，發了愁。

王女士的那套房子位于青島市南老城區，房子真的很“老”，面積僅有30平方米，有了孩子之后，王女士不得不以租養租，將小房子出租，一家人在外租大房子住。

“中介給我算了一筆賬，以租養租的租金差額，差不多也就是一套新房的月供了，所以與其租房住，不如買套新房。”王女士表示。

(相關資料圖)

其實早在2022年1月，王女士就將老房子登記出售了，但是因為房齡、價格、面積等諸多原因，一直沒有售出，王女士的換房計劃也一再推遲。

像王女士這種急需改善住房條件的人群，正日益成為中國房地產市場的購房主力。經過這么多年房住不炒的調控，中國地產行業已從“高周轉、高負債、高收益”的三高模式，進入更穩健的高質量發展階段。市場的需求也從剛需為主，逐步變成以剛改、改善型需求為主。在這種大的趨勢下，先賣房再買房的連環單在房產交易中的比重越來越高。

而對于北上深廣、青島等特大城市來說，新房和二手房交易的比值在不斷縮小，房產交易將以存量市場為主。在這些城市，連環單中的“賣二手房買新房”的比重將逐步上升。

“以前樓市火爆，是因為大家都覺得房價會不斷上漲，現在這種預期破滅了，大家在購房時都變得非常理性，這個時候，就看政府、開發商和中介的慢工細活了。當下各種鼓勵購房政策層出不窮，但實際效果并不是特別明顯。所以我覺得在交易環節加快流程提升質量，也許會起到一個關鍵性的作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

得“改善需求”者得天下

夜幕下的青島，三三兩兩的青年男女，或在具有德式建筑風情的八大關小道上漫步徜徉，或在月光下的海灘邊情話喁喁，這顯然是一個年輕人的城市，但表現在購房上，年輕人卻日益顯得力不從心。

貝殼研究院近日發布的《2023年青島居住消費趨勢報告》顯示，在青島，代表剛需的25-35歲群體依然是購房主力，但占比大幅降低，代表改善型需求的35-45歲群體占比增加。青島購房者平均年齡逐年上升，從2020年的34.7歲上升到2023年的37.2歲。

青島的趨勢反映了全國的普遍情形。

近日中國人民大學商學院與貝殼研究院聯合發布了《住房需求洞察系列研究之改善性購房需求專題報告》，報告顯示，全國50個重點城市的改善購房占比由2020年的26%提高到2022年的30%，而30歲以下的剛需客戶，成交占比由2020年的37%下行到2019年的34%。

《報告》亦顯示，北京、天津、青島等一二線城市的改善性需求更高。“這是因為，一二線城市老破小占比高，這部分人群改善需求尤其強烈。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

▲（圖源：視覺中國）

各大開發商對市場的這一趨勢也看得很清楚。

碧桂園執行董事兼總裁莫斌在2022年業績發布會上分享了一組數據：從購房客戶年齡來看，碧桂園購房成交客戶平均年齡為35.6歲。碧桂園剛改型產品成交套數占比，從2015年的35%，上升至2022年的46%。而改善型產品的成交套數占比，從2015年的13%，上升至2022年23%。

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平也指出，未來房地產行業發展的一大趨勢，就是改善型住房成需求主導，客戶對產品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升。

可以說，無論是中介大佬，還是地產大亨，都認識到一個問題：得改善者得天下。

只有解決交易痛點才能搞活市場

然而，要釋放購房的改善型需求，還有眾多的難點、痛點和堵點需要解決。

青島鏈家市北區某門店的一位工作人員表示，他所在的片區屬于青島的老城區，老破小房子遍地皆是，這些地方的客戶，要改善住房條件，無非三個途徑，一是小房子租出去加點錢租大房子，二是賣掉舊房子再買個二手房，三是賣掉舊房子買個新房。

這三種途徑中，前兩者的比重不高，“第一種以租養租價差如果太大，就不太劃算，而且租的房子畢竟是別人的，碰到房東一年漲一次租金誰受得了。第二種賣舊買舊，問題是核心區大而新的二手房子不多，可挑選的范圍較小，所以第三種賣舊買新是很多人的選擇。”

但賣舊買新的過程中，存在著很多“攔路虎”。

用貝殼找房青島城市總經理趙陽的話說，客戶的痛點，一是不賣不敢買，二是“”賣舊換新”周期長，平均交易時間長達253天，三是容易錯過心儀新房。

賣舊買新交易時間長的一大原因，在于房子抵押貸款的銜接問題，很多置換業主，往往是在舊房子還沒還清貸款的情況下，賣舊買新，以往他們需要新通過自籌資金或過橋貸款還清舊房貸款，撤銷抵押，然后才能出售舊房，拿到賣房款之后還掉過橋貸款，剩余款項再去付新房首付。這一套流程下來，無疑加長了換房周期。

為此，“帶押過戶”就成了一個縮短交易流程的“剛需”。所謂“帶押過戶”，指的是有抵押貸款的二手房上市交易，可以不用先還清原來房貸就能完成過戶、抵押、發放新的貸款。

2022年8月份以來，濟南、廣州等多個城市推出二手房的“帶押過戶”政策，2022年12月，青島也加入了上述城市的行列。

但在實際執行過程中，一些銀行擔心跨行辦理帶押過戶會損失自己的貸款業務，無形中設置了一些門檻，實際客戶能夠順利帶押過戶的比率不高。

為此，2023年3月30日，自然資源部、銀保監會聯合印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，通知表示，對于帶押過戶服務，要推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；要推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。

▲（圖源：視覺中國）

通知發布第二天，各地紛紛響應，3月31日，北京市發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》，通知表示，北京市個人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務，經原貸款銀行同意，交易時不必先結清前一筆貸款，就可辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

但北京市要求，交易買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房，賣方未結清的貸款必須是商貸，或是已經還清公積金貸款部分的組合貸。也就是說，公積金貸款不在本次北京帶押過戶服務的范圍之內。

相比北京，青島走得更遠一點。3月31日，青島市發布通知，正式推出存量房住房公積金貸款“帶押過戶”新模式。

對于中央相關部委和各地政府陸續推出的帶押過戶政策，青島鏈家中介門店一位商圈經理表示，樂見其成，也會積極配合，“我們也希望通過這些利好政策，讓買賣雙方的整個交易流程更便捷、更省時。”

貝殼的青島樣本：讓房屋交易不再難

今年3月，青島的王女士終于解決了賣舊換新問題，而交易時間，僅僅才8天。

當時王女士看中了位于青島團島商圈的一套新房，但舊房子沒售出，新房房款不夠，雖然有了中意的房源，王女士也不敢定房。此時經紀人向王女士介紹了一款叫“優鮮賣”的服務，王女士抱著試一試的態度，簽了這個服務協議，結果8天之后，掛了一年多的老房子賣出去了！

這“優鮮賣”到底有何神奇之處呢？

據經紀人介紹，有賣舊買新需求的客戶，如果舊房在貝殼大數據評分中達到相應標準，可與開發商、貝殼簽署三方協議，之后與開發商簽訂認購協議，并與貝殼平臺合作經紀公司簽署協議。

▲（賣舊買新的“優鮮賣”交易流程）

協議會約定時間周期，一般為60天、90天兩個可選時間段，在此期間，開發商幫助購房者鎖定看好的房源。

“貝殼會提供優質資源位展示，房源曝光量平均提升4.2倍；還會調度全城經紀人關注該房源，帶看量平均提升4倍；同時全城優先匹配精準客戶，讓成交周期平均縮短155天。”貝殼找房青島站“優鮮賣”項目產品負責人表示。

此后，若舊房成功售出，則客戶可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房未售出，則開發商退還定金，客戶無需承擔違約風險。

同時貝殼還為客戶提供交易VIP服務，保證貸款限時審批、限時放款 。

用戶也不用擔心看好心儀的新房卻無法享受該項服務，因為該服務目前已經覆蓋到青島的眾多樓盤。據趙陽介紹，“優鮮賣”在青島的合作樓盤已有近百個，遍布青島全區域，主城區熱銷樓盤則實現了全覆蓋。

為了讓客戶和業主的交易時間更短，早在“優鮮賣”推出之前，貝殼就在青島試點了貝殼簽約服務中心，只要是在貝殼合作的中介品牌談成的交易，都會集中到簽約服務中心簽約，目前青島已有9家簽約服務中心。

在貝殼簽約服務中心，交易雙方和經紀人通過預約進入專屬的簽約室，整個流程都是一套標準化的作業：簽前產權、房屋狀況等信息的核實、風險視頻觀看、合同講解、備件簽署、律師見證、房款支付、資金監管。

近期，青島的貝殼簽約服務中心又推出了“隨心簽”產品，為客戶提供集簽約、網簽、評估、貸款、公證等一站式服務。

據趙陽介紹，通過這一產品，客戶在交易環節往返次數從3次縮減為1次，全流程辦理時效從53.67天，縮短為32.27天。

目前貝殼“隨心簽”產品，已陸續推廣到其他城市，部分城市的服務中心還與當地不動產登記中心聯通，用戶可直接在簽約服務中心實現房產線上繳稅與過戶。

貝殼的這一舉措，也得到了當地銀行的支持，北京銀行青島分行黨委書記、行長徐煒表示，他們將推出優先貸服務，在審批效率、人員配套等方面優先支持，確保滿足賣舊買新客戶的信貸需求。

在全民拼經濟的當下，穩增長促消費已成發展經濟的主題，而作為最大的消費產品——住房，在其中的作用更顯得舉足輕重。

“住房消費，這個事，說大點，關系到國計民生，但對于我們來說，就是做好自己最本職的工作，就是通過不斷推出和推廣一些縮短交易時間，提升交易體驗的產品，對消費者好，幫助服務者對消費者好，讓房屋交易不再難。”趙陽表示。

作者 | 孫春芳