曾經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)大廠盤踞的中關(guān)村和望京市場，最近的出租情況不太理想了。

3月28日，房地產(chǎn)服務及投資管理公司高力國際，發(fā)布了對一季度北京辦公樓市場表現(xiàn)的調(diào)研報告。數(shù)據(jù)顯示，截止到今年一季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉(zhuǎn)負，達到-6.1萬平方米，主要集中在中關(guān)村和CBD子市場，分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。其中，望京酒仙橋和中關(guān)村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環(huán)比降幅分別為2.5%和1.4%。

(相關(guān)資料圖)

過去一年，多個互聯(lián)網(wǎng)大廠在“降本增效”的經(jīng)營策略下，一改以往的大規(guī)模擴張節(jié)奏，反而撤離了多個核心辦公樓區(qū)域，并對整個區(qū)域的出租情況造成了擾動。

譬如，在中關(guān)村市場，字節(jié)跳動集體撤離中關(guān)村，整合退租超10萬平米；愛奇藝搬出超3萬平的鴻誠拓展大廈，微軟也提前退租鼎好大廈3萬平。

另一邊的望京市場，也同樣出現(xiàn)了大廠撤離的情況。如，美團提前解約櫻輝大廈和融新科技中心等寫字樓，釋放面積達超3萬平；每日優(yōu)鮮破產(chǎn)解散后，望京萬科時代中心的總部人去樓空。

大廠的紛紛撤出，直接給兩大區(qū)域的出租率帶來重創(chuàng)。根據(jù)高力國際2022年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，中關(guān)村和望京全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米和-9.6萬平方米。而中關(guān)村空置率達到11.1%，這是近15年里首次攀升至10%以上；望京酒仙橋的空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。

一個新的跡象是，進入2023年一季度，中關(guān)村和望京區(qū)域內(nèi)的洗牌跡象開始更多涌現(xiàn)。當頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大面積退租，更多科技型企業(yè)開始成為這些寫字樓的“蓄水池”。陸明對「市界」介紹道， 中關(guān)村辦公樓更多出現(xiàn)了人工智能、大數(shù)據(jù)、芯片等客戶，個別元宇宙企業(yè)也會出現(xiàn)辦公需求。

然而，另不少行業(yè)人士擔憂的是，目前這些新興行業(yè)的生力軍恐怕尚不足以支撐空缺的市場。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明對「市界」介紹道，目前這些高精尖的科技型企業(yè)在人力規(guī)模和辦公樓使用面積上仍偏小，無法填補大廠退租后的出租率空缺。

而放眼全行業(yè)來看，針對北京一季度市場情況，高力國際抽樣調(diào)查了北京核心區(qū)域不同子市場的50棟甲級寫字樓，全部項目平均月度帶看量從去年四季度一個月大約6-7組，迅速恢復至今年一季度的18-19組，相當于增長約2倍。

其中，辦公樓區(qū)域去化最明顯的是麗澤市場。一季度，該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了1.6萬平方米的去化，依然是市場唯一的熱點區(qū)域。而這已經(jīng)麗澤商務區(qū)連續(xù)9個季度持續(xù)去化，其空置率環(huán)比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩(wěn)定。

然而，盡管帶看量有所回升，但從整個市場情況來看，目前也僅僅恢復到其正常市場環(huán)境下70%左右的水平，到了3月初時，辦公樓市場的帶看量又出現(xiàn)了不同程度的下滑。對此，陸明指出，“2023年的市場主旋律是，在總需求不足的前提下，如何降低業(yè)主和租戶的租金預期差距，這也是市場實現(xiàn)成功去化的關(guān)鍵。”

文｜李逗

編｜孫春芳