作者 | 李逗
編輯 | 韓忠強
2023年的春節假期期間，有人忙著各地旅游消費，有人宅在家里追劇，還有人忙著為樓市“充錢”做準備。
【資料圖】
成交低迷了一年左右的樓市，在這個春節前后重新出現了“躁動”信號。貝殼研究院數據顯示，今年春節假期，50城二手房成交量比去年同期增加了57%。
不僅如此，在假期結束后開工的這兩天，各地樓市也紛紛出臺各種優惠、激勵措施，鼓勵年輕人買房。
過往二十多年來，樓市歷經多次起落，而每一次的周期轉換，也蘊藏著時代財富的機遇。然而，今時不同往日，春節假期的這波看房熱過后，樓市能否真的迎來復蘇？
買房預期悄然變化
走下春節返鄉的火車后，在北京工作了8年的志明，終于在時隔3年，再次聞到了家鄉的空氣。只是這一次，他不是一個人回家，身邊多了一個姑娘。
在志明帶愛人回家的第一天，他一個人坐在沙發上，默默在手機里下載了各大看房App。整個春節期間，不用再為工作操心的志明，把大量時間花在了房產信息平臺上。
看房，成了志明春節假期任務清單的TOP1。但凡有空閑，志明就會花大量時間，在房屋信息平臺刷二手房的帖子，并在價格、地段、戶型等方面反復斟酌。
最終，他謹慎選擇了40多個心儀房源，打算從家鄉回京后挨個實地篩查。在志明看來，房子所能帶來的安全感，不是租房下的及時享樂能比的。能在大城市里有一個自己的家，才是不遠萬里打拼的全部意義。
“我希望有一個屬于我們的固定空間，房間里可以打一個整面的書墻，一個開放式的廚房，周末可以在家和愛人看書下廚。不好用了的家具也可以馬上換掉，出租屋里的小矮冰箱、逼仄的小廚房我受夠了。”
盡管如此，志明認為，房價上漲并不是一個必然趨勢，“受人口減少和經濟波動影響，全國范圍內房價上漲的動力是不充足的；另一方面，中國的城市化進程還在不斷推進，一二線城市人口吸納效應明顯。所以，一二線城市房價上漲動力依然存在，只不過，目前大部分人還在觀望。”
志明覺得，春節后買房的節點并不是個十足理性的決定，但他還是選擇加入了看房大軍，“不想讓愛人以后還在北京租房住，想在結婚時給她一個家”。
與志明對樓市的態度不同，身在北京的凱麗則有著更為迫切的擔憂，“年前就著急想買，當時管控沒放開，只能視頻看房”，而在春節假期到來后，凱麗迅速加入了看房大軍。
下定決心買房前，凱麗也是經過了一番掙扎，但真正促使她做出買房決定的，是不少節前開盤的房子價格正在悄然上浮，“我們之前看中的一套新房，好點的樓層到了春節假期時漲了10多萬。”
正如凱麗買房心理的掙扎，過去近二十年的中國樓市，給很多人上了一門房產課。“買早不買晚”，已經成了很多人的買房心得。而在春節假期之前，作為一線領頭羊的北京樓市，率先傳來了轉暖信號。僅1月份上半月二手房的成交量，就達到了去年12月成交的水平。
這樣的交易勢頭，也讓凱麗火速提升了看房速度。從節前到假期，凱麗從朝陽篩選到了豐臺，最終鎖定了房山的一套地鐵房，均價3.9萬，“太貴的買不起，想要地鐵，還想戶型不錯，只能買房山”。
實際上，春節期間人們看房積極性的提升，也是樓市與政策方向趨同的一個側面反應。受離京返鄉影響，盡管北京售樓處整體到訪量、市場活躍度明顯不及1月份的前兩周，但相比往年而言，熱度還是提升了不少。
“最近咨詢的人確實多，也有很多過年返鄉的客戶和我們線上溝通。不過相比于看房的熱度，大部分人在成交上還是處于觀望狀態，所以假期期間真正下定決心的購房者不算多。”北京某中介機構的區域經理表示。
在北京負責望京區域的麥田房產區域經理張曉向市界說道，“春節期間看房熱度不減，大多數賣家還是能砍一下價的，議價空間能到10萬到20萬左右，成交量也恢復到了往年月度交易的水平。但對于一些老牌的學區房屬性房源，價格也還是比較堅挺。”
而在這波大量的看房群體中，樓市具體投射到每一個買房人身上，都呈現著不同的買房心態，有的是掏空六個錢包的重壓，有的是“抄底”的觀望，有的是年輕人買到夢寐以求居所的安心……
這樣的看房景象，也不獨北京市場存在。多個機構數據顯示，今年春節假期期間，二手房帶看量、景氣指數及新房找房熱度等指標，比去年春節期間有明顯提升。
克而瑞數據顯示，春節期間，重點50城二手房帶看量較去年同期提升近三成，二手房景氣指數已超越2022年最高水平，二線城市新房找房熱度較春節前一周大漲超兩成。貝殼研究院數據顯示，今年春節假期，50城二手房成交量比去年同期增加了57%。
對于這輪看房需求的上漲，諸葛找房數據中心報告表示，“疫情防控有序放開，加之2023年政策環境預計將會延續寬松態勢，前幾年積壓的購房需求有望陸續釋放。”
（圖源/視覺中國）
房企爭搶春節行情
樓市春季躁動，不少房企更是在返鄉高峰大潮下鉚足了干勁，抓住返鄉置業的節點，爭搶假期的賣房紅利。
很多人過年休息的春節假期，成了某地產公司華南區域營銷負責人張力工作較為繁忙的時候。張力負責的地區在江蘇宿遷，為了迎接返鄉置業潮，從1月16日起，他所在的公司就已經提前發起了預售攻勢。春節期間，張力的項目不僅加大推盤力度，還進一步提升了促銷空間，包括公寓產品返租5年、成交送全套家具、首付分期等。
而在江蘇宿遷，采取加大推盤和促銷空間策略的房企，也不并少。據市界了解，春節假期期間，宿遷有11家樓盤相繼在短短5天內獲取了32張預售證，總計1905套住宅房源集中供應。對比往年的數據來看，這一推盤力度則創下了近年新高。
而為了抓住返鄉過年的大潮，全國各地不少房企也緊抓了“年味”特色，提前在春節檔前開始“暖場”。許多項目售樓處推出了“到訪送春聯”、“成交送福袋”、“新春特別房”等營銷活動，甚至還打開了“老帶新”的營銷盒子。
更為引人注目的是，為了提升營銷業績，部分項目甚至打出了“首付1萬元”的購房計劃，幾乎不再為購房人設置任何買房門檻。
據媒體報道稱，春節前后，為刺激居民購房，河南樓市多地如鄭州、新鄉等區域的多個項目出現了“1萬元網簽”的購房策略。
這種模式下， 買房人只需要交1萬元，就能和開發商簽訂購房合同，剩余的首付額度由開發商借款給買房人。但條件則是，買房人需要在交房前，一次性結清剩余首付款。
一位鄭州本地的營銷人士對市界表示，“現階段改善型客戶相對偏少，基本都是在挖掘剛需，剛需不夠了，就繼續向下挖掘，降低門檻（首付分期），一批批的客戶被拉進市場。其實這種方式，對未來的傷害很大，相當于竭澤而漁，提前入市了。”
不過，從總的成交數據來看，近年來最大規模的一次返鄉潮，加之房企們的花樣營銷比拼，還是讓三四線樓市的成交“火”了一把。
克而瑞數據顯示，今年春節期間，三四線城市新房成交量逆勢翻紅，返鄉置業初見端倪，28個三四線城市同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等城市漲幅顯著，均超過50%。
雖然這場闊別許久的返鄉置業潮，讓部分三四線從業者感受到了久違的暖意，但對于核心一二線城市的新房市場而言，成交熱度還有待回升。
受春節期間人口流動大的因素影響，越是熱點城市，新房成交越少。據諸葛找房數據研究中心統計，15個重點城市在春節7天假期里新房成交同比下降58.4%。“0供應、0成交”城市很多，比如廈門、杭州、廣州。
盡管一二線城市春節假期的新房成交慘淡，但仍有部分樓盤推出了春節“不打烊”活動。
一位二線城市的客戶研究負責人向市界說道，“春節期間的發力往往是蓄客階段，房企們往往會利用這個節點，做些宣傳推廣，真正的成交數據還是得看春節后的水平。”
（圖源/視覺中國）
樓市“小陽春”會再現么？
許多年輕人的買房欲望，是春節假期回老家后被激活和強化的。在此之后的三四月份，往往也會成為樓市“小陽春”。
但在充滿不確定性的2023年里，樓市“小陽春”或許將成為變數最大的一次。
2023年1月份，全國各地在推進經濟運行轉好的會議上都明確，要大力促進住房消費。同時，央行、銀保監會、住建部也紛紛釋放利好樓市的信號，表示要大力支持首套房，降低首付比、 調整首套利率等。
而在節后的開工之際，各地政府又爭先推出了各類“硬核”促進住房消費的政策。
1月29日，江西省南昌市紅谷灘區政府發文表示，自今年1月19日至2月18日開展購房節活動，購買新房可享受200元/平方米的補貼，同時參與促銷的房企最高可獲得50萬元的獎勵。
也有一些政府直接放大招，對房貸利率進行下調。據多家媒體報道稱，河南鄭州多家銀行已下調首套房按揭貸款年利率至3.8％。
不難看出，刺激住房消費，將成為未來樓市的主旋律。未來一段時間，房地產政策對購房者來說較為友好。
（圖源/視覺中國）
但不可否認的是，樓市的另一個反面則是，作為房企重要投資信號的拿地情況仍然偏緊。要知道，開發商的投資偏好，是未來樓市的重要風向標。
過去的2022年里，許多資金緊張的房企們不得不“縮衣節食”過日子。即便是保利，也開始調整整體投資策略。
在去年的投資榜上，保利已經名列房企拿地排行榜前3名了。但在樓市銷售全面復蘇前，保利也開始審慎地調整投資節奏，以更好應對市場形勢。
這樣不尋常的氣息，直接傳導在保利的公司大會上。春節前，保利員工楊麗發現，最近幾次公司開會不再提投資拿地的事兒了，主基調則變成去庫存保交付，“我們每次開會都在強調品質和交付，不談投資。”
據楊麗透露，“保利內部認為，2023年上半年的樓市還是會比較難，形勢的變化要等到2023年下半年才有所表現。”
對于大多數城市而言，今年上半年的房地產市場仍可能面臨較大挑戰。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜判斷，短期來看，供需兩端政策將繼續加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復蘇，樓市“小陽春”或將在少數城市出現。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，跟過去的“小陽春”相比，今年的市場肯定不會突然熱度增加，消費者的偏好以及消費者的購買力修復需要時間，房企也還正處于去庫存的階段。我們預計二手房市場的復蘇將會好于新房，珠三角以及京津冀重點城市的表現將會好于其他城市。
（文中凱麗、志明、張曉、張力、楊麗均為化名）
