作者 | 李逗

【資料圖】

編輯 | 韓忠強

房地產(chǎn)在迎來黎明的前夕，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的步伐開始率先加快了起來。

12月28日晚上，華夏幸福公布了一項高達(dá)124億的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，將原本的華夏幸福南方總部旗下四家下屬公司股權(quán)和債權(quán)，一并轉(zhuǎn)給了華潤置地。交易獲得的錢，主要用于公司及下屬公司金融債務(wù)償付。

臨近年底之即，這筆高達(dá)124億的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，成為了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)年度最大宗的收并購交易。這對于急需現(xiàn)金流改善財務(wù)的華夏幸福來說，無疑是一項重大利好。而除了華夏幸福外，從整個行業(yè)來看，也有更多房企的出售計劃在加速推進(jìn)，以換取更多“真金白銀”。

進(jìn)入今年四季度以來，房地產(chǎn)融資政策的閘門被大幅打開。“三箭齊發(fā)”下，房企融資環(huán)境迎來拐點，爭先恐后拋出融資計劃。但這些融資效果并沒有立即顯現(xiàn)，房企想要真正等到金融機(jī)構(gòu)的錢，并沒有那么快。

也因此，對于房企來說，處置資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，也是當(dāng)前環(huán)境下的未雨綢繆之舉。在等待銷售端徹底復(fù)蘇，債務(wù)危機(jī)得到全面改善前，出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)自救，成了它們的最優(yōu)選。

資產(chǎn)出售迎來“良機(jī)”

房企出售資產(chǎn)的腳步在明顯加快，至少從華夏幸福的百億大手筆資產(chǎn)交易來看，其資產(chǎn)處置已經(jīng)邁出了關(guān)鍵一步。

華夏幸福此次出售的百億資產(chǎn)包中，均指向了其南方總部四家子公司資產(chǎn)，對應(yīng)的項目分別是武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目。而在這批交易轉(zhuǎn)讓完成后，華夏幸福南方總部也將隨之不再存在。

華夏幸福南方總部的成立時間并不長。2019年2月份，隨著原華潤置地執(zhí)行董事吳向東的加盟，華夏幸福一時形成了“北京+深圳”的雙總部格局。

來到華夏幸福的吳向東野心也很大，他曾提出過“華夏幸福要做中國最好的商業(yè)地產(chǎn)項目”的愿景。擔(dān)任華夏幸福總裁一年的時間內(nèi)，華夏幸福加大了商業(yè)項目的落地投資，巔峰時期旗下有6個商業(yè)綜合體。

不過，隨著華夏幸福的債務(wù)危機(jī)再一次擴(kuò)大化，吳向東的商業(yè)夢也就此擱淺，商業(yè)項目也只得陸續(xù)出售。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析稱，這次被轉(zhuǎn)讓的三大項目，也是由吳向東主導(dǎo)推進(jìn)的，賣給華潤置地的價格要比華夏幸福早年拿地價格更低。

從公開資料梳理來看，當(dāng)年這三個項目拿地價分別為116.25億元、19.49億元、63億元，總價高達(dá)198.74億元。而根據(jù)華夏幸福方面初步測算，預(yù)計將形成稅前虧損約21.30億元。

（圖源/視覺中國）

轉(zhuǎn)讓這三大項目，對于華夏幸福來說雖然造成了一定虧損，但對當(dāng)前的債務(wù)重組卻是一次重大進(jìn)展。畢竟，比起持續(xù)投資這些項目來說，果斷“斷舍離”才是華夏幸福度過難關(guān)的關(guān)鍵。

按照華夏幸福去年底披露的2192億元債務(wù)重組方案，其需要靠出售資產(chǎn)拿到570億元現(xiàn)金償債，并隨著項目股權(quán)出售帶走500億元左右債務(wù)。而在此前12月9日和12月27日，華夏幸福已經(jīng)先后出售了位于河北廊坊大廠縣和固安縣的相關(guān)資產(chǎn)。

如今，借助這場百億交易，華夏幸福也將獲得一大筆現(xiàn)金流改善財務(wù)狀況。資本市場也給出了積極反饋。12月29日早盤，房地產(chǎn)板塊跌幅居前，但華夏幸福卻實現(xiàn)了逆市上漲。

事實上，華夏幸福這批資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的率先化解，離不開近來地產(chǎn)預(yù)期扭轉(zhuǎn)的積極影響。此前，受融資有限、銷售回款艱難等多因素影響，房地產(chǎn)收并購市場一度冷淡，資產(chǎn)價格即使打到狠折，也很難找到買家接手。

如今，受行業(yè)融資暖風(fēng)影響，房地產(chǎn)收并購市場出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)局勢。11月28日，證監(jiān)會宣布決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，其中一條便包括，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

此后，不少優(yōu)質(zhì)項目開始出現(xiàn)在了交易貨架上，資產(chǎn)價格也有了更多溢價空間。譬如，12月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了太古里，總對價為55.5億元。而這筆交易將給遠(yuǎn)洋帶來的收益約為13.87億元。

此外，招商蛇口的控股上市平臺招商局置地也宣布，旗下公司廣州招商出售佛山市凱達(dá)城投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)，交易價格4.08億元。招商局置地提及，“由于目標(biāo)公司的價值有所升值，董事會認(rèn)為出售事項為集團(tuán)提供一個良機(jī)。”

據(jù)市界不完全統(tǒng)計，近一個月以來，包括遠(yuǎn)洋、濟(jì)南高新、路勁、上實發(fā)展、朗詩、光明地產(chǎn)、首開股份在內(nèi)的十余家房企涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓。而隨著收并購重組的相關(guān)措施持續(xù)落地，后續(xù)或?qū)⒂懈嗌娣科髽I(yè)響應(yīng)，加入并購重組大軍。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對市界分析道，“未來，收并購的主體主要還是央國企主導(dǎo)，因為畢竟現(xiàn)在在當(dāng)前的一個起跑線上，剩下的有資質(zhì)有能力，跑在前面的基本上還是大型國央企。從未來收并購的角度來講，他們更能夠去改變整個市場的格局，對未來市場的趨勢起到一個主導(dǎo)作用。”

補償資金迫在眉睫

盡管行業(yè)“三支箭”同時開閘，融資有所回暖，但房企想要真正等到金融機(jī)構(gòu)的錢，仍然需要更多的時間和耐心。

從今年四季度以來，房企融資端連續(xù)出現(xiàn)利好，"三支箭"快速落地提振地產(chǎn)信心，政策從信貸、債券、股權(quán)融資等各方面皆有所松動，紓困方向也從此前"救項目"轉(zhuǎn)換至"救項目與救企業(yè)并存"。

債券方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月100家典型房企的融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%，境內(nèi)發(fā)債主體主要集中在招商蛇口、華潤置地等國企央企以及龍湖、萬科等民企。

與此同時，另一邊的各大銀行也在積極行動，不少房企獲批了較高的銀行授信額度及債券額度。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，近期有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信。而11月以來，房地產(chǎn)民企積極申請儲架式注冊發(fā)行，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億元。

而在上市房企股權(quán)融資“解禁”后的一個月內(nèi)，房企們也趁著股權(quán)融資的“窗口期”，掀起了一輪融資熱。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，已有32家涉房上市企業(yè)發(fā)布再融資計劃，足見其落地速度之快。

（圖源/視覺中國）

股權(quán)融資的房企名單中，除了部分優(yōu)質(zhì)的頭部房企外，也包含了不少出險房企。不僅僅限于國央企，也擴(kuò)大至民營企業(yè)和地方優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)，包括了龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、綠城中國、美的置業(yè)、越秀地產(chǎn)、碧桂園等。

不過，盡管金融機(jī)構(gòu)對房企的融資有所放開，包括對開發(fā)貸的投放意愿也明顯加強，但政策的顯現(xiàn)效果卻沒有那么快。即使對于多年再度重啟的股權(quán)融資來說，也具有一定的不確定性，最終的落地效果還難以預(yù)料。

市界了解到，不少披露股權(quán)融資計劃的房企也在公告中提及，公司非公開發(fā)行股票事項能否取得公司董事會、股東大會審議批準(zhǔn)以及證監(jiān)會等主管部門核準(zhǔn)均存在不確定性，同時，還存在因市場環(huán)境以及其他原因被暫停、被終止的風(fēng)險。

中信證券表示，由于房企在去杠桿的壓力下，新增拿地意愿大幅減弱，導(dǎo)致即使銀行有額度，但沒有足夠的優(yōu)質(zhì)開發(fā)項目可投；此外，金融機(jī)構(gòu)對于占比較高的民企融資仍然相對謹(jǐn)慎。

而眼下，從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看，房企到位資金壓力依舊較大。11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比繼續(xù)下滑3%，達(dá)10833億元；同比降幅為35%，較10月擴(kuò)大9.4%。前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為136313億元，同比下降25.7%，較前10月繼續(xù)擴(kuò)大。

銷售復(fù)蘇是關(guān)鍵

融資放松的信號十分明顯，“三箭齊發(fā)”已經(jīng)是近10年來房地產(chǎn)融資鮮有的放松和激勵。但歸根到底，房企化解資金危機(jī)，需要銷售市場的復(fù)蘇。

臨近年底，不少房企開始著手準(zhǔn)備沖刺年底銷售目標(biāo)。開發(fā)商們使盡渾身解數(shù)，搬出各種各樣的促銷手段。除了樓盤降價、首付分期等常規(guī)手段外，還有買房就送黃金、送豪車、送地鐵票、甚至送彩禮錢等手段。

對于房企而言，銷售回款一直都是其最主要的資金來源。以2021年為例，全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20.11萬億元，其中定金及預(yù)收款、個人按揭貸款合計為10.63萬億元，占比超過一半。

即使到了充滿不確定的2022年里，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款仍占到房企資金來源的半數(shù)左右。

因此，只有銷售端的回暖，才是解決房企銷售困境的根本手段。從今年下半年開始，保利、龍湖、中海、萬科等均加大了折扣力度和促銷手段，并發(fā)起了四季度的目標(biāo)沖刺。

不過，無論營銷手段多么花樣百出，價格多么誘人，想要等來銷售端的明顯復(fù)蘇，離不開市場端的政策放松。

最近一段時間，部分重點城市房地產(chǎn)市場的限購政策迎來較大改善。就在12月26日，東莞市住建局宣布全域廢除住房限購。

政策刺激的效果很明顯。而在限購取消的當(dāng)日，東莞二手房市場立即迎來了一波交易增長。據(jù)東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年12月26日東莞存量房單日成交70套，而前一日也僅有10套。

（圖源/視覺中國）

東莞之前，西安、杭州、南京等熱點城市也相繼調(diào)整了限購政策。據(jù)中指院統(tǒng)計，今年已有50城發(fā)布超百條限購優(yōu)化政策，其中，放松限購的省會城市達(dá)到16個。

中信證券表示，房地產(chǎn)已具備復(fù)蘇的前置條件。不過，這輪復(fù)蘇比之前都要困難，從政策底到市場底的時滯也被拉長，商品房銷售有望在明年二季度顯著復(fù)蘇。

克而瑞研究中心則表示，各線城市大概率會重啟輪動修復(fù)。其中，核心一二線城市有望"保溫"，尤其是杭州和成都這類強二線城市，在市場出現(xiàn)走弱跡象時及時優(yōu)化調(diào)整政策，短期有助于提振市場情緒，成交或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn)。