文/汪雯
【資料圖】
編輯/姜來
處于調(diào)整期的房地產(chǎn)市場正在檢驗著開發(fā)商的應(yīng)對能力。
近日，中國金茂發(fā)布2022年上半年業(yè)績報告。上半年，公司錄得合同銷售額699億元。另外，營收達到287.45億元，毛利62.25億元，分別較去年同期上升1%，8%。
中國金茂總裁李從瑞在中期業(yè)績會上表示，今年是整個行業(yè)銷售規(guī)模大幅下降的一年，行業(yè)銷售同比下降在25%以上，TOP50或100的房企下降幅度會更大，“因為它們以前占的盤子大”。
在李從瑞看來，過去18萬億市場規(guī)模會大幅下降，但今年市場行情預(yù)計已到底部。未來十年，市場仍有10萬億的體量，整個行業(yè)會企穩(wěn)。
從各家房企的中報業(yè)績看，在銷售規(guī)模普遍下降的背景下，中國金茂憑借穩(wěn)健的經(jīng)營，經(jīng)受住了考驗，交出了一份頗為亮眼的成績。
（中國金茂位于京津冀首都經(jīng)濟圈的龍河新城效果圖）
01 回款率105%創(chuàng)新高
數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，中國金茂簽約銷售額699億元，位列克而瑞行業(yè)榜單11位，較去年同期上升4位。其中，華東區(qū)域貢獻了41%的銷售額，環(huán)渤海區(qū)域貢獻了25%。
管理層在業(yè)績會上表示，上半年銷售普遍受到影響的情況下，青島、太原、北京、成都、西安等多個城市中國金茂旗下住宅產(chǎn)品仍熱銷。而北京、南京、蘇州、上海、青島等城市公司上半年簽約銷售額均突破50億元。
據(jù)李從瑞介紹，中國金茂上半年在一二線城市的銷售價格策略是隨行就市。“今年整個行業(yè)銷售價格降幅約為8%，但實際上主要體現(xiàn)在三四五線城市，在一線城市仍然有增長，因此中國金茂上半年銷售比較平穩(wěn)，下半年仍會按照隨行就市的要求進行銷售。”
上半年，中國金茂累計回款733億元，回款率105%，創(chuàng)歷史新高。與此同時，在下行的市場環(huán)境里，公司的融資成本進一步下降到了3.76%，達到歷史新低。
去年下半年以來，房企銷售不佳，融資收緊，不少公司出現(xiàn)債務(wù)違約。盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資嚴(yán)峻，中國金茂始終保持穩(wěn)健的財務(wù)和融資渠道暢通，半年獲得近200億元直接融資，其中包括15億元全國首單地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債、87.08億元全國最大單碳中和CMBS債券，18億元公司債及20億元中票等，發(fā)行利率均在3.5%以下。
截至6月底，中國金茂的債務(wù)中，98%為銀行類、直融類、保債類融資。一年內(nèi)到期債務(wù)占比下降6.7個百分點，僅占24.6%。此外，上半年，該公司還大幅降低永續(xù)債金額，永續(xù)債降幅達40.5%。
受益于穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)，標(biāo)普、惠譽、穆迪三國際評級機構(gòu)均對中國金茂維持全投資評級認(rèn)定，標(biāo)普將金茂評級從“展望”上調(diào)至“穩(wěn)定”。在降級席卷整個房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)下，能得到評級機構(gòu)的認(rèn)可并不容易。
（青島嶗山大云谷金茂府項目實景）
02 投資一二線城市
與一些拿地活躍的國企不同，中國金茂上半年依舊保持嚴(yán)格的投資紀(jì)律。標(biāo)普稱，今年迄今為止，中國金茂僅花了154億元用于補充土地，約占其權(quán)益合同銷售額的40%，嚴(yán)格控制債務(wù)。
在投資上，中國金茂一直保持著自己的節(jié)奏，往年拿地80%以上都是一二線城市，且華東地區(qū)占比較大。李從瑞表示，下半年拿地力度比上半年稍大一些，但未來還會避免進入三四線城市，聚焦在一二線的核心地段。
據(jù)悉，1-8月，中國金茂共拿到11塊土地，全部位于一二線核心城市。上半年拿的地，凈利率都在10%-15%以上，且是保守地按當(dāng)前價格來判斷土地的價值。
這幾年，中國金茂不斷加強對投資的管理，拿地方面實行“投運一體”原則，即投資的承諾，要靠運營來實現(xiàn)。據(jù)中國金茂首席財務(wù)官江南介紹，金茂在投資和運營的各個環(huán)節(jié)都要嚴(yán)守投資的承諾，以一系列安排保證投運一體。
03 城市運營貢獻1/4銷售額
在當(dāng)前市場環(huán)境下，靠住宅開發(fā)謀求紅利過于單一。多元化探索和差異化經(jīng)營，逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)新的競爭態(tài)勢。
截至6月30日，中國金茂在全國布局了34個城市運營項目。上半年，公司簽約銷售額的25%來源于城市運營項目。此外，1~8月，中國金茂新獲取11個項目，全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。
在8月30日舉辦的業(yè)績會上，李從瑞稱，“未來城市運營在中國金茂的業(yè)務(wù)中會占到越來越重要的位置。城市運營項目占比會越來越大，優(yōu)勢也會逐漸得到體現(xiàn)。”
不過，外界有些擔(dān)心的是，在市場調(diào)整期，城市運營項目進程也在相應(yīng)減慢，或許會影響企業(yè)的中長期目標(biāo)。對此，李從瑞回應(yīng)稱，市場下滑的確會在短時間內(nèi)影響到城市運營的一級開發(fā)，使各地土地銷售受到影響，但城市運營是長周期項目，周期達五六年，甚至十年，期間總會經(jīng)歷兩三個好的周期，支持項目蓬勃發(fā)展。
“城市運營項目一定要堅持跨周期，遇到低周期并不可怕，因為土地并不會因為周期的到來，價格大幅下降，未來它仍會回到高水平。”在李從瑞看來，放在一個長周期來看，住房價格波動較大，但土地價格在持續(xù)上漲，因此公司是在以小投入獲取資源，收益比較穩(wěn)定。
為了進一步夯實城市運營綜合實力，上半年，金茂加快了對優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的收并購，6月9日，擬私有化中國宏泰發(fā)展。
李從瑞稱，宏泰發(fā)展是做城市運營的企業(yè)，并購宏泰也是因為雙方戰(zhàn)略契合。不過他透露，中國金茂最看重的是宏泰的龍河新城項目。這個項目位于北京、天津和雄安的中間地帶，“已有一定基礎(chǔ)，體量非常大，都是萬畝級以上，開發(fā)完需要20年，每年都會有土地出讓。”
如果私有化進程順利推進，中國金茂將獲得該項目約2萬畝的土地儲備。也難怪李從瑞將這稱為“糧倉型項目”。目前，宏泰發(fā)展私有化進程穩(wěn)步推進中。
當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)告別“規(guī)模為王”的時代，中國金茂憑借產(chǎn)品力和務(wù)實的投資，開啟下一步突圍。盡管公司管理層判斷明后年行業(yè)會企穩(wěn)，但若想屆時領(lǐng)先回穩(wěn)，只有那些守住核心資產(chǎn)，做好項目甄別，平衡營收和債務(wù)的房企，才有可能迎來春天。
