撰文 / 張文靜
編輯 / 田晏林
(資料圖片)
8月18日，SOHO中國公布了2022年半年報。數據顯示，公司實現營收8.96億元，同比增長11%，全部為租金收入；實現凈利潤1.906億元，同比增長63%。《財經天下》周刊注意到，這也是該公司近年來第三次沒有披露“物業銷售收入”。
在過去多年里，SOHO中國的營收由租金收入和物業銷售收入構成。從2021年起，SOHO中國的營收里只剩下了租金收入。也就是說，在最近一年半的時間里，潘石屹沒賣出一分資產。
這是外界萬萬沒想到的。在“賣身”黑石集團失敗后，3月10日，潘石屹曾通過官微宣布擬銷售3.2萬平米京滬兩地的部分物業，并喊話“七折甩賣降負債”。但幾個月過去，SOHO中國的半年報里依然只有租金收入，這意味著潘石屹的“高調甩賣”尚未有實際業績回報。
在業內人士看來，SOHO中國寫字樓雖然造型獨特，但內部結構、招商和管理水平眾說紛紜。近日，《財經天下》周刊走訪了位于北京核心區的某SOHO項目，里面1-4層為商業，零星分布著一些花店、外貿服裝店、小吃、餐飲等店。
一位在此入駐多年的商戶表示，這里的店鋪在很多年前即由SOHO中國賣給了業主，商戶與業主簽約，由SOHO中國物業負責物業管理，但并不負責運營。
上述商戶稱，周邊除了自帶客戶資源的多年入住的老商戶外，一些店鋪兩個月一換，甚至有好幾個月招不到租的情況。“這里沒有運營。商戶直接與各個業主談合作，都是分散的，沒有專業運營和統一規劃，業態、定位混亂，人流聚集不起來。”
（圖源/視覺中國）
打七折還賣不動？
“我們相信市場沒有‘賣不出去的貨，只有賣不出去的價’，所以決定血本甩賣。”今年3月10日，潘石屹宣布擬以七折價格銷售京滬兩地3.2萬平方米物業，并明確表示該收入全部用于降負債，不會用于股票分紅。
但如今五個月過去，“七折甩賣”資產進展如何，成為外界和投資者共同關注的話題。
據悉，SOHO中國出售的房源覆蓋北京的銀河SOHO、三里屯SOHO及上海SOHO中山廣場等九個項目，包括辦公、商業及公寓等類型。粗略估計，這批房源掛牌總價超10億元。SOHO中國還在官微向投資者“吆喝”稱，“這不失為一個撿漏的好機會。”
《財經天下》周刊在“SOHO公開租售平臺”小程序上發現，相較于3月份上新的這9個項目，SOHO中國又新增了SOHO嘉盛中心、光華路SOHO兩個項目資產的出售。不過，平臺上各個項目具體待售房源數量及信息已有變更，截至目前，平臺顯示已售出的自持房源有27套。
有知情人稱，因為這些簽約、確認收帳已過了6月份，所以這些已售出的資產屬于下半年業績。SOHO中國亦向媒體表示，半年報未披露物業銷售收入是因為尚未到會計準則要求的收入確認時點。
所以不出意外的話，在下一份公開的財報里，“物業銷售收入”或許會重新出現。
此前，潘石屹不止一次說過中國樓市資金回報率低。“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率還不到3%，銀行貸款資金成本超4%。即便拿到了地產行業幾乎最低的資金成本，全年物業經營仍然虧損2%，這個生意怎么做？”
而現在，潘石屹更大的憂慮恐怕在于下滑的出租率。SOHO中國財報顯示，截至上半年，公司租金收益均有增長，但投資物業平均出租率卻下降至80%左右。要知道，在2020年之前，該公司的平均出租率長期維持在90%以上。
潘石屹曾公開宣稱，SOHO中國有兩個項目永遠不能銷售，一個是外灘SOHO，一個是望京SOHO。但半年時間里，望京SOHO出租率由76%下滑至71%，外灘SOHO則由91%下滑至84%。此外，去年幾乎滿租的古北SOHO，今年上半年的出租率也下滑至89%。
SOHO中國坦言，除麗澤SOHO外，北京、上海大部分自持項目的出租率均較2021年末出現了不同程度的下滑。
顯然，在寫字樓租賃市場普遍承壓的上半年，潘石屹“包租公”的生意并不容易做。
財報顯示，截至2022年6月30日，SOHO中國總借貸約167.3億元，一年內到期約16.13億元。此外，SOHO中國的流動負債超過流動資產約31.2億元，限制性銀行存款為8644萬元，結構性銀行存款約2.22億元，現金及現金等價物約4.61億元。
對此，除溝通融資及控制成本外，SOHO中國表示，將繼續采取措施出售部分商業物業尾盤。
（SOHO中國董事長潘石屹。圖源/視覺中國）
賣掉SOHO有多難？
2014年以來，SOHO中國就持續出售旗下資產，據媒體不完全統計，潘石屹夫婦已套現約300億元。
2018年，潘石屹對外表示未來不再出售資產，但這番話在一年后就被其實際行動推翻。2019年，SOHO中國出售了13個辦公物業項目，就連他最為看重的“八大金剛”項目也被擺上貨架。
不斷出售資產，也讓潘石屹一直被“跑路”傳言圍繞。2021年，潘石屹計劃將SOHO中國股權賣給美國規模最大的上市投資管理公司黑石集團，但隨著交易的告吹，他又重新撿起“散售”殺手锏。
所謂散售，就是將辦公樓分割為小面積，分散出售給個人或者機構。這種模式最大的優點就是銷售回款快。潘石屹曾用賣西瓜的例子解釋過這種模式，“把大樓看成一個西瓜，能買得起西瓜的人極少，但如果把西瓜切開賣，能買得起得人就會呈幾何級數增長。”
10年前，靠著散售，潘石屹讓SOHO中國成為中國商業地產的領軍者；但眼下，SOHO中國在潘石屹看來，或許是一個想要趕緊擺脫的麻煩。
想要賣掉SOHO中國究竟有多難？
在“賣身”黑石計劃被宣布暫停前，SOHO中國曾因涉及反壟斷問題遭到相關部門調查。今年上半年，這筆已半路夭折的交易又牽出了該公司內部首席財務官倪葵陽涉“內幕交易”的風波。
在黑石收購SOHO中國的交易中，各類消息頻出，SOHO中國股價隨之頻繁震蕩，甚至出現40%的波動。因此，市場猜測，倪葵陽涉嫌的“股票內幕交易”正出于此。
而在潘石屹忙著賣資產還錢的時候，SOHO中國上半年又額外花了一筆1.15億元的罰款支出。
今年3月，北京市市場監管局消息顯示，SOHO中國旗下15家物業管理公司因加收電費等違法行為，被北京市多區市場監督管理局處罰，15家公司共被罰款1.15億余元。
這并不是SOHO中國物業首次因多收電費被處罰。
在去年12月上海市市場監管局公布的處罰信息中，就已經出現了SOHO中國物業的身影，顯示旗下7家分公司因涉嫌在負責終端用戶（入駐用戶）的電費代收代付過程中多收電費，為此被罰款金額共約8664萬元。
