綠地控股萬億資產(chǎn)窘境：高周轉(zhuǎn)被指“犧牲質(zhì)量換規(guī)模” 負債直逼萬億

總資產(chǎn)突破萬億大關(guān)，高負債率下標榜“追求產(chǎn)品質(zhì)量”的綠地控股旗下多樓盤頻現(xiàn)質(zhì)量投訴

2019年1月15日晚，綠地控股(600606.SH)發(fā)布公司2018年全年業(yè)績快報。報告顯示，公司2018年全年營業(yè)總收入3510億元，同比增長20.87%;總資產(chǎn)首次突破萬億元大關(guān)，達到10037億元，同比增長18%。同時，公告指出所載 2018年度主要財務(wù)數(shù)據(jù)為初步核算數(shù)據(jù)，未經(jīng)會計師事務(wù)所審計，具體數(shù)據(jù)以公司2018年年度報告中披露的數(shù)據(jù)為準。(截至4月4日，綠地控股2018年年度報告未披露)

首次邁入“萬億”規(guī)模，但是綠地的“煩心事”卻很多。日前，有武漢綠地理想城業(yè)主向《投資者網(wǎng)》反映，武漢綠地國際理想城3期交房在即，但是收房時發(fā)現(xiàn)墻面大面積空鼓、地面沙化等存在諸多安全隱患問題，引發(fā)業(yè)主投訴。據(jù)悉，事情至今未能得到解決。另據(jù)不完全統(tǒng)計，綠地近年來的高負債率和現(xiàn)金流為負的問題也引起投資者的關(guān)注。

犧牲質(zhì)量換規(guī)模？

據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)2018年銷售排行榜》，榜單顯示，綠地控股2018年以3812.2億元的流量銷售額，而在2016年之前，綠地控股一直都穩(wěn)居榜單前三，據(jù)《投資者網(wǎng)》梳理，綠地控股在2013年、2014年以銷售額1625.3億元和2080億元排名第二，2015年以2015.1億元排名第三。直到2016年，規(guī)模擴張力不從心的綠地控股以微弱的增速業(yè)績排名第四，從而退出房企“前三”，在2017年和2018年均位居第六。

顯然，退出房企“前三”的綠地控股并不甘心屈居第六。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，在土地儲備上，綠地 2017年拿地82宗，2018年拿地達到260宗。但是隨著貨值增加，采取“高周轉(zhuǎn)”的方式就成了綠地快速回款的最佳途徑。但“伴隨著“高周轉(zhuǎn)”，綠地旗下如鄭州、成都、合肥、武漢、萍鄉(xiāng)以及濟南綠地IFC中央公館多地樓盤出現(xiàn)“質(zhì)量問題”被業(yè)主向各部門投訴。近期，《投資者網(wǎng)》了解到，武漢綠地國際理想城即將交房的3期業(yè)主，在驗房過程中發(fā)現(xiàn)房屋墻面大面積空鼓、地面沙化，樓棟入戶門沒平臺等問題，因為存在諸多安全隱患，引起業(yè)主擔(dān)憂。對于事件的進展情況，《投資者網(wǎng)》致函綠地控股，綠地控股對于事情的進展情況不予置評。

據(jù)百度搜索顯示，近幾年來，綠地旗下樓盤因為質(zhì)量問題引發(fā)維權(quán)的事例，特別是2018年以來呈現(xiàn)了增多的趨勢。據(jù)上述業(yè)主透露，近期武漢綠地城7區(qū)B2#樓在建住宅發(fā)生沉降事件，有業(yè)主已將此事向有關(guān)部門反映投訴。早在2018年武漢先后爆發(fā)大大小小的精裝維權(quán)事件，其中武漢綠地旗下就有七個樓盤涉及，位居大品牌商前列。無獨有偶，2018年10月12日，成都爆發(fā)業(yè)主集體精裝修維權(quán)，成都綠地新里城和威廉公館深陷其中。而綠地新里城維權(quán)更是高燒不退，深陷精裝房維權(quán)困局。成都市房管局對此曾對綠地房企負責(zé)人進行了約談。但維權(quán)業(yè)主反映，“作為開發(fā)商的綠地集團好像并不在意維權(quán)業(yè)主的基本合法權(quán)益，也根本不尊重業(yè)主的基本知情權(quán)。”2018年6月30日，合肥綠地海德公館精裝修房源業(yè)主收房時因為交房現(xiàn)場混亂、未配備消防設(shè)施，“精裝”變“驚裝”引發(fā)維權(quán)。合肥市在2018年“3·15國際消費者權(quán)益日”紀念活動新聞發(fā)布會上，市物價局發(fā)布了3·15維權(quán)典型案例。其中對綠地集團合肥萬峰置業(yè)有限公司實施價格欺詐案件行為進行了曝光。肥西縣物價局對綠地的價格欺詐行為處以10萬元罰款。

資金承壓

當下房企經(jīng)營最大的特點是資產(chǎn)負債率較高，高杠桿經(jīng)營拿地、蓋房，導(dǎo)致負債累累。這種情況下，大部分房企還是注重“現(xiàn)金為王”，采取防守式經(jīng)營。對此，位居房企榜單第一的碧桂園(02007.HK)也是非常注重“現(xiàn)金為王”。3月18日，碧桂園在港披露全年業(yè)績。根據(jù)財報，截至2018年期末，碧桂園現(xiàn)金余額約為2425.4億元，占總資產(chǎn)比例達到14.9%。同時，現(xiàn)金余額對于短期有息債務(wù)的覆蓋比例達到1.92倍，現(xiàn)金充裕，財務(wù)狀況穩(wěn)健。

邁入“萬億”元年的綠地，其負債率和現(xiàn)金流的數(shù)據(jù)都是令人堪憂。截至目前，綠地還沒有發(fā)布2018年的四季報和年報，一些數(shù)據(jù)還是來源于2018年的三季報。

據(jù)《投資者網(wǎng)》不完全統(tǒng)計，自2015年6月30號以來，綠地的負債率一直是居高不下，在88%左右徘徊，而這一數(shù)據(jù)的行業(yè)均值是80.08%，截至2018年9月30日，綠地的負債率為89.3%。高負債率同時帶來的是現(xiàn)金流的承壓。綠地2018年三季度財報顯示，公司的總負債高達近8500億元，現(xiàn)金流量為負值以下。

高負債率和負值以下的現(xiàn)金流并未影響綠地在土地儲備上拿地的熱情，據(jù)不完全統(tǒng)計自2018年12月到2019年2月份，綠地新增房地產(chǎn)項目28個，涉及金額294.33億元。其中包括2月13日，綠地斥資121億元收購中民投董家灣項目。對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，從三季報上的數(shù)據(jù)來看，負債率達到89%，現(xiàn)金流為負值，綠地的壓力還是有點大，而且2018年的年報還沒出來，越到后面壓力越大，還有，剛收購了中民投的董家灣項目，壓力會更大。

綠城旗下樓盤頻現(xiàn)質(zhì)量維權(quán)是否與其推行的“高周轉(zhuǎn)”有關(guān)呢?對此，盧文曦認為是有影響的。實行“高周轉(zhuǎn)”下，企業(yè)在快速擴張中存在的隱形問題將帶來安全隱患。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對于綠地來說，類似樓盤質(zhì)量問題勢必引起很多新問題，包括影響后續(xù)項目銷售和品牌宣傳。從綠地來說，其在多元化業(yè)務(wù)方面有較多發(fā)展，但是住宅產(chǎn)業(yè)一直是其核心內(nèi)容。綠地目前的住宅等業(yè)務(wù)發(fā)展明顯是滯后的，在全國化布局方面也需要強化力量。排名方面有所退步，這多少會使得營銷部門有所焦慮，但是實際上其還是需要積極去探索和進行質(zhì)量監(jiān)管，否則將得不償失。

《投資者網(wǎng)》也就上述問題致函綠地控股，對方未予以置評。