今年下半年，房企融資形勢繼續惡化，隨著一連串資金收緊的消息出現，靠融資“輸血”的路越走越窄。房企資金壓力增大，短久期高票息的境外債持續走高。

拼完融資，拼銷售。融資通道減少，靠放緩拿地節奏、減少資本開支、 加快銷售回款這一組合拳，房企能否跑贏市場?

房地產融資罕見收緊

7月29日，國家發展改革委等部門印發《2019年降低企業杠桿率工作要點》(簡稱“要點”)，涉及債轉股、降杠桿、股權融資、債務風險防控等內容。雖未直指房企，但其仍在管轄之列。要點鼓勵優質企業市場化債轉股，降低債務風險，提高抗沖擊能力。

事實上，繼5月銀保監會出臺23號文，提出加強房地產融資監管之后，7月房地產市場的融資環境逐步收緊。

先是近期多家房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司被銀保監會約談，目的在于防控房地產信托領域風險。

此后，國家發展改革委要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。這意味著海外融資僅能用于海外償債，不能補充境內融資需求。

中原地產首席分析師張大偉由此斷定，從中央到銀保監會，正在密集加強對房地產金融的風險把控。因為在以往的房地產政策中，很少提及房地產金融風險，但從2019年累計看，中央各部委累計已經發布過15次政策及相關講話內容。

在融資收緊預期越來越強的背景之下，在很多業內人士看來，自去年第四季度，房地產融資井噴的勢頭難以持續。此外，因為融資需求大，房企的資金成本也在看漲。

“2019年，海外發債成本整體上行，短久期高票息特點明顯，這也驗證了房企融資壓力增大。”華泰證券分析人士如此認為，2019年0-2年的海外債平均票息上行至9.9%，2-4年上行至9.47%。在今年發行了2年以內到期海外債的企業中，陽光城、當代置業、力高集團等企業的短久期海外債平均票面在10%以上。

另據中原地產研究中心統計數據顯示，今年上半年美元債平均利率只有6%左右，到了7月成本快速上升，美元融資平均利率已經高達8%，最高多筆超過10%，甚至達到了15%。

而從近期來看，7月17日，佳兆業將發行2023年到期的3億美元優先票據，利率10.875%;7月19日，景瑞控股發行的2022年到期2.6億美元優先票據，利率12%。

境外債曾是“救命稻草”

一個不容回避的事實是，過高的融資成本正在擠壓房企的盈利空間。尤其是中小房企的日子不好過。

值得關注的是，截至 7 月 27 日，今年全國宣告破產清算的房地產企業已達 275 家。張大偉認為，從環比、同比看，這個數據并沒有明顯增加。但之所以受到關注，是因為今年以來有超過15次針對房地產資金鏈收緊的政策，市場對房地產資金鏈的擔憂也越來越強烈。

從融資類型上看，以美元債為主的境外債成為房企熱衷的方式。在國內融資環境收緊，面對巨大的償債壓力，房企不得不再次向海外舉債，對于部分房企來說，這是一根“救命稻草”。

克而瑞數據顯示，2019年上半年，95家典型房企境內發債1402億元人民幣，占2019年境內外發債總量的33%;境外發債2883億元人民幣，占比67%，相較于2018年上升19%。

進入今年下半年，房企發布美元債的動作有增無減。中原地產研究中心統計顯示，截至7月22日，7月美元融資計劃已經高達180億美元，刷新歷史紀錄。

僅從上周來看，7月23日，合景泰富發布公告稱，將發行于2024年到期的3億美元優先票據，票面利率7.4%。所得款項是為現有債項再融資。

7月23日，碧桂園發布公告稱，已與多家金融機構及中國銀行(香港)就一項分別為43億港元及6.26億美元的雙幣可轉讓定期貸款融資簽署協議。貸款同樣將主要用于再融資。

7月30日，遠洋集團稱擬發行6億美元優先票據償還現有債務，利率4.75%。同日，中國奧園也宣布，擬增發額外美元優先票據，用于現有境外債務再融資。

到底哪些房企頻發境外債?從目前來看，地產海外融資以境內大中型房企及港股上市房企為主，按債券余額來看，恒大地產、碧桂園、佳兆業的融資規模位居前三。

據光大證券報告顯示，截至 7 月 5 日，年初以來在境外發行超過 10 億以上美元債的主體有 10 家，這 10 家發行人的存量規模均在 30 億美元以上。募集資金用途分為再融資類和新增類。其中，融創中國、怡略有限公司 (富力境外子公司)和碧桂園在今年發行的中資美元債中均為再融資需求，且發行規模均在 20 億美元以上。此外，佳兆業、融信、禹洲地產、正榮地產和雅居樂再融資規模也超10億美元以上。中國恒大的資本開支再融資規模則在30億美元。

借外債“輸血”難再續

借外債償內債一直是房企的慣例。但是根據新政策要求，房企再發行的外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

從上半年境外債發行規模來看，未來一年到期壓力并不大。據華泰證券信息顯示， 1-7月地產美元債總計發行588億美元， 8-12月，地產美元債到期金額僅為70億美元。

但是今年下半年是境內地產債的到期高峰。華泰證券信息顯示， 8-12月，地產債總計到期量2106億元，其中8月-10月，地產債到期量較大，融資能力面臨考驗。

此前，很多房企都提出降杠桿、有質量地發展，緣于高負債下的市場風險不容忽視。

根據申萬宏源統計顯示，剔除預收賬款(合同負債)的杠桿率來看，陽光城、禹洲地產、建業住宅、景瑞地產均超過80%，其中陽光城凈負債率高達182%，而貨幣資金對短期有息負債覆蓋率低于1的有陽光城、當代置業、力高集團、正榮地產及明發集團。

近日，遭遇“黑天鵝”事件的新城控股境外美元債收益率大幅下跌。光大證券信息顯示，截至7月5日，新城發展控股為港股上市公司，當前境外存續 4 只中資美元債，共 11.5 億美元規模，到期節奏為2020年6.5億、2021年3億和 2023年2億美元。

房企融資正在影響房地產投資。據國家統計局數據顯示，上半年房地產開發企業到位資金84966億元，同比增速回落0.4%，低于地產投資完成額同比增速。

華泰證券分析人士認為，到位資金是拖累地產投資的核心因素之一，預計未來仍將嚴控過量資金流入地產領域，地產投資增速大概率緩慢下行。

此外，針對目前的融資環境，業內人士都預計融資成本將會繼續上升，昔日靠借債“輸血”，借新還舊維持的房企將會艱難度日。放緩拿地節奏、減少資本開支、 加快銷售回款成為房企的當務之急。

但從目前的房地產市場來看，并不樂觀，全國百城庫存規模保持了連續 7 個月的同比增長態勢，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為重提“去庫存”很有必要。 考慮到三季度政策面依然較緊，庫存上升的概率加大，這或意味著三季度各城市降價促銷的動作會明顯增加。