原題：記者赴廣州市海珠區穗龍花園小區開展采訪調查 回遷戶緣何20年辦不成房產證(來信調查)
編輯同志：
我們是生活在廣州市海珠區寶崗大道穗龍花園的回遷戶。本世紀初，我們被安置入住在這里，可是我們發現，在入住之前，房產就已經被開發商抵押、預售按揭了，無法辦理房產證。這給我們的日常生活造成了極大影響。這些年來，我們通過各種渠道反復反映訴求，可問題始終沒有得到解決。
部分回遷戶
5月21日，記者驅車來到廣州市海珠區寶崗大道，沿著一條小路走進去，迎面是一幢11層的高樓，這便是讀者所說的穗龍花園小區。回遷戶為何遲遲辦不成房產證?記者隨即展開采訪調查。
回遷戶反映：
入住前房產已被抵押、預售按揭
穗龍花園小區及其周邊區域，原屬廣州市海珠區寶崗大道龍田直街，1995年經廣州市有關部門批準，該地塊被征用建設商住樓。其中，一部分由穗京公司開發建設，一部分由升平公司開發建設。穗京公司隨即成立項目公司——寶山公司，在穗京地塊上進行拆遷改造，并于2000年建成一幢11層的商住回遷樓，也就是記者看到的穗龍花園小區。
李江(化名)今年已是78歲高齡，對于這些年的回遷、辦證經歷，記憶猶新，頗感無奈。他于1997年10月同意房屋拆遷，并且根據與穗京公司的協議，2000年10月入住穗龍花園小區。“后來入住了七八年，房產證的事情一直無人問津。我們多次找穗京公司協助辦證，可怎么也找不到當時的公司負責人吳尚平。直到2010年看到《廣州市政府辦公廳轉發廣州市國土局關于解決我市歷史遺留的辦理房產證問題若干意見的通知》，我們才開始向政府部門反映訴求、尋求解決問題，結果發現由于穗京公司的債務問題，我們的回遷房被法院查封了。”李江說。
經過司法程序，李江的回遷房于2014年順利解封。當年11月，李江滿懷期待地來到廣州市房地產交易登記中心，申請辦理房產證。可是2015年1月20日，廣州市房地產交易登記中心的一紙《補證資料通知書》讓李江傻了眼。這份通知書載明：李江的回遷房已于1999年被抵押給中國農業銀行廣東省分行營業部，只有先提交抵押涂銷證明，才能辦理房產證。
“入住的時候，根本不知道房產已經被抵押了。”李江拿出當年的購房款收據并說道，“自己以前的房子小，回遷時換了一個大的，補了25平方米的差價。穗京公司明明已經把房子抵押了，為什么還收我的錢?”據李江反映，“先抵押、后入住”的回遷戶共有28戶。
采訪中，記者遇到回遷戶楊遠(化名)，他說自己的回遷房可能“一房二賣”了。楊遠于1998年1月與穗京公司簽訂拆遷協議，隨后入住穗龍花園小區，2014年穗京公司還給楊遠開具了回遷證明。即便如此，楊遠的房產證也始終辦不成。
百思不得其解的楊遠在2018年無意中關注到廣州市法院系統審理的一起房產買賣合同糾紛后，才解開了謎團。對于原告和被告，他非常陌生，可是發生糾紛的房產，卻是他的回遷房。更令楊遠詫異的是，根據廣州市中級人民法院二審民事判決書里面介紹的一些情況，他的回遷房早已被他人預售按揭了。
楊遠順藤摸瓜發現穗龍花園小區至少有22戶回遷房早已被寶山公司預售，相關購房人員已在銀行辦理按揭手續。
職能部門回應：
開發商涉嫌假購房、假按揭，套取銀行資金
根據回遷戶提供的線索，記者了解到，1999年曉穗公司向銀行借款650萬元，寶山公司作為擔保，就把穗龍花園小區的28套房產，即李江等人的回遷房抵押給銀行了。同時據回遷戶反映，穗京公司當時的負責人是吳尚平，曉穗公司當時的負責人是吳尚平的兒子吳穗毅。“穗京公司當時是廣州市駐京辦的下屬公司，其成立的項目公司寶山公司承擔的是政府主導的拆遷改造工程，怎么可以拿公共利益為私人企業買單?”李江說。
由于多方面因素，穗京地塊被廣州市海珠區法院依法強制執行拍賣，2005年中惠公司成功競拍，拍賣所得款項8200余萬元由廣州市海珠區法院執行局管理。
對此，有職能部門曾提議拿出這筆錢的一部分解決銀行抵押問題，從而幫助回遷戶順利辦證。可是海珠區法院明確指出拍賣所得優先用于補償安置，應當專款專用，“只能用于解決穗京地塊上的問題，不能幫其他企業、地塊還債。”李江等28戶的問題至今沒有得到解決。
另據李江、楊遠等人反映，在涉嫌“一房二賣”的回遷房中，有很多“購房者”是吳尚平的親屬、公司職工。這得到了廣州市住建、規劃等部門的證實。
廣州市住房和城鄉建設局副局長黃成軍說：“這個問題不只是這個樓盤有。當資金緊張時，一些開發商就會用假購房、假按揭的方法套取銀行資金，拿著銀行的錢繼續搞開發。”
廣州市不動產登記中心副調研員黃文裕說：“大部分房產登記是在1998、1999年，那個時候我們的信息管理系統不完善，開發商直接來辦理房產登記就行，當時沒有認真核對購房者的身份信息，也沒有審查購房款。”
回遷戶反映：
土地出讓“兜底條款”有爭議，開發商扯皮，回遷戶利益受影響
采訪調查中，還有一個群體——來自升平地塊的32戶回遷戶，被安置入住到穗京地塊上的穗龍花園小區。后來，這兩個地塊合二為一，先后通過政府無償收回再招拍掛、司法拍賣兩種方式，均歸中惠公司開發建設。就在這種變更、轉讓過程中，32戶回遷戶到底該向誰伸張權利，成了“一團亂麻”。
據回遷戶畢招(化名)介紹，1995年5月，廣州市有關部門批準升平地塊一期工程，涉及75戶拆遷安置。其中32戶選擇產權置換，并于2000年回遷到穗龍花園小區。此后，升平地塊再沒有拆遷，整個地塊被認定為閑置土地，廣州市政府無償收回并在市房地產交易登記中心公開掛牌出讓。
2006年2月，中惠公司成功競得該地塊。廣州市規劃和自然資源局(時稱廣州市國土資源和房屋管理局)與中惠公司簽訂國土出讓合同，其中注明一條特殊條款：“本合同項下，乙方需負責該地塊的拆遷補償安置工作，地塊需拆面積約為9885平方米。此面積是檔案查冊統計數據，并不是實際拆遷補償安置的數據，在拆遷過程中仍按實際情況由乙方負責全部補償安置。”對此，廣州市規劃和自然資源局工作人員李月華表示，這是一條“兜底條款”，目的是確保該地塊上的歷史遺留問題得到解決。
然而對于這條“兜底條款”，不同主體有不同主張，開發商之間也是相互推責。據畢招介紹，他們曾經找升平公司，卻發現已“吊銷”執照了;找穗京公司，后者始終表示，應以出讓合同及其特殊條款為依據，中惠公司應“負責全部補償安置”，況且自身的穗京地塊已被司法拍賣，應找法院、國土部門幫助解決問題。
2017年以來，32戶回遷戶多次起訴中惠公司，被法院一一駁回，認為升平公司已安置，“理應為其辦理房屋的產權登記手續”。與此同時，中惠公司還以2006年40號《拆遷許可證》上的拆遷許可范圍為由，認為32戶回遷戶不在合同特殊條款約定的“實際范圍”內;以2011年廣州市城市房屋拆遷辦出具的拆遷結案證明為由，認為“結案”就證明無須對32戶回遷戶負責……
然而，一份廣州市中級人民法院判決書顯示，莫某某是升平地塊的拆遷戶，并約定由升平公司定期支付臨時搬遷補助費用，后來升平公司不再支付。莫某某將中惠公司告上法庭，要求中惠公司繼續支付并安置房產，法院最終判決莫某某勝訴。“我們的房子都是升平公司拆的，為什么判決結果不一樣呢?”畢招說。
采訪調查中，多名回遷戶對廣州市拆遷辦的“拆遷結案證明”提出異議，同時期盼有關部門早日對出讓合同特殊條款中的“實際范圍”“全部補償安置”作出權威說明，明確主體責任，“別再讓我們和開發商陷入無休止的口水仗。”
職能部門回應：
中惠公司應承擔責任，其20套房屋已被限制銷售
帶著回遷戶的疑惑，記者向有關部門進一步求證。首先，對于為什么升平公司負責的回遷戶會安置到穗京公司建設的回遷樓，廣州市國有土地上房屋征收辦公室有關負責人麥慧民給出了解釋：升平公司實際上也是穗京公司成立的項目公司，彼此之間的業務銜接是正常的，相關部門也是知情的。
據了解，廣州市規劃和自然資源局(時稱廣州市國土資源和房屋管理局)于2014年5月限制了中惠公司開發樓盤——中惠雅苑一期的20套房屋銷售。對此，李月華、麥慧民在接受記者采訪時均解釋：32戶回遷戶并不屬于出讓合同中“地塊需拆面積約為9885平方米”的實際范圍內，但是只要在升平地塊上，中惠公司都應依照合同承擔責任。
此后，中惠公司向廣東省住建廳提請行政復議，要求解鎖20套房屋，訴求被駁回。此外，廣東省住建廳《駁回申請行政復議決定書》還載明了廣州市規劃和自然資源局(時稱廣州市國土資源和規劃委員會)的答復意見：由于該地塊存在前后兩次出讓，就已經簽訂補償協議或者已安置未辦理產權的業主，并不能反映在2006年40號拆遷許可范圍內。因此，除了完成拆遷公告范圍內所有房屋補償安置，還應解決整體地塊內的其他業主的補償安置問題。
最新進展：
市政府表示，回遷戶是無辜的，要舉一反三推動類似問題的解決
采訪中，有回遷戶介紹，他們通過各種渠道反映訴求已達百余次，可始終沒有一個結果，“一輩子就為了這一套房子，到頭來還拿不到房產證明。”
由于常年辦不成房產證，回遷戶的日常生活也受到極大影響：小孩無法就近入學，出國旅游難以成行，甚至連水電表都無法正常安裝。由于房屋產權不明晰，回遷戶的內心始終沒著落：法院系統時常上門調查，聲稱要查封;涉嫌“一房二賣”的房屋經常被騷擾，要求騰退。
“不管怎么樣，回遷戶是無辜的，真的是受害者。”5月29日，記者再次來到廣州，與廣州市、海珠區有關領導和相關部門交流情況時，廣州市政府副秘書長邢翔表示，之所以出現上述一系列問題，往往是因為開發商利用了制度、監管上的一些漏洞。下一步要努力解決問題，并且舉一反三，推動解決類似的一系列歷史遺留問題。
據介紹，廣州市委、市政府高度重視穗龍花園回遷安置問題，分管市領導召開專題會議，組織市住建、規劃、公安、司法行政等部門和市中級人民法院、海珠區政府、海珠區法院成立專案工作組。目前，專案工作組正在抓緊核查涉案公司、房產等基本情況，認真聽取回遷戶意見，梳理研究解決措施。邢翔還明確表示，下一步將采取行政、司法雙管齊下的辦法，針對查封、按揭、抵押等不同情況，分類施策，綜合治理，盡快解決問題。目前各項工作正在開展中。
回遷戶何時能拿到房產證，本報將繼續關注。
■編后
切實保障好群眾利益
數十戶回遷戶搬進了新房，但近20年時間，房產證卻沒有著落。拆遷改造產生的“后遺癥”，令群眾利益受到損害。
應該說，拆遷改造是政府主導的一件好事，改善生活環境，改進城市面貌，根本目的是讓群眾過上更加美好的生活。為了把好事辦好，就要確保拆遷改造的各項工作沿著法治軌道推進，確保群眾在拆遷安置中的合法利益得到尊重和保障。比如，應加強對拆遷改造的全程監管，對開發商作出的一切有可能損害群眾利益的行為，堅決說“不”，堅決制止，堅決杜絕疏忽大意、包庇縱容的情形;再如，一旦群眾的房產發生糾紛、利益受到侵害，要及時研究解決問題，面對工作中的困難和矛盾，要積極作為。
堅持以人民為中心的發展思想、切實保障好群眾利益，為群眾排憂解難是黨委政府義不容辭的職責使命。希望當地有關部門統一認識、形成合力、一抓到底，讓這數十戶回遷戶早日拿到房產證。
