保障房租售設(shè)限違規(guī)者自擔(dān)其責(zé)

□　本報(bào)記者 徐偉倫 本報(bào)實(shí)習(xí)生 曾良科

保障性住房作為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定、實(shí)現(xiàn)受保障群眾住有所居的有力措施，近年來得到了較快發(fā)展，但隨之而來的矛盾糾紛也呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)。近日，北京市第一中級(jí)人民法院召開涉保障性住房糾紛審判工作情況新聞通報(bào)會(huì)，調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前涉保障性住房案件涉及的違法違規(guī)問題較為突出，表現(xiàn)在違規(guī)轉(zhuǎn)租牟利、非法占有房屋、違法提前出售等方面。

《法制日?qǐng)?bào)》記者從中選取了4個(gè)典型案件，希望借此提高有關(guān)各方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，自覺遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，提升保障性住房運(yùn)營(yíng)管理水平，切實(shí)提高保障性住房的安居效果。

轉(zhuǎn)租公租房營(yíng)利

解除合同退租金

2016年10月12日，胡某與楊某簽訂了房屋租賃合同，約定胡某承租楊某房屋一間，租賃期限為1年。隨后，胡某支付了一年的租金2.8萬余元，并于2016年10月16日入住該房屋。

然而，僅入住了兩個(gè)月，租賃房屋所在地公租房管理機(jī)構(gòu)工作人員告知胡某，涉案房屋屬于北京市公租房，胡某不是原承租人，無法繼續(xù)承租并要求騰退房屋。該機(jī)構(gòu)工作人員同時(shí)告知楊某，無權(quán)將該房屋再次轉(zhuǎn)租。

事后，胡某多次與楊某協(xié)商，要求楊某退還自己之前已提前支付的剩余房屋租金，但楊某均以各種理由拒不退還。為維護(hù)自身權(quán)益，胡某訴至法院，請(qǐng)求解除與楊某簽訂的房屋租賃合同，并請(qǐng)求楊某返還自己提前支付的房屋租金及押金共計(jì)23675元。

對(duì)此，楊某當(dāng)庭表示不同意胡某的訴訟請(qǐng)求，其認(rèn)為胡某的家屬因?yàn)橥丝钜皇聦⑵浯騻?，造成了身體和精神上的雙重傷害，故不同意退還剩余租金和押金。

法院審理后認(rèn)為，因涉案房屋系公租房，禁止轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，依法應(yīng)予解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀或采取其他補(bǔ)救措施。本案中，胡某根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，有權(quán)主張解除其與楊某于2016年10月12日簽訂的房屋租賃合同。此前，楊某已退還胡某房屋租金1000元，還應(yīng)退還胡某押金及剩余租期內(nèi)的房屋租金共計(jì)23675元。

據(jù)此，法院判決解除楊某與胡某簽訂的房屋租賃合同，并判令楊某退還胡某房屋租金及押金共計(jì)23675元。

法官提醒，公租房的保障屬性決定了承租人只能限定于特定的受保障群眾，若公租房承租后，承租人再自由選擇轉(zhuǎn)租對(duì)象，違反政策初衷，次承租人也面臨解除合同和騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

家人過世失資格

無權(quán)繼承應(yīng)騰退

2016年1月19日，出租人某危改辦公室和承租人劉某簽訂了一份公租合同。合同第九條約定：劉某在租賃期間死亡的，合同自行解除，共同申請(qǐng)家庭成員經(jīng)復(fù)核仍符合公共租賃住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的，可在重新簽訂公共租賃住房合同后，繼續(xù)承租該房屋。上述合同附件三“承租人家庭成員情況統(tǒng)計(jì)表”顯示小劉為承租人劉某之女。

2017年1月17日，房屋所在的某區(qū)住房保障辦公室向危改辦公室發(fā)送了一份取消家庭住房保障資格通知書，聲明小劉已不再符合公共租賃住房的配租條件，稱已作出取消該家庭住房保障資格的決定，請(qǐng)危改辦公室按照租賃合同相關(guān)約定處理。隨后，危改辦公室訴至法庭，要求小劉騰退涉案房屋。

一審法院審理后認(rèn)為，該公租合同解除后，作為共同居住人的小劉未取得家庭住房保障資格，未與危改辦公室重新簽訂合同，故此小劉已經(jīng)無權(quán)占用該房屋，其繼續(xù)占用該房屋構(gòu)成了對(duì)危改辦公室物權(quán)的妨害，據(jù)此判令小劉騰退房屋。

小劉不服一審法院判決，提起上訴，主張劉某雖已去世，但自己作為共同居住人對(duì)該房屋依然擁有承租的權(quán)利，并在庭審中提交了其與丈夫的離婚判決書，認(rèn)為自己無任何收入，現(xiàn)又已離婚，符合申請(qǐng)公租房的條件，因此請(qǐng)求法院撤銷原審判決，發(fā)回重審或改判駁回危改辦公室的訴訟請(qǐng)求。

北京一中院審理后認(rèn)為，涉案公租合同明確約定承租方在租賃期間死亡的，合同自行解除。承租人劉某于2017年1月去世，相關(guān)住房保障管理部門已作出取消小劉家庭住房保障資格的決定。公租合同解除后，小劉經(jīng)審核未取得家庭住房保障資格，未與危改辦公室重新簽訂合同，在此情形下，一審法院判決小劉騰退房屋并無不當(dāng)之處。

據(jù)此，北京一中院維持一審法院要求小劉騰退房屋的判決，并依法駁回了小劉的上訴請(qǐng)求。

法官提醒，在受保障家庭出現(xiàn)內(nèi)部變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)自覺向產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行申報(bào)，并依法依規(guī)配合重新審定受保障資格。如不再具備受保障資格，則應(yīng)當(dāng)配合后續(xù)處置，主動(dòng)騰退，不應(yīng)繼續(xù)占用相應(yīng)房屋。

偽造騙購安置房

合同無效返房產(chǎn)

某公司作為相關(guān)安置房產(chǎn)權(quán)單位的合作方，負(fù)責(zé)定向安置房資格的審查工作。然而，該公司拆遷項(xiàng)目部員工張某在工作中，采取私刻相關(guān)部門公章并偽造有關(guān)人員簽字的手段，違法進(jìn)行定向安置房資格審核，致使多套房屋出售給了不具備購買資格的人員。

徐某就是其中的一人，他并非拆遷區(qū)域的被安置人員，也未申請(qǐng)過定向安置房。但張某稱出于朋友義氣，偽造了徐某的審批手續(xù)，致使產(chǎn)權(quán)單位誤認(rèn)為徐某具有購買定向安置房的資格。2017年2月26日，產(chǎn)權(quán)單位與徐某簽訂合同，約定徐某購買一套86.76平方米的房屋。之后，徐某依約取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)利性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用住房管理。徐某為此向產(chǎn)權(quán)單位支付了購房款及相關(guān)費(fèi)用90余萬元，之后房屋由徐某占有使用。

產(chǎn)權(quán)單位發(fā)現(xiàn)問題后，訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)其與徐某簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議無效，判令徐某配合恢復(fù)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，將該房產(chǎn)變更回產(chǎn)權(quán)單位名下，并騰退返還涉案房屋。

對(duì)此，徐某辯稱，涉案合同購買的是經(jīng)濟(jì)適用房，且房屋已經(jīng)交付并過戶，且審核不嚴(yán)屬于張某所為，相關(guān)后果不應(yīng)由自己承擔(dān)。

法院審理后認(rèn)為，損害社會(huì)公共利益的合同應(yīng)屬無效。本案中，徐某并非涉案被拆遷區(qū)域的被安置人口，依據(jù)相關(guān)規(guī)定及辦法，無法購買涉案的定向安置房。而案外人張某利用私刻印章等手段偽造審批手續(xù)，致使產(chǎn)權(quán)單位誤認(rèn)為徐某具備購房資質(zhì)而與其簽訂房屋買賣合同。因此，產(chǎn)權(quán)單位與徐某簽訂的房屋買賣合同損害了社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。

據(jù)此，法院判決恢復(fù)涉案房屋的原始登記，徐某向產(chǎn)權(quán)單位返還涉案房屋。

經(jīng)適房交易受限

五年內(nèi)買賣無效

2012年10月23日，聞某與趙某簽訂了房屋買賣合同，約定出賣人趙某將一房屋出售給聞某，雙方約定交易價(jià)格為60萬元，趙某拿到房本后應(yīng)配合聞某辦理房屋過戶手續(xù)，將來過戶所發(fā)生費(fèi)用由聞某承擔(dān)。然而，合同簽訂后不久，趙某訴至法院，主張其與聞某簽訂的房屋買賣合同無效。

在審理過程中，聞某向一審法院提交了訴爭(zhēng)房屋的查詢信息，該查詢信息顯示涉案房屋的登記時(shí)間為2012年10月9日。雙方均認(rèn)可在簽訂房屋買賣合同時(shí)，該經(jīng)濟(jì)適用住房距離初始交易尚不滿5年。一審法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)，訴爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)適用房屋尚處于限制上市交易期限內(nèi)，故支持趙某的主張，判決該房屋買賣合同無效。

聞某不服一審法院判決，上訴至北京市一中院，認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)以市場(chǎng)價(jià)出售給自己，合同約定趙某取得房本后應(yīng)配合辦理過戶，因此請(qǐng)求一中院撤銷一審法院的判決，發(fā)回重審或依法改判支持其訴訟請(qǐng)求。

一中院審理后認(rèn)為，合同效力問題屬于人民法院審理合同案件應(yīng)當(dāng)主動(dòng)審查的范圍，根據(jù)規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。本案中，涉案房屋為趙某于2008年4月11日購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，聞某與趙某于2012年10月23日簽訂房屋買賣合同時(shí)，屬于在相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購經(jīng)濟(jì)適用住房。據(jù)此，一中院終審認(rèn)定雙方簽訂的合同應(yīng)屬無效，判決駁回上訴，維持原判。

合同法相關(guān)規(guī)定

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

《公共租賃住房管理辦法》相關(guān)規(guī)定

第二十八條 市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)公共租賃住房使用的監(jiān)督檢查。

公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人使用公共租賃住房的情況進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)有違反本辦法規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理或者向有關(guān)部門報(bào)告。

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》相關(guān)規(guī)定

第三十條 經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任。

無論是公共租賃住房還是經(jīng)濟(jì)適用住房，都是國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居的目標(biāo)而建造的保障性住房。

依照國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定，承租、購買保障性住房需要具備一定的條件。一般來說，只有承租、購買普通商品住房有一定困難的低收入群眾才有資格承租、購買保障性住房。

然而，目前個(gè)別地方在保障性住房的租賃、買賣過程中存在一些亂象，違反了國(guó)家設(shè)立保障性住房制度的初衷。

有些人弄虛作假偽造證明文件，騙取租賃、購買保障性住房資格;有些保障性住房的擁有者違反國(guó)家規(guī)定，擅自進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)賣;還有人喪失相關(guān)資格后，拒絕騰退保障性住房，占便宜沒夠。

保障性住房租賃、買賣中的亂象折射出個(gè)別人誠(chéng)信缺失、見利忘義，也反映出保障性住房管理中存在諸多漏洞，損害了社會(huì)的公平正義。

弄虛作假、違反國(guó)家法律政策的民事行為是無效的，因此，在此基礎(chǔ)上簽訂的合同應(yīng)當(dāng)宣告無效并依法責(zé)令改正。我們希望有關(guān)部門能夠進(jìn)一步完善保障性住房管理制度，細(xì)化審核方法，強(qiáng)化監(jiān)督執(zhí)紀(jì)，確保保障性住房真正起到保障困難群眾住有所居的作用。