房企融資“輸血” 發力境外融資
境內融資緊縮，2月房企境外融資計劃近90億美元，最高利率達到15.5%
創意圖片/新京報記者 王遠征
進入2月，房企融資仍是看點，而且融資方式更加多樣化，不僅局限于公司債、短期融資、ABS(資產證券化)，還包括大量的境外融資。其中在短短5天內，房企境外融資及融資計劃已經超過30億美元。機構數據顯示，2月房企境外融資計劃近90億美元。
不過，從金融主管部門不斷點名房地產金融的態度來看，融資環境并不寬松。2019年，企業盈利能力預期下降，短期償債壓力加大，再融資渠道仍是房企要勇闖的“命門”。
境內融資收緊，房地產凈融資僅為43億
春節后，從龍頭房企到小房企的融資舉動仍然不斷。
2月23日，碧桂園在2019年公開發行的58億元公司債券狀態更新為“已回復交易所意見”。而此前碧桂園一宗ABS計劃也有新進展，2月20日狀態變更為“已反饋”，擬發行金額12.50億元。
2月25日，深交所披露信息顯示，萬科一宗ABS計劃進展也順利，狀態變更為“已受理”。據悉萬科-平安證券購房尾款資產支持專項計劃擬發行金額為17.37億元。
2月27日，金地集團發行2019年度第一期超短期融資券，發行金額30億元，其中9億元擬用于補充旗下10家子公司的營運資金，21億元用于兌付發行人到期債券。
而在同一天美的置業公開發行2019年第二期公司債券，發行規模不超過10億元。
看似融資不斷，不過，境內融資規模仍在縮減。據國信證券信息顯示，截至2月26日，2月產業債凈融資較1月明顯回落，具體到房地產行業，2月房地產行業2月凈融資43億元，較1月減少137億元，房地產行業凈融資仍然維持較弱的格局。
ABS的發行也并不順利。據WIND的數據顯示，1月ABS發行總數為94只，2月僅有13只，成為一年來ABS發行量最低的月份。而在去年11月及12月發行總數均過百只，隨著整體規模的減少，房地產行業的ABS大幅縮減也是必然。有業內人士認為，從數量上看，ABS發行數量大幅減少，這或許與審核趨嚴有關。
據同策研究院統計的信息顯示，在1月不到半個月的時間內，已有6個房地產類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來臨，警惕風險，關注基礎資產的質量成為審核關注點。
2月境外融資計劃近90億美元
在境內融資不暢的同時，更多的房企開始關注美元債發債主體的再融資能力。春節后,從2月11日至2月15日的5天內，房企境外融資及融資計劃已經超過30億美元。
2月21日，富力地產間接子公司發行8.25億美元的優先票據，最高利率為8.625%。與此同時，當代置業宣布，額外發行2020年到期的2億美元利率15.5%的綠色優先票據。此外，合景泰富集團也擬進行擔保美元定息票據的國際發售，但票據的本金額、利率等尚未確定。
2月26日，華潤置地發布公告稱，發行3億美元于2024年到期的3.75利息票據以及5億美元于2029年到期的4.125利息票據。
在同一天，融信中國、弘陽地產、國瑞置業宣布發行美元優先票據，總額共7.6億美元，其中國瑞置業公告稱，發行于2022年到期的1.6億美元優先票據，票面利率達到了13.5%。
而在2月27日，禹州地產向香港聯交所申請批準發行于2024年到期的5億美元優先票據買賣生效。
中原地產研究中心統計數據顯示，春節后，已經有超過25家房企發布境外融資的信息，融資計劃已經接近90億美元。其中部分企業顯現多次融資，比如融創、旭輝、融信、佳兆業、龍光、華潤、華夏、禹洲也均有密集融資舉動。
中原地產研究中心認為，綜合來看，融資成本在6%-11%之間，融資成本相比去年有所下調。
不過，據新京報記者觀察發現，雖然個別大房企的融資成本出現下降，但是中小房企的美元融資成本仍然居高不下。國瑞置業發行的1.6億美元優先票據，票面利率達到了13.5%。而當代置業1.5億美元債票面利率更是高達15.5%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從目前來看，房企對融資渴求比較大，先獲得資金再考慮兌付問題，是普遍的心態。目前房企融資主要是為了提前償債，是以獲取資金為導向。但部分融資成本高，是一種潛在的負擔。
融資環境或寬松?
房企出現大量利率較高的海外融資與當前形勢有關。
據中原地產首席分析師張大偉分析認為，2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，房企更關注資金鏈的安全，體現在拿地預計將更加謹慎，越來越多的房企抓緊窗口期，加快融資以應對未來的還債高峰期。
從融資公告內容來看，債務再融資仍是房企融資的主要目的。為此，房企的債務違約也成為關注點。據WIND信息顯示，截至2月28日，房地產行業的違約債有6筆，34.9億元，占比2.62%，不過，從數據來看，還遠遠低于制造業的41.05%。
在光大證券分析師劉琛看來，從美元債到期的規模來看，2019年至2021年存量債的到期壓力較大。
2月27日，證監會主席易會滿首次亮相國新辦發布會時提到，要做好股票質押、債券違約、私募基金等重點領域風險的防范化解。
而在前兩天，銀保監會強調將繼續緊盯房地產金融風險，對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準。而央行亦表示，要加強房地產金融審慎管理。
從金融主管部門的態度來看，房企的融資環境并不會寬松。
不過，中信證券認為，盡管2月由于春節原因，預計融資增長并不會和1月一樣超預期，也沒有看到房地產行業的信貸投放大幅增長，但在微觀層面的確看到了房企融資成本的下降，融資趨松。不少企業趁這個窗口，也在積極替換高息負債。考慮到當前地產企業發行債券供求兩旺，信用利差也有收窄的跡象，預示著未來企業可支配的資金，可能比預想更好。
嚴躍進也認為，融資密集其實是一個相對令人振奮的信號，房企此前拿地動作比較畏縮，其實與資金方面的壓力有關。從融資環境來說，總體上顯現出寬松的狀態，當然寬松也不是說無節制寬松。預計到了2019年第四季度，房企的資金壓力才會真正緩解。
