萊坊房地產咨詢公司(Knight Frank)發布的最新數據顯示，2017年，德國柏林的房價漲幅達20.5%，為全球之首。人口激增、租金上漲以及外來投資者涌入，成為柏林房價高企的三大主因。

德國四城市上榜

在萊坊公布的2017年全球十大房價漲幅最大城市排行榜中，德國有四座城市擠進榜單。除了首都柏林，漢堡、慕尼黑、法蘭克福均榜上有名。其中，與2016年相比，漢堡的房價增幅達14.1%，位于第七位;慕尼黑為13.8%，排名第八;法蘭克福13.4%，排名第十。

緊隨柏林的是土耳其的沿海城市伊茲密爾，房價增幅達18.5%。排名第三的則是冰島首都雷克雅未克(16.6%)。

此前，為抑制房價大幅上漲，加拿大卑詩省政府對省內房價，尤其是首府溫哥華所在地區的房價出臺新政。卑詩省政府宣布，對外國買家(加拿大公民和永久居民除外)征收15%的房產轉讓稅。相比之前，該稅率整整提高了8倍。新政出臺后的效果也非常明顯，給狂熱的溫哥華地區樓市降了溫。萊坊數據顯示，盡管溫哥華地區房價去年漲幅達16%，但已跌出前三，排名第四。

此外，中國香港(14.8%)、匈牙利首都布達佩斯(15.5%)、荷蘭的鹿特丹(13.4%)均是房價漲幅的十大領先城市。

而受到英國脫歐影響，英國首都倫敦的房價漲幅有所放緩，僅為2%，位列第101位。曾經被炒得火熱的新西蘭奧克蘭的房價，也因政府的房價抑制措施，增幅僅為2.2%，位列第99。

警惕房價泡沫

對于柏林房價的搶眼表現，萊坊在其分析中并不對此表示意外。這是多年來，德國房價不斷上漲的最終結果。萊坊給出的數據顯示，自2004年來，柏林的房價平均漲幅已超過120%。

推動柏林等德國大城市房價高企的背后，則是不斷涌入的外來人口。柏林，已是德國人口最多的城市。德媒此前研究了德國大城市未來人口發展的前景，其中提到，柏林、慕尼黑和法蘭克福將是德國人口增長最快的幾個城市。

過去5年來，柏林人口以每年5萬的速度增加，目前柏林已發展成擁有350萬人口的大城市。萊坊預計，到2035年，柏林人口還將增加14.5%，將是德國平均增長率的13倍。

除了人口因素，柏林本就低于歐洲其他主要城市的房價成為了外來投資者眼中的“香餑餑”。即便柏林房價以每年10%的速度上漲，但依舊趕不上紐約或者倫敦。比如，柏林市中心的一套公寓，與倫敦同等面積、地段相似的公寓相比，售價能便宜2/3。因此，不難理解外來投資者對柏林樓市，無論是普通住宅市場，還是商用地產，均趨之若鶩。

就在上個月，股神巴菲特就出手購得柏林一處高端地產，當時的售價為380萬歐元。而在德國搜房網站immowelt.de上，位于柏林南部時尚新地標的新克爾恩區(Neukölln)的一套公寓售價僅為17.5萬歐元，被售樓中介稱為“最有眼光的投資”。

在商用地產方面，加拿大安大略省養老金投資基金在去年10月以11億歐元投資了波茨坦廣場大型綜合體項目索尼中心。挪威養老金投資基金也以4億歐元投資參建歐洲最大數字媒體集團斯普林格(Axel Springer)的總部大樓。

此外，作為“歐洲的硅谷”，大量互聯網公司涌入柏林，也帶動了資本市場。諸如谷歌、臉譜網、亞馬遜等全球知名互聯網公司均在柏林設立分公司。歐洲以及全球的頂級投資公司也在柏林尋找好項目，進行風險投資。因此，互聯網行業的發展在吸引世界各地高端人才進駐柏林時，也必然帶動當地房地產市場的發展。

對于如此顯著的房價增幅，德國央行早已關注到這一現象。今年2月，德國央行對柏林等大城市樓市可能存在的泡沫發出警告。德國央行認為，許多德國城市的房產價格至少存在15%的虛高，這一比例在柏林可能高達35%。

目前，柏林市政府正密切關注加拿大溫哥華政府采取的對外國購房者征稅的實施狀況。不排除柏林政府也在未來通過對外國購房者的稅收機制，抑制當地房價過熱。