這里早期的產(chǎn)業(yè)新城模式，不僅讓固安從農(nóng)業(yè)縣完成脫變，也成就了華夏幸福。初嘗甜頭，華夏幸福希望以固安產(chǎn)業(yè)新城為樣本，復(fù)制粘貼出無數(shù)個“固安神話”。

但由于獨特的模式，在產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)生收益之前，華夏幸福需要墊付大量建設(shè)資金。在過去的五年中，通過資本市場，華夏幸福融資近3000億元。

華夏幸福運營了哪些資本術(shù)?這種模式又能否持續(xù)?

5年融資近3000億

“華夏幸福創(chuàng)立于1998年，是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商。截至2017年底，擁有員工近28000名，公司總資產(chǎn)近3800億。”在官網(wǎng)顯赫位置，華夏幸福這樣給自己定位。

讓華夏幸福嘗到產(chǎn)業(yè)新城甜頭的年份，是2002年。

作為典型農(nóng)業(yè)縣，2002年之前，固安全縣地區(qū)生產(chǎn)總值不足35億元，全縣年財政收入不足億元。2002年6月28日，固安工業(yè)園區(qū)奠基，引入了華夏幸福基業(yè)這一市場力量，拉開了固安快速發(fā)展的序幕。

至2017年，固安產(chǎn)業(yè)新區(qū)是新型顯示、航空航天、生物醫(yī)藥的三大產(chǎn)業(yè)集群，全縣財政收入98.5億元。

華夏幸福希望以固安產(chǎn)業(yè)新城為樣本，“復(fù)制”“粘貼”出無數(shù)個“固安神話”。

▲華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)主要分布圖

要沖鋒陷陣，必須糧草充足。糧草之于企業(yè)，是資金。“產(chǎn)業(yè)新城是個寶。我們60%的融資依靠產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”華夏幸福總裁孟驚曾對外稱。

華夏幸福董秘林成紅介紹，“華夏幸福主營業(yè)務(wù)收入和利潤，大部分依托產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)，很多融資不通過住宅開發(fā)貸體系。我們大部分都是用的園區(qū)融資、債券融資，公募、私募、上市公司信用債等等。”

具體來看，2015年2月14日，華夏幸福拋出70億元定增計劃，其中很大一部分用于固安、大廠的項目開發(fā)。同一年，控股子公司九通投資發(fā)行28億元短期融資券。

2015年，也是公司債發(fā)行開閘放水的一年。這一年開始，華夏幸福頻繁發(fā)行公司債。公司4筆總計14個公司債，先后于2015年、2016年完成發(fā)行，所募集的305億元，用于補充流動資金、償還借款以及調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

市界(ID：newsseeker)梳理發(fā)現(xiàn)，2013年，華夏幸福籌資活動現(xiàn)金流入僅169.76億元， 此后五年中爆發(fā)式增長，2017年達(dá)到1015.62億元，5年時間籌資活動現(xiàn)金流入總計2757.82億元。

根據(jù)2017年年報，報告期末，華夏幸福融資額中，銀行貸款余額412.48億，債券期末余額489.55億，信托、資管等其他融資余額203.40億。

現(xiàn)金流風(fēng)波

華夏幸福巨額融資背后，一邊是資金鏈吃緊傳聞四起，一邊是忙著“辟謠”。

市界(ID：newsseeker)發(fā)現(xiàn)，2016年，華夏幸福短期借款3億元。一年時間，這一數(shù)字翻了近23倍，2017年增至68.46億元。更加值得一提的是，2017年公司新增借款392.76億元，相當(dāng)于2016年末凈資產(chǎn)的103.27%。

華夏幸福融資款項一部分用于補充流動資金、償還借款。wind數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年三年時間，華夏幸福將陸續(xù)償債56.68億元、35.39億元、76.19億元。2021年更是迎來償債高峰，達(dá)148.96億元，是2020年的2倍。