在上海證券交易所(上證所)發(fā)出“18問”一周后，4月20日晚間，華夏幸福基業(yè)股份有限公司(華夏幸福，600340.SH)發(fā)布“關(guān)于2017年年度報告事后審核問詢函的回復公告”。當日，華夏幸福收于28.62元/股，與19日收盤價持平。

在“回復公告”中，華夏幸福首先向投資者就公司資金、現(xiàn)金流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)異地復制等作出風險提示，并從產(chǎn)業(yè)新城是否具有可復制性、房地產(chǎn)業(yè)務增速減慢以及融資和資金情況等方面作出解釋。

產(chǎn)業(yè)新城運營商華夏幸福主要業(yè)務分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務中，通過PPP模式(Public—Private—Partnership，政府和社會資本合作)，為政府提供綜合服務，通過招商引資等經(jīng)濟活動使所在區(qū)域財政收入增加，華夏幸福則根據(jù)協(xié)議分享增量收益。

此前的4月13日(周五)晚間，上證所向華夏幸福2017年年度報告發(fā)布事后審核問詢函。上證所要求華夏幸福從產(chǎn)業(yè)新城和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入、融資與負債情況等方面，共計18個問題進行補充披露。問詢函要求，華夏幸福于2018年4月24日之前，就詢問事項予以披露，同時對定期報告作相應修訂。

4月16日A股開盤，華夏幸福不斷走低并最終跌停，收于29.35元/股。華夏幸福當日晚間公告，總裁孟驚等高管擬以自有資金在3個月內(nèi)斥資5500萬元增持股份。4月17日、18日，華夏幸福連續(xù)下跌。18日，華夏幸福收盤價27.85元/股，為近一年最低，以13日收盤價32.61元/股計算，跌幅約14.6%。

京津冀區(qū)域房地產(chǎn)銷售明顯下降

在華夏幸福公布的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入的區(qū)域分布中，大比例下降的主要是河北廊坊市區(qū)、大廠縣、固安縣，分別下降50.1%、37.4%、40.5%。華夏幸福稱，2017年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)收入多為2014和2015年銷售項目，其中京津冀區(qū)域收入占比87%以上。由于2017年京津冀區(qū)域規(guī)劃政策和環(huán)保政策等政策的調(diào)整，該區(qū)域房地產(chǎn)項目施工進度出現(xiàn)了滯后的情況，項目實際竣備交付結(jié)轉(zhuǎn)時間將延后。

2012年首次開盤的廊坊幸福城潤園、城朗園、城雅園、欣園安置等項目，牛駝溫泉孔雀城1期項目都尚在銷售中。大部分待售項目首次開盤時間較早的都處于京津冀區(qū)域。

華夏幸福稱，報告期內(nèi)，京津冀等為重點限購限貸政策的調(diào)控區(qū)域，部分開盤項目去化率下降，公司放緩項目推盤節(jié)奏，將該類存貨作為儲備供未來發(fā)展。作為應對，公司在2017年努力推動京津冀區(qū)域存量房的去化，加快供貨推盤，同時加速非京津冀區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)務的開展。2018年一季度非京津冀區(qū)域的簽約面積為193.04萬平方米，占比達56%，超過京津冀區(qū)域。

同時，華夏幸福根據(jù)單個存貨項目的可變現(xiàn)凈值低于其成本的差額計算，2017年計提存貨跌價準備3.94億元。其中，廊和坊項目計提減值1.68億元，沈陽英國宮、劍橋郡等項目計提減值0.63億元，任丘石油新城項目計提減值0.83億元，鎮(zhèn)江孔雀城項目計提減值0.8億元。

“2017年以前，華夏幸福重點布局在環(huán)北京區(qū)域。當面對80%的區(qū)域都受到調(diào)控的時候，我們最先有所體會。2017年二季度的現(xiàn)金流回款基本停了下來。重新梳理調(diào)整結(jié)構(gòu)，三季度開始加速異地復制，到四季度，環(huán)京樓市進入平穩(wěn)期，加上環(huán)京之外的項目入市后，整個現(xiàn)金流情況就好起來了。”華夏幸福董秘林成紅此前對媒體表示，雖然有所影響，但全年看，華夏幸福在京津冀的住宅銷售還算平穩(wěn)。

應收賬款風險可控

2017年年報顯示，華夏幸福應收政府園區(qū)結(jié)算款185.33億元，占其產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務園區(qū)結(jié)算款超過60%。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入289.31億元，較上年同期下降18.22%;報告期末存貨周轉(zhuǎn)率較上年同期下降約45%。

華夏幸福回復稱，應收政府園區(qū)結(jié)算款有98%以上賬齡在1年以內(nèi)，屬于正常結(jié)算期間。另有3.65億元賬齡超過1年，來自沈水生態(tài)科技創(chuàng)新城管理委員會。截至2017年12月31日，華夏幸福在沈水產(chǎn)業(yè)新城累計投資達26.49億元，累計結(jié)算收入達28.12億元，回款為17.45億元。華夏幸福表示，隨著委托區(qū)域內(nèi)招商引資企業(yè)逐步進入投產(chǎn)期，政府付款來源增加，公司已與當?shù)卣e極溝通，將陸續(xù)收回結(jié)算款。

“產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務的特色是先干活后收錢，還有一個循環(huán)滾動投入的過程。比如今年投入10億元，明年結(jié)算回來12億元，這12億元再投下去，又回來15億元，所以應收賬款是長期存在的。”華夏幸福相關(guān)高層表示，該公司實行嚴格的全面預算管理，對全國啟動、發(fā)展、成熟等不同階段的產(chǎn)業(yè)新城，進行分類管理，嚴控應收賬款總額及其增長幅度，嚴控經(jīng)營風險。若出現(xiàn)個別區(qū)域應收賬款回收風險達到預警值時，會及時剎車，將風險鎖定在可控范圍之內(nèi)。

年報顯示，華夏幸福期末存貨賬面價值2297.9億元，其中產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務存貨920.7億元，剩余1377.2億元主要為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務存貨。根據(jù)華夏幸福公布的存貨賬齡結(jié)構(gòu)，一年以內(nèi)占53.8%，1-2年占21.5%，2-3年占11.3%，3年以上占13.4%。

華夏幸福表示，3年以上存貨共123.3億元，涉及京津冀區(qū)域的固安工業(yè)園區(qū)、固安新興示范區(qū)、大廠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，主要為土地整理及基礎設施建設業(yè)務，前期投資金額較大，周期較長，上述區(qū)域相關(guān)業(yè)務的建設周期一般是2-3年，但由于規(guī)劃調(diào)整、施工政策和手續(xù)辦理等原因，部分項目建設周期超過3年，結(jié)算相對滯后。此外，由于公司2017年異地復制新區(qū)域前期投入大幅增加，而其他區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城建設加快，因此存貨增幅較大，導致存貨周轉(zhuǎn)率下降。公司將加快周轉(zhuǎn)速度，針對3年以上的存貨重點加強管理。

年報顯示，華夏幸福去年一季度現(xiàn)金流量凈額為-24.15億元，二季度為-18.55億元，三季度為-181.62億元，四季度回正為62.04億元。華夏幸福在回復公告中稱，該公司2016年京津冀區(qū)域住宅銷售944億元，2017年為916億元。

“融資體系中僅20%與房地產(chǎn)業(yè)務有關(guān)”

華夏幸福2017年年報顯示，報告期末公司計入“其他權(quán)益-永續(xù)債”類別的可續(xù)期委托貸款金額為90億元，較上年增長近8倍。如考慮永續(xù)債部分，華夏幸福的資產(chǎn)負債率水平將從81.1%升至83.5%，低于其2016年的84.8%。

此外，通過下屬子公司層面引入金融機構(gòu)作為股東，為相關(guān)經(jīng)營項目提供資金支持，已經(jīng)成為華夏幸福重要的經(jīng)營方式和融資途徑。2017年，華夏幸福全資子公司增資擴股引入金融機構(gòu)作為股東的，合計約19例。

回復公告中，華夏幸福列明近3年引入金融機構(gòu)為股東的情況35例，總金額逾440億元。目前到期退出金額共計約218.68億元。

華夏幸福相關(guān)負責人表示，“我們在子公司層面引進金融機構(gòu)并不意味著我們?nèi)卞X。全面開放合作也不僅僅局限于地產(chǎn)，還包括產(chǎn)業(yè)新城。股權(quán)合作是其中的一種方式，包括已經(jīng)落地的兩單產(chǎn)業(yè)新城基金。”

據(jù)海通證券(11.090,-0.35,-3.06%)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，華夏幸福2017年的融資成本由2016年的6.97%下降到5.98%。其中2017年公司及子公司成功發(fā)行16億元非公開發(fā)行公司債券、19億元中期票據(jù)、60億元超短期融資券、10億元短期融資券及10億美元境外債。此外，華夏幸福全年共落地3筆PPP資產(chǎn)證券化項目，規(guī)模總計41.06億元。

不同于房地產(chǎn)企業(yè)，華夏幸福大部分依托非房地產(chǎn)的PPP園區(qū)融資。林成紅表示，在華夏幸福的融資體系中，僅20%是與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的開發(fā)貸，超過60%的融資與房地產(chǎn)業(yè)務無關(guān)。“負債率的問題，董事長(王文學)明確提出要控制在一個水平下。”林成紅說。

關(guān)于上證所詢問的第18個問題——“報告期末公司委托貸款發(fā)生額147.46億元，其中3.37億元發(fā)生逾期”是否計提減值，華夏幸福表示，不存在債權(quán)無法實現(xiàn)的風險，并且147.46億元為筆誤，2017年度的委托貸款發(fā)生額應為14.7615億元。

已經(jīng)與多家房企合作

歷年年報顯示，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務收入重要集中于固安、大廠等廊坊市地區(qū)。2017年，固安九通新盛園區(qū)建設發(fā)展有限公司、大廠回族自治縣鼎鴻投資開發(fā)有限公司等全資子公司合計凈利潤91.18億元，為其利潤的主要來源。

京津冀業(yè)務受困，產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否異地復制成功，已成為華夏幸福關(guān)鍵所在。華夏幸福補充披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年，該公司非京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城收入62.2億元，同比增長134%，占比從2016年的15%進一步提升至22%，但依然不足其在京津冀業(yè)務收入的1/3。

林成紅表示，“我們從去年四季度到現(xiàn)在，兩個季度一共拿了65塊地，大概花了150億元左右，有47塊都是在環(huán)北京以外，拿地的面積占比超過了80%。我們有信心，今年2100億元的目標銷售額里面，將會有50%以上來自環(huán)京以外。”

澎湃新聞根據(jù)公告統(tǒng)計，2018年一季度，華夏幸福拿地15塊，除1月在河北大廠拿了一塊商業(yè)用地，其余14塊土地分布在河南、浙江、安徽、湖北，共計59.135萬平方米，約花費35億元。其中，華夏幸福在河南武陟和新鄭，以約15.5億元拿下32萬平方米土地，包含一塊商住用地，7塊住宅用地。

截至2017年底，華夏幸福布局產(chǎn)業(yè)新城79個、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)24個，遍布全國12個省份、45個城市、81個區(qū)域。其中，華夏幸福滬杭區(qū)域的嘉善產(chǎn)業(yè)新城和南京區(qū)域的來安產(chǎn)業(yè)新城，異地復制初有成效。

以位于浙江省嘉興市嘉善縣南部的嘉善產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例。嘉善產(chǎn)業(yè)園區(qū)2013年簽約，共計12平方公里，規(guī)劃人口約12萬人，其中產(chǎn)業(yè)人口約4萬人。擁有軟件信息、影視傳媒、科技研發(fā)、商貿(mào)服務四大產(chǎn)業(yè)集群，2017年新增簽約入園企業(yè)93家，新增簽約投資額135.98億元。

今年2月，華夏幸福與旭輝集團在簽署合作框架不久，在嘉善區(qū)域內(nèi)聯(lián)合摘得兩幅商業(yè)+住宅地塊，合計計容建筑面積20.9萬平方米。兩塊地均經(jīng)過200多輪報價，均以最高限價17700元/平方米拍得。

華夏幸福上述相關(guān)高管表示，在某些區(qū)域市場，風險沒法定量的情況下，也需要考慮如何更好地分散風險和分享收益。

林成紅說，“未來幾年，堅持聚焦全面開放合作，將是華夏幸福貫徹的核心戰(zhàn)略。”據(jù)澎湃新聞了解，與華夏幸福簽署合作備忘的房企，除旭輝集團、陽光城(7.250,-0.18,-2.42%)集團、東原集團，還有中南置地、卓越集團等。