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經(jīng)歷了去年三四線(xiàn)市場(chǎng)的規(guī)模增長(zhǎng)后，大中型房企已經(jīng)基本分為兩種畫(huà)風(fēng)，一是高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的快速增長(zhǎng);二是在規(guī)模增長(zhǎng)中并不算快，但能保持較低的負(fù)債率和較高的利潤(rùn)水平。
從2017年的年報(bào)看來(lái)，金地屬于后者，盡管金地方面稱(chēng)1400億元的銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)了40%，但報(bào)告期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入?yún)s較上年降低32%，為376.63億元。對(duì)此金地的解釋是合作項(xiàng)目增加，并表結(jié)算面積減少。
而在金地七大區(qū)域中，有3個(gè)區(qū)域營(yíng)收降幅超過(guò)60%，從數(shù)量上來(lái)說(shuō)降得最多的是華東區(qū)域。2016年華東區(qū)域成為金地排名第一的區(qū)域公司，貢獻(xiàn)了149億元的營(yíng)收;但2017年華東的營(yíng)收降為56億元，相較上一年?duì)I收降了93億元，排名也低了兩個(gè)名次，排在華南區(qū)域和東南區(qū)域之后。
華東區(qū)域的表現(xiàn)與調(diào)控政策息息相關(guān)。去年金地在上海市場(chǎng)的表現(xiàn)差強(qiáng)人意，銷(xiāo)售額僅次于萬(wàn)科和綠地，銷(xiāo)售面積達(dá)到44.8萬(wàn)平方米。但從市場(chǎng)整體來(lái)看，2017年上海商品房市場(chǎng)累計(jì)成交金額僅為3766億元，較去年同期相比減少了48%。
金地此前始終堅(jiān)持重點(diǎn)布局一二線(xiàn)的邏輯，報(bào)告期內(nèi)金地位于華東的24個(gè)項(xiàng)目中，10個(gè)在上海，7個(gè)在南京，另有7個(gè)項(xiàng)目分布在無(wú)錫、淮安、常州、蘇州、揚(yáng)州和滁州。過(guò)去長(zhǎng)三角利潤(rùn)最豐厚的城市是上海和南京，也是金地華東重倉(cāng)的兩座城，但在2017年都遭遇了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。
“過(guò)去幾年我們做的是上海和南京的深耕，去年在上海銷(xiāo)售額排到前三，南京排到前五。去年在上海有四五張預(yù)售證沒(méi)有拿出來(lái)，否則我們的銷(xiāo)售額可以更高。”金地華東內(nèi)部人士對(duì)界面新聞?dòng)浾哒f(shuō)。
今年以來(lái)，上海基本無(wú)宅地供應(yīng)。這種情況下，堅(jiān)持一二線(xiàn)布局邏輯的金地也將開(kāi)始轉(zhuǎn)向。
“今年我們的重點(diǎn)是合肥、徐州、無(wú)錫，還會(huì)進(jìn)入南通，在太倉(cāng)也已經(jīng)有項(xiàng)目了。”上述內(nèi)部人士稱(chēng)。
其實(shí)早在2015年，金地華東區(qū)域就稱(chēng)想進(jìn)入合肥和徐州，但目標(biāo)始終未達(dá)成。從2002年初入上海以來(lái)，雖然幾經(jīng)浮沉與瓶頸期，但上海市場(chǎng)一直對(duì)金地貢獻(xiàn)頗大，在2008年時(shí)甚至占據(jù)了金地整體銷(xiāo)售額的半壁江山，這也導(dǎo)致了金地在華東的布局一直存在側(cè)重上海的“一二線(xiàn)慣性”，對(duì)三四線(xiàn)市場(chǎng)的扎實(shí)程度以及回報(bào)率存疑。
而現(xiàn)在，不同于別的房企想要“農(nóng)村包圍城市”的布局邏輯，金地華東想要“從一二線(xiàn)進(jìn)入三四線(xiàn)”。
“我們先在上海、南京深耕，站穩(wěn)了、保持住，再出去到周邊的小城市，非常容易;而如果先投入小城市，然后再想回上海市場(chǎng)，這就比較難了。”金地華東內(nèi)部人士稱(chēng)。
如今已不是進(jìn)入三四線(xiàn)的最好時(shí)機(jī)，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)被深耕三四線(xiàn)的房企迅速蠶食，部分城市地價(jià)抬升，而2017年的一波三四線(xiàn)紅利，很可能已經(jīng)見(jiàn)底。金地華東在這一點(diǎn)上將保持謹(jǐn)慎，只會(huì)選擇幾個(gè)長(zhǎng)期看好的二三四線(xiàn)城市進(jìn)入，要求是經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。
去年，金地華東新進(jìn)入了徐州、滁州、鎮(zhèn)江;今年3月，金地首次進(jìn)入合肥，以總價(jià)21.8億元拿下長(zhǎng)豐商住用地，溢價(jià)率77.16%;此外3月份還以10.88億元拿下徐州2018-1號(hào)三環(huán)路地塊，總出讓面積達(dá)16.3萬(wàn)平方米。
上述內(nèi)部人士表示，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，金地其實(shí)并不會(huì)特別追求規(guī)模增長(zhǎng)，集團(tuán)也不考核銷(xiāo)售額，而是把各個(gè)區(qū)域當(dāng)做獨(dú)立的上市公司，考核各個(gè)區(qū)的ROE水平。
在做區(qū)域深耕方面，華東區(qū)域更看重的是人均效能，“以銷(xiāo)售且回款來(lái)計(jì)算，我們的人均創(chuàng)利水平在業(yè)內(nèi)是數(shù)一數(shù)二的，這意味著用人更集約，可以用更好的人，這兩年我們內(nèi)部的人員穩(wěn)定性非常好。”為了提升人均效能和人員穩(wěn)定性，金地華東還把三四線(xiàn)城市交給一二線(xiàn)城市公司管理，比如把南通、昆山、太倉(cāng)劃入上海公司，把揚(yáng)州并給南京公司。
盡管凈負(fù)債率一年內(nèi)大增20%，但報(bào)告期內(nèi)48.22%的凈負(fù)債率水平，在行業(yè)內(nèi)仍然非常低。上述人士向記者解釋了低杠桿的運(yùn)營(yíng)邏輯：“杠桿低的好處是可以做波段性投資，而杠桿高的公司則必須是高周轉(zhuǎn)，在高點(diǎn)也必須投。只能說(shuō)這兩種各有好處也各有弊端，如果波段沒(méi)做好，踏空了也不行。”
從過(guò)去幾年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，金地華東踏準(zhǔn)了上海、南京的一波上漲，但也踏空了一波三四線(xiàn)城市的紅利。對(duì)于2018年的判斷，金地方面稱(chēng)，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市供需下行局面仍將持續(xù)，三四線(xiàn)城市仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)。在金地去年的新增土儲(chǔ)中，一線(xiàn)城市土儲(chǔ)占比已經(jīng)減少，三四線(xiàn)占比相應(yīng)上升。不出意外，金地將會(huì)加快在三四線(xiàn)城市拿地，但仍然會(huì)把上海當(dāng)做穩(wěn)定器，留意在上海的機(jī)會(huì)。
在規(guī)模擴(kuò)張中，有房企走“農(nóng)村包圍城市”的道路但收效不大，而金地這種反向的模式能否取得成功，仍有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。
