撰文 / 李逗
編輯 / 董雨晴
一場醞釀許久的離任，讓華夏幸福再度成為被關注的對象。
4月5日，華夏幸福宣布了吳向東的辭呈消息，其正式辭去了聯席董事長的職務，一同辭任的還有先于吳向東加入華夏幸福的聯席總裁俞建，他是吳向東的老部下。
吳向東這個名字對普通人來說有點陌生，但他在房地產行業的名氣卻并不小。萬科陷入股權之爭時，他被認為是差點入主萬科的男人。加盟華夏幸福時，他背后倚靠著的是馬明哲一手掌舵的中國平安。
吳向東的加盟，曾經給華夏幸福帶來巨大的想象空間。人們期待著，由吳向東帶領的中國商業開發運營第一團隊、中國產業新城開發和運營第一企業華夏幸福、中國保險業第一企業中國平安組成的超級團隊，將產生核武器級的反應，改寫華夏幸福的未來。
但現實情況是，事情依然在朝著悲觀的方向發展。那個差點倒在2018年冬天的華夏幸福，真正一頭栽倒在了2021年初的春天。2021年，華夏幸福首次公開承認“爆雷”，并表示有52億元債務逾期，可動用資金只有8億元。
人們不禁好奇，是什么讓這個既有資金又有人才，更有產業的“夢之隊”，最終走向了破滅？在2022年初的這個時點，對于一眾遭遇流動性危機而爆雷的房企，又會帶來什么樣的借鑒意義？
隨著中國平安以及吳向東的離場，留給華夏幸福創始人王文學的那扇機遇之門，“砰”地一聲又關上了。這家處在債務漩渦之中已有3年已久的企業，債務情況再次惡化。
大將的挫敗
2020年4月26日，華夏幸福舉辦2019年度線上業績會，吳向東與董事長王文學罕見的首次公開同框露面，盡管倆人彼時相隔2000多公里。
履新不久的吳先生并沒有到華夏幸福位于北方的總部報到，而是干脆把他的老東家——華潤集團位于深圳的舊寫字樓，改造成了華夏幸福南方總部大樓。王文學則在河北廊坊總部，一心一意搞他的產業新城大計。
兩個人一南一北坐鎮，各自運籌帷幄。
這是吳向東正式加盟華夏幸福后的首次露面，他那時信心滿滿地說道：“我們要做好城市、好地段、好條件、好產品、好服務、好回報。我們要做中國最好的商業地產項目，最終也成為最好的商業地產發展商或運營商之一。這是我們的目標。”
作為投資方中國平安的委派人、王文學的新搭檔，吳向東的加盟被寄予了新的發展使命。
2018年7月和2019年2月，中國平安兩度出手，合計掏出180億元拿下了華夏幸福25%的股份，并簽訂了嚴苛的對賭協議。但中國平安并不甘心做一個“甩手掌柜”。成為第二大股東的同時，其委派了董事長馬明哲信任的吳向東，實際參與到華夏幸福的業務經營中。
吳向東加盟后，華夏幸福形成了以王文學和吳向東為首的雙總部格局，一些業務也開始出現新變化。入股之時，中國平安曾稱，投資華夏幸福是看中它產業新城的商業模式。但在實際業務層面，以商業地產、城市更新等新業務為代表的華夏幸福南方業務，卻發展的更為迅猛。
雄心勃勃的吳向東，甚至把在華夏幸福南方總部這段經歷當作了他的二次創業。他不僅從華潤置地帶來具備商業地產開發和運營經驗的團隊，還大力推動了城市更新業務的發展。吳先生夢想的是，把華潤做商業地產的經驗，成功遷移到華夏幸福的業務中。
為了這次嘗試，吳向東實實在在地投了數百億真金白銀進去。據華夏幸福相關人士透露，“華夏幸福對中國平安的負債，很大一部分投入到了新業務上。”在二股東的鼎力支持下，南方總部成了華夏幸福的拿地主力。
但這也為華夏幸福的業務埋下了隱患。一位商業地產行業的分析人士表示，無論是商業業務，還是城市更新，吳向東犯了一個華夏幸福多次犯過的錯誤。和產業新城業務類似，吳向東主導的這些新業務都有著占用資金多、回報周期長，一旦遭遇市場調整，項目緊接著會出現運營和資金困境問題。
一語成讖。2021年1月，華夏幸福宣布了債務“爆雷”，此后，南方總部業務再無新動態，有關吳向東離職的消息便開始在各方飄蕩。
2021年度半年報顯示，華夏幸福商業地產及相關業務營業總收入約7700萬元，營業利潤卻是-2.3億元。王文學在一次內部會議上直言，“新拓區域尚在培育，對公司業績貢獻有限。”
吳向東的黯然離去，也成為了他個人職業生涯中的一大敗筆。三年前，吳向東加盟華夏幸福的時候，華夏幸福的市值還是在1000億元左右，如今，卻一路下滑到現在僅剩160多億元市值。
“黃金時代”的光環過去后，吳向東很難再現華潤時期的輝煌。實踐證明，吳向東在華潤的成功，并沒有在華夏幸福復制。
圖/視覺中國
債務還在重組，但困難重重
比起吳向東的離開，華夏幸福的當務之急是有序處置資產、簽署重組協議、兌付金融債務、保證產業新城業務運營等。但在處置債務重組環節上，華夏幸福卻屢次碰壁。
2022年2月，華夏幸福最大債主中融信托，第二次把華夏幸福告到了法院。中融信托是擁有債權本金59.84億元的債權人，但面對華夏幸福提出的債務重組計劃，它不僅拒絕加入華夏幸福債委會，還要起訴地方相關部門。
中融信托對華夏幸福的不滿原因有二：其一，債務重組協議將該筆債務展期由5年改為8年，并收回質押權等要求。其二，其不認可債務重組協議中有關質押應收賬款的回款事項。
目前，對于5年展期內的還款節奏，華夏幸福并未給出方案。中融信托就每年支付比例提出了一個方案，華夏幸福代表稱需向相關部門工作專班請示。
華夏幸福正在進行的一系列重組協議談判，正是由專班主導。在2021年爆雷房企中，華夏幸福也成為了第一個通過債務重組方案、取得實質性進展的房企。2021年9月，華夏幸福正式向外界公布了2192億元的《債務重組計劃》，并在3個月后得到債權人的通過，獲得了5-8年的展期。
不過，這項償債方案在落地時卻遇到了重重阻礙。廣東遠景產業投資董事、知名債務重組專家王佳佳博士表示，此前債權人委員會通過的《債務重組計劃》是一個基礎的大框架，并非最終的方案。具體債務的化解，需要在這個大的債務重組框架下，華夏幸福再去與每一家機構進行具體洽談、簽訂最終重組協議。
據了解，部分債權人主要在兩方面對華夏幸福缺乏信心，原因有二：一是華夏幸福的回款進展，二是與接盤方的再談判具有不確定性。
截至2021年Q3，華夏幸福持有貨幣資金為144.8億元，去年同期則為386.1億元。國盛證券曾發布研報顯示，2020年華夏幸福資產負債率82.09%，對應凈負債率214%，剔除預收款的資產負債率78%，現金短債比仍然小于1，“三條紅線”全部踩中。
更大的問題在于，中國平安已不愿再出錢相救。2021年3月25日，中國平安召開的股東大會上，董事兼CEO謝永林表示，今后對華夏幸福的債務危機將不再出錢，不再給予資金支持。
失去了平安的資金支持后，如何通過項目的資產變現實現自身造血能力，將是接下來華夏幸福所面臨的難點。2022年4月1日，華夏幸福剛剛發布了債務重組最新進展，將旗下兩個產業城項目賣給了當地兩家城投公司，交易轉讓款9.18億元。至此，華夏幸福完成了兩千億債務重組金額中的近半任務。
但這并不意味著華夏幸福的資產變現難題能被輕松化解。由于疫情等因素影響，以往那些實力雄厚的買家們，也面臨著較大資金壓力，對吃下大規模資產的欲望不強。而在收并購市場低谷期，華夏幸福的相關資產定價也并不具備優勢。
市場上廣為流傳的消息是，華夏幸福正在與不良資產處置公司商談資產出售業務。此前坊間曾傳聞，長城資產和東方資產購買了河北房企華夏幸福的債券。目前，華夏幸福對這一說法暫未有公開回應。
圖/視覺中國
王文學或將被迫出局
華夏幸福的債務危機，讓王文學有過一次深刻反省。2021年初，在一次內部員工會議上，他說自己好高騖遠，急躁冒進。在幾個關鍵節點上，自己全都賭錯了。先是2016年誤判了形勢，加大了環京投入，結果沒多久環京樓市調控就來了，量價齊跌。
王文學遺憾地說：“干到今天這步，我愿賭服輸。” 他在內部講話中強調，要維持正常經營，“產業新城，該搞的還得搞，該招商還得招，孔雀城咱們還得建，還得賣。”
王文學對產業新城業務情有獨鐘。所謂產業新城模式，在業內人士看來，就是PPP（即政府和社會資本合作模式）市場化運作模式。換句話說，地方政府是產業新城的所有者，華夏幸福是新城的建設者、運營者，華夏幸福可以從產業園區的運營中分享紅利。
近年來，華夏幸福業務雖說一直在加加減減，但產業新城業務仍是其絕對的主業。在王文學看來，產業新城模式沒有問題，問題出在了布局結構的不合理。
為此，2021年10月，華夏幸福將廊坊的7個產業新城項目，賣給河北新空港發展投資有限公司。不過時至今日，華夏幸福和新空港都未正式公告過相關資產交易的進展。
但“平安系”入主令資金鏈危機緩解后，華夏幸福2019年重啟“狂奔模式”，全年拿地金額逾300億元，大力布局了環京以外的區域。
眾所周知，產業新城有著極其漫長的投資運營周期，需要在早期投入龐大的開發資金進行前期基礎設施建設，并倚仗在后期土地二級開發中建設住宅項目，用售房利潤反哺前期投入和后期運營。
導致問題接踵而至。在華夏幸福的項目中，由于產業園區過多過散，質量參差不齊，回款速度較慢，變現略難，2020年存貨周轉率僅為0.27，且應收賬款大幅增加，截至2021年上半年多達594.97億元，主要為政府園區結算款。
事實上，自2017年以來華夏幸福經營活動產生的現金流凈額持續為負，投資活動產生的現金流凈額除2019年外也全部為負，現金流長期收不抵支。其2021年業績預告顯示，預計歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為-318億元到-328億元。
想要再次力挽狂瀾，僅僅靠王文學已經行不通了。市場普遍猜測是，作為原有大股東華夏基業和控制人王文學或將被迫出局，地方國企河北或廊坊地方國企將成為華夏幸福的大股東和主要控制人。
自從危機爆發以來，由于大股東華夏基業因股價大跌導致接連被迫強制平倉，王文學已經失去了華夏幸福最大股東之位。2021年9月10日，華夏控股及其一致行動人的持股比例變更為24.92%，低于平安人壽及一致行動人的持股比例。
不過，在監管政策的要求下，有著金融牌照的中國平安，只能作為戰投方，并不能成為公司的控股股東或實際控制人。王文學的實際控制人之位暫時沒有變化。但面對棘手的大量債務處理問題，實際控制人之位當下對于王文學而言，只能說是“岌岌可危”。
對于債務重組簽約金額剛完成近半的華夏幸福來說，償債之路仍是任重而道遠。而回看這輪危機中，無論是王文學、吳向東，還是給華夏幸福投資的馬明哲，三位大佬里竟沒有一人是真正的贏家。這告誡著更多的地產商及大股東們，高負債的行業生存法則已經成為過去，過于冒進，只能換來一個得不償失的結局。
