新房、二手房表現不一

8月份錦州新房價格環比上漲1.4%，唐山新房價格環比上漲1.3%……國家統計局數據顯示，三線城市新建商品住宅價格環比漲幅較大，上漲1.0%，高于一線城市的0.6%和二線城市的0.6%。但是，與去年8月相比，二線城市新建商品住宅價格同比上漲幅度最高，為5.0%，其次為三線城市的4.5%，一線城市的3.9%。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，今年年初以來，三四線城市中，銀川、唐山及惠州等城市新建商品住宅價格環比漲幅多次居70城前列，主要是疫情過后房企融資環境有所改善，拿地熱情較高，一級市場熱度向二級市場傳導所致。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，從8月份70城新建商品住宅房價指數來看，各城市新房價格漲幅均有所擴大，市場熱度不減。

二手住宅方面，一線城市銷售價格環比上漲1.0%，高于二線城市的0.6%和三線城市0.6%。廣州二手住宅銷售價格環比上漲1.7%，為一線城市中漲幅最高的城市，其次是深圳1.1%、上海0.8%、北京0.7%。與去年8月份相比，一線城市二手住宅價格同比上漲幅度仍然最高，為6.9%，其次為二線城市的2.0%，三線城市為1.8%。國家統計局城市司首席統計師孔鵬表示，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均連續16個月相同或回落。

許小樂表示，近兩月廣州二手住宅銷售價格環比漲幅持續處在70城首位，漲幅均在1.5%以上，說明今年廣州二手房市場需求韌性較強，市場預期走高，進而導致近兩月價格表現較為突出。前8個月廣州二手住宅成交量超過去年同期，同比增長5%，增速超過北京及上海。貝殼研究院數據顯示，今年廣州二手房業主調價中漲價次數占比呈現持續走高態勢，8月達到24%。廣州二手房市場需求的強韌性主要是去年下半年以來二手房均價的持續走低、需求入市門檻降低所致，同時7月以來深圳調控政策加碼也有一定的需求溢出。二線城市中，成都二手住宅價格指數漲幅居前，同樣是市場需求升溫所致。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，58同城、安居客購房者行為信息顯示，2020年8月份購房者信心指數為111.7，環比上漲1.9%。購房者對于后市依然持樂觀態度，只要限購以及差別化信貸政策不發生改變，樓市熱度較高城市的調控持續收緊、房價整體穩定的大態勢不會改變。值得關注的是，由于近期從金融側加大對房企的“三道紅線”的負債控制，9月房企或明或暗打折的現象預計會增多，在銷量提升的同時，或對房價起到一定下拉作用。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，預計接下來二手房市場不會過快上漲。尤其是今年“金九銀十”階段，各地新房的供應規模比較大，客觀上會使得二手房的買賣受到影響，二手房市場有望保持價格穩定。當然需要看到，部分周邊教育資源較好的房源依然有可能被炒作。各地對于中介機構等行為依然需要積極管控，以進一步促進市場預期的穩定。

銷售面積持續恢復

銷售額同比轉正

前8個月商品房銷售面積雖然還未恢復至去年同期，但是降幅在持續收窄。國家統計局數據顯示，1~8月，商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1~7月收窄2.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降2.5%，辦公樓銷售面積下降19.5%，商業營業用房銷售面積下降17.0%。商品房銷售額96943億元，增長1.6%，1~7月為下降2.1%。其中，住宅銷售額增長4.1%，辦公樓銷售額下降18.0%，商業營業用房銷售額下降19.9%。

國家統計局新聞發言人付凌暉表示，受疫情影響，一季度房地產無論是投資、銷售都出現大幅度下降。隨著經濟的恢復，房地產出現了回暖態勢，前8個月商品房銷售額已經轉正，銷售面積降幅也在收窄。面對疫情的沖擊，政府沒有將房地產作為短期刺激經濟的手段，仍然堅持房住不炒的定位，持續落實城市的主體責任，保持房地產市場的總體穩定。

嚴躍進表示，根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1~8月全國商品房均價為每平方米9843元，同比漲幅為5.1%。就房價走勢看，走出了過冷區間，同時略有升溫，但此類漲幅總體是可控的。今年高端物業服務企業入市節奏加快，在一定程度上帶動房價上漲。

針對商品房銷售額增長、房價上漲現象，付凌暉表示，隨著被疫情抑制的購房需求得到釋放以及金融對實體經濟支持力度的增加，近期房地產市場有所回溫。市場利率下行、中長期利率有所降低，客觀上降低了購房者負擔，有利于整個房地產市場的恢復。但是總體來看，無論投資額還是銷售額仍然處于比較低的水平，尚未恢復到常態。隨著多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度不斷完善，我國房地產市場將保持總體穩定。

分地區來看，前8個月東部地區無論是商品房銷售面積還是銷售額，都已經超過去年同期，西部地區銷售額同比轉正，其他地區兩項指標變化趨勢良好。具體來看，1~8月，東部地區商品房銷售面積40614萬平方米，同比增長0.8%，1~7月為下降2.2%;銷售額54065億元，同比增長6.6%，增速比1~7月提高4.6個百分點。中部地區商品房銷售面積26330萬平方米，下降8.5%，降幅收窄2.6個百分點;銷售額19072億元，同比下降7.8%，降幅收窄2.8個百分點。西部地區商品房銷售面積27525萬平方米，同比下降2.7%，降幅收窄1.5個百分點;銷售額20424億元，同比增長0.3%，1~7月為下降2.5%。東北地區商品房銷售面積4017萬平方米，同比下降10.2%，降幅收窄4.3個百分點;銷售額3381億元，下降5.8%，降幅收窄3.7個百分點。

此外，8月末，商品房待售面積50052萬平方米，比7月末減少639萬平方米。其中，住宅待售面積減少705萬平方米，辦公樓待售面積減少17萬平方米，商業營業用房待售面積增加27萬平方米。

華泰證券表示，8月單月全國商品房銷售面積、銷售金額同比增長13.7%、27.1%，繼續創出年內新高。供給層面，疫情影響下7、8月出現推盤高峰;需求層面，寬松的信貸環境對銷售去化形成支撐。7月以來主管部門再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，寧波、深圳、南京、東莞、無錫、杭州、沈陽、常州、成都等城市相繼出臺調控政策，通過因城施策平抑房價上漲預期。預計三季度供求熱度仍能延續，四季度開始房企推盤同比增速將收窄，需求端在政策影響下亦將轉弱。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，據貝殼研究院統計，7月起全國共44個省市61次推出房地產相關政策，其中，常州、沈陽、杭州、東莞等10城發布了有關規范房地產市場發展的限售、限購政策，并提高貸款和房產轉賣門檻，防范市場過熱。這對全國其他城市也將起到警示作用，或將在一定程度上減緩成交量的恢復以及價格上漲的速度，但在整體經濟承壓、因城施策的影響下，調控政策全面收緊的可能性不大，同時隨著年底臨近，房企出貨意愿依然強烈，預計成交量降速仍將持續收窄，成交價格保持穩定。

開發投資繼續增長

新開工面積不及去年同期

自6月全國房地產開發投資增速累計同比增速實現轉正之后，8月該指標進一步攀升。國家統計局數據顯示，1~8月，全國房地產開發投資88454億元，同比增長4.6%， 增速比1~7月提高1.2個百分點。其中，住宅投資65454億元，增長5.3%，增速提高1.2個百分點。

潘浩表示，自今年2月以來，房地產開發投資累計同比增速持續走高，6月超過去年同期，7、8月持續上行但增速有所放緩，各城市土地市場在上半年基本完成修復的情況下，下半年供地結構有所調整，集中出讓優質地塊的情況減少。同時房地產金融監管趨嚴對房企降低負債規模和負債率提出要求，或將使得房企的投資行為趨于謹慎，因此未來短期內房地產開發投資增速或將持續放緩或下行。

銀河證券認為，前期較高的新開工以及年末提速的竣工，將會對施工形成支撐，從而進一步支撐房地產開發投資，所以，四季度房地產開發投資的韌性仍會持續，但在中期維度上，房地產開發投資的單月增速或逐步下降。華泰證券認為，8月單月全國房地產開發投資同比增長11.8%，繼續創出年內新高，但增速擴張有所放緩。

各地區房地產開發投資表現不一，東部地區投資額度最高，西部地區增速最大。1~8月，東部地區房地產開發投資47329億元，同比增長5.5%，增速比1~7月提高1.5個百分點;西部地區投資19966億元，增長7.9%，增速回落0.4個百分點;中部地區投資17605億元，下降1.1%，降幅收窄2.0個百分點;東北地區投資3554億元，增長4.0%，增速提高1.5個百分點。

在開發投資增長的同時，企業的到位資金也實現了一定的增長。1~8月，房地產開發企業到位資金117092億元，同比增長3.0%，增速比1~7月提高2.2個百分點。其中，國內貸款18016億元，增長4.0%;利用外資101億元，增長24.5%;自籌資金37320億元，增長3.6%;定金及預收款38837億元，增長1.2%;個人按揭貸款18957億元，增長8.6%。

前8個月，房屋施工面積繼續增長，房屋新開工面積、房屋竣工面積持續修復。1~8月，房地產開發企業房屋施工面積839734萬平方米，同比增長3.3%，增速比1~7月提高0.3個百分點。其中，住宅施工面積592216萬平方米，增長4.3%。房屋新開工面積139917萬平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9個百分點。其中，住宅新開工面積102486萬平方米，下降4.3%。房屋竣工面積37107萬平方米，下降10.8%，降幅收窄0.1個百分點。其中，住宅竣工面積26498萬平方米，下降9.7%。

此外，1~8月，房地產開發企業土地購置面積11947萬平方米，同比下降2.4%，降幅比1~7月擴大1.4個百分點;土地成交價款7088億元，增長11.2%，增速回落1.0個百分點。

華泰證券認為，在5月至7月集中放量后，新開工面積在8月重新回落至2億平方米以下，但依然同比增長2.4%，反映了房企在銷售目標和回款壓力下的積極推盤意愿，推動施工面積同比增速提升至3.3%;8月竣工面積同比降幅收窄至9.8%，短期波動不改中期修復趨勢，預計全年竣工維持高景氣周期。拿地層面，8月土地購置面積同比下滑7.6%，連續第二個月下滑，一方面是地方政府疫情后集中出讓優質地塊逐步告一段落;另一方面，房地產融資收緊以及部分城市調控政策變化，導致房企放緩投資節奏。