2020年7月21日,省住房城鄉建設廳和國家統計局湖南調查總隊聯合組織召開了2020年上半年全省房地產市場聯席會議,省統計局、國家統計局湖南調查總隊、省發展改革委、省財政廳、省自然資源廳、國家稅務總局湖南省稅務局、中國人民銀行長沙中心支行、湖南銀保監局,長沙市、株洲市、湘潭市、衡陽市、岳陽市、常德市、郴州市、永州市住房和城鄉建設局等單位參加。會議就2020年上半年全省房地產市場運行情況及發展趨勢進行了分析和研究。現將2020年上半年全省房地產市場形勢通報如下:

一、2020年上半年全省房地產市場基本情況

2020年上半年,我省房地產市場總體表現為投資保持平穩回升、房價平穩可控、市場交易量跌價穩,住宅去化周期處于合理區間。

(一)房地產開發投資增速保持平穩回升。1—6月,全省完成房地產開發投資1992.39億元,同比增長6.7%,增幅逐月回升,增幅較一季度、1—5月分別提升了11.3、1.8個百分點,高于全國平均水平4.8個百分點,總量和增速在全國排名第12位和第13位,在中部地區排名第3位和第2位。從投資結構看,住宅完成開發投資1456.37億元,同比下降增長11.2%,占房地產開發投資的比重為73.1%;辦公樓完成投資77.65億元,同比增長8.5%;商業營業用房完成投資248.82億元,同比下降8.1%。

1—6月,長沙市完成房地產開發投資837.69億元,同比增長9.9%。1—6月,三四線城市完成房地產開發投資1154.7億元,同比增長4.4%;其中,增幅居前三的市州為湘西自治州、婁底、張家界,分別增長29.2%、18.6%、13.1%。

(二)新建商品房銷售面積降幅收窄,商品住宅庫存基本合理,非住宅商品房去化壓力大。1—6月,全省新建商品房銷售面積3558.16萬㎡,同比下降0.2%,降幅較一季度收窄11.3個百分點,高于全國平均水平8.2個百分點,總量和增速全國排名第8位和第10位,在中部排名第3位和第1位。其中,住宅銷售面積3239.17萬㎡,同比增長3.2%;辦公樓銷售面積36.45萬㎡,同比下降16.1%;商業營業用房銷售面積189.93萬㎡,同比下降24%。商品房銷售額2211.56億元,同比增長2.2%,高于全國平均水平7.6個百分點,總量和增速排名全國第9位和第10位,排名中部地區第3位和第2位。其中,住宅銷售額1964.7億元,同比增長8.1%;辦公樓銷售額36.79億元,同比下降29.8%;商業營業用房銷售額169.25億元,同比下降31.7%。截至6月底,全省新建商品房庫存去化周期15.2個月,較去年同期延長3.3個月;新建商品住宅庫存去化周期10.2個月,較去年同期延長3.1個月;非住宅商品房庫存去化周期45.5個月,較去年同期延長3個月,去庫存壓力較大。

1—6月,長沙市新建商品房銷售897.15萬㎡,同比下降5%;銷售額798.87億元,與去年同期持平。1—6月,三四線城市新建商品房銷售2661.01萬㎡,同比增長1.5%;其中,增幅居前三位的市州為衡陽、邵陽、湘潭,分別增長21.3%、18.3%、15.3%;降幅居前三的市州為常德、株洲、岳陽。三四線城市新建商品房銷售額1412.69億元,同比增長3.5%。

(三)商品住宅價格保持基本平穩。1—6月,全省新建商品住宅均價6065元/㎡,排名全國第29位,僅高于新疆、貴州,中部六省末位。1—6月,長沙市新建商品住宅銷售均價8804元/㎡,在全國30個直轄市、省會城市中排名第24位。1—6月,三四線城市新建商品住宅銷售均價5201元/㎡。

國家統計局70個大中城市房價指數顯示,1—6月,長沙新建商品住宅環比各月保持上漲,依次上漲0.6%、0.3%、0.3%、0.5%、0.4%、1.4%;岳陽下降或不漲,1月、2月下降0.3%和0.4%,3月持平,4—6月上漲0.5%、0.5%、0.6%;常德有漲有跌,幅度不大,1月下降0.2%,2月上漲0.2%,3月下降0.4%,4月下降0.2%,5月上漲0.3%,6月下降0.2%。

(四)施工及新開工面積增速回升。1—6月,全省房地產施工面積34163.07萬㎡,同比增長0.2%,增速比一季度回升1.4個百分點。其中,住宅施工面積24963.76萬㎡,同比增長2.9%。房屋新開工面積4447.58萬㎡,同比下降13%,降幅比一季度收窄21個百分點。其中,住宅新開工面積3334.81萬㎡,同比下降10.8%。房屋竣工面積1728.48萬㎡,同比增長6%。其中,住宅竣工積1325.9萬㎡,同比增長10.1%。

(五)房地產用地量價齊升。1—6月,全省房地產用地供應量為3381公頃,同比增長71%;房地產用地出讓均價3390元/平方米,同比上漲8.8%。從供應結構來看,商服用地供應量為932公頃,同比增長33.3%,占房地產用地供應量的27.6%;住宅用地供應量為2449公頃,同比增長92%,占房地產用地供應量的72.4%。

(六)房地產稅收低位運行。1—6月,全省完成房地產稅收收入541.82億元,同比下降7.32%;占稅收總收入比重為27.05%,占比較去年同期下降0.82個百分點。房地產稅收地方部分430.85億元,同比下降5.42%;占地方一般公共預算收入比重為30.83%,占比較去年同期提高1.07個百分點;占地方稅收收入比重為45.42%,占比較去年同期提高1.53個百分點。

(七)房地產貸款增速穩中有降。2020年二季度末,全省房地產貸款余額14268.7億元,同比增長15.1%,增速較去年同期下降5.6個百分點。全省房地產貸款新增1063.7億元,同比少增62.5億元,房貸新增額占全部貸款新增額的22.6%,較去年同期下降10.6個百分點。從貸款投向來看,房地產開發貸款余額3939.6億元,同比增長5.3%,增速較去年同期下降5.6個百分點;個人住房貸款余額9687.5億元,同比增長20.2%,增速較去年同期回落4.1個百分點。

二、下階段形勢研判

下階段,隨著地方政府一系列穩投資、扶持房地產市場政策的實施,市場活躍度有所回升,投資、消費指標向好,但疫情的全球蔓延直接影響經濟恢復進程,下行壓力依然嚴峻。預計下階段全省房地產市場呈以下發展趨勢:

(一)開發投資將平穩回升。從關聯指標看,2020年上半年,受新冠疫情影響,全省新開工面積和土地購置面積、土地成交價款均下降顯著,降幅分別達到13%、20.6%、18.5%,上半年開發投資增速較去年同期高位回落,但增幅總體上逐月回升。預計下半年全省開發投資增速將平穩回升。

(二)市場成交將小幅增長。隨著疫情防控取得階段性勝利,在堅持“房子是用來住的、不是用來不炒的”定位的前提下,各地政府政策扶持初顯成效,市場供應節奏加快,購房需求明顯釋放,大部分市州商品房成交量已恢復至去年同期正常水平,5月以來長沙、株洲、湘潭、衡陽、岳陽等地市中心城區整體市場已顯現出持續復蘇的態勢。預計全年全省新建商品房銷售將實現小幅增長。

(三)房地產市場仍存分化風險。長沙受經濟發展態勢良好、資金人口凈流入、房價相對不高等因素影響,房地產項目去化加快,房地產市場企穩回升。三四線城市基本以自住居多,部分城市商品房庫存去化周期整體上升。

湖南省住房和城鄉建設廳     湖南省統計局

2020年8月18日